（2016）川1502民初863号

裁判日期: 2017-04-14

公开日期: 2018-07-12

案件名称

原告ＸＸ与被告税安强房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

宜宾市翠屏区人民法院

所属地区

宜宾市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

ＸＸ,税安强

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条

全文

四川省宜宾市翠屏区人民法院民事判决书（2016）川1502民初863号原告：ＸＸ，男，1949年4月16日出生，汉族，住四川省江安县。委托诉讼代理人：周富平，四川公生明律师事务所律师，执业证号：15101200610464147。被告：税安强，男，1981年8月27日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。委托诉讼代理人：杨赟，四川胜邦律师事务所律师,执业证号：15115200110803899。原告ＸＸ与被告税安强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告ＸＸ的委托诉讼代理人周富平，被告税安强的委托诉讼代理人杨赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2011年7月26日签订的《某某（部分）房屋租赁合同》；被告向原告返还位于翠屏区岷江北路×号1幢1层、2层、3层的房屋（面积约1950平方米）。2.判令被告向原告支付截止2015年12月31日的租金300200元，并支付从2016年1月1日起至实际交还之日的租赁房屋占用费（按每月39600元计算）。3.被告向原告支付违约金300000元。4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告在2011年7月26日签订《某某（部分）房屋租赁合同》，原告将位于某某花园约1950平方米的房屋（三层）出租给被告，租期10年，租金从2011年8月至2013年7月每月30000元，此后每年递增10%。被告向原告缴纳保证金30000元，因一方违约导致解除合同，违约方应向对方支付违约金300000元。合同签订后，原告按约提供了房屋，被告用于经营洗浴中心。从2015年9月30日后，被告停止洗浴中心营业，并将房屋关门，但其未向原告提出解除合同和交还房屋。被告付清了2014年12月31日前的租金。自2015年1月开始，每月租金39600元。按约，被告应在2015年1月缴纳1-6月租金合计237600元，被告多次合计缴纳175000元，欠租金62600元；但2015年7月-12月的租金被告拒绝缴纳，拖欠2015年12月31日前租金合计300200元。根据合同约定，原告有权解除租赁合同，要求被告支付拖欠租金。因被告违约导致合同解除，被��应按合同约定支付违约金300000元。因合同期限10年，现仅履行4年，且原告为改造房屋进行投资，被告停业后原告恢复原状等，所以违约金300000元不足以赔偿原告的损失。为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告税安强辩称，1.被告是真实承租方姜伟的员工，不是适格被告，租赁产生的权利义务应由姜伟承担。洗浴中心的工商登记信息等资料反映系姜伟个体，与被告无关。被告只是管理者，真实承租人另有其人。原告出具的租金转款凭条上，也有姜伟大量的转款记录。2.被告受指派与原告签订《房屋租赁合同》后，查询得知房东是迎安建司，并与该公司起订了真实的《房屋租赁合同》。3.我方不认可鉴定，鉴定结论不充分，鉴定结论对公章真伪没有出具唯一性结论，也未否定系伪造，公章有误差之处可能是油墨过重。承租人无造假的必要和动机��故要求重新鉴定。用于鉴定的租赁协议是原告儿子签订的，原告根本不在宜宾，故张道益的签字应系其得到原告授权后代为签署，应对张道益签订的进行鉴定。4.原告无理取闹，不诚实信用，乱用诉权。房屋在2015年9月份，姜伟就和原告儿子张道益商量退租事宜，姜伟主动接受保证金处罚。张道益通知物业管理宋主任到场，当着双方告之姜伟不再续租，要求将剩余物管费、水电费结清，并要求姜伟将钥匙交到宋主任处，姜伟已按约全部办妥。故原告在明知退租且无任何经济损失的情况下，绕开姜伟，起诉被告，不诚实信用。本案当事人围绕诉讼请求向本院提供了证据，本院依法组织双方进行了质证，对当事人无异议的房屋租赁合同（2011年7月26日）、房屋查档证明、张道益转账汇款信息及银行卡的流水记录、身份证复印件、房屋登记信息复印件、鉴定费票��、裁定书复印件、转账记录（被告提供）等证据，本院依法予以确认，并在卷佐证。被告提交的2011年8月1日《某某（部分）房屋租赁合同》，原告不认可真实性，且根据西南政法大学司法鉴定中心鉴定意见，也不能确定该合同出租方公章及原告签字的真实性。同时，该合同约定的租金与被告方实际向原告交纳的租金金额存在较大差距，综合前述分析，故本院对该份合同依法不予采信。原告对被告提交的营业执照、组织机构代码复印件关联性有异议，但未举证予以证明，故本院依法予以采信。被告对原告提交的天然气补助金收据，认为不能证明被告系真实承租人，仅是经手人，但原告未提供其他证据予以印证，故本院依法予以采信。被告认为原告提交的企业登记信息（戎陈坊公司）不能达到证明目的，但未提供证据予以证明，故本院依法予以采信。被告认为原告提交的租赁银行流水未加盖公章，因该证据原告未能提供加盖公章件予以核实，本院将综合本案其他证据综合予以采信。被告对原告提交的股东内部分配决议，提出不能认定其真实性，即使真实，也是内部资产分配的质证意见，但其并未提供其他证据予以证明，故本院依法予以采信。原告提出被告提交的业委会出具的水电费证明无法核实真实性，业委会无权证明经营者，经本院到某某花园小区业委会核实，该证明仅证明承租方交清水电及物管费用，并不能证明原被告进行了房屋移交，故本院对该份证据依法不予采信。原告认为被告提交的事实陈述存在虚假陈述，本院将综合本案其他证据综合判定该陈述内容。本院出示的司法鉴定意见书，原告无异议，被告未提出实质性异议，故本院依法予以采信。根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月26日，原告ＸＸ（出租方）与被告税安强（承租方）签订一份《某某（部份）房屋租赁合同》（合同末尾出租方、承租方处分别有ＸＸ、税安强的签名和捺印）。合同约定:第一条，出租方依法获得了位于宜宾市岷江北路“某某”花园正一层（部份），正二层（部份），正三层（部份）的所有权，并提供由宜宾市中级人民法院执行裁定书【（2008）宜宾执字第17-1号】，出租方将该房屋出租给。签订本合同时，该房屋已处于法院裁定、判决、执行生效状态，但未办理土地证和房产证。……第八条，承租方承租现状房屋的范围：正一层通往正二层、正三层门面一间（已租出待收回）、正二层（部份）、正三层（部份）。三层总面积约为1950㎡，其中门��约为110㎡，二、三层面积约为1840㎡（以复印图上的分界线范围为准）。……第十条，本合同租赁物租赁期限为10年，自签订本合同次日开始计算。……第十三条，租赁期限的前两年（2011.8.1-2013.7.31）内租金单价为出租方净收30000元/月，以后每年提高一次租金单价，提高比例为上一年度租金的10%。第十四条，出租方免予收取承租方交付房屋4个月的租金。第十五条，出租方交付房屋后2年内，租金以3个月为一个付租期间，承租方应当于出租方交付租赁物后5个法定工作日内支付第一个付租期间的应收租金，以后在每个付租期限到来的15个法定工作日前支付下一付租期间的租金。2年后第三年开始按每半年付房租。……第十七条，出租方协助承租方负责水、电、气的安装。安装费由出租方一次性补助承租方5000元。……第二十条，因租赁方经营期间产生的水、电、气、网、物管费，房产税等一切税费均由承租方承担。第二十一条，承租方向出租方交纳30000元履约保证金，待合同期满后无息退还。……第十三九条，合同效力终止后，承租方应于五日内返还租赁物，……。第四十三条，以下情况，出租方有权即时单方解除合同：1.承租方拒绝支付或者不按约定支付租金达10日；……第四十五条，因乙方违约导致解除合同，违约方应向对方支付300000元违约金。”合同签订后，原告方向被告方交付了租赁房屋。该房屋在租赁期内开设了“宜宾市翠屏区迪艾斯洗浴店”，经营者系姜伟。前述洗浴店经营至2015年8月，并随即对店内物品进行了清理。2016年1月，被告方向某某花园业委会交付了水、电、物管等费用。租赁期内，被告方通过自己及姜伟的银行账户向原告方交付房租，并付清了2014年12月底之前的应付租金。此后，被��支付2015年房租共计175000元（2015年3月21日支付58900元；2015年3月30日支付31100元；2015年6月4日支付20000元；2015年6月30日支付65000元）。2016年2月，原告诉至本院，要求判如所请。另查明，1.某某花园正一层营业房、正二层营业房、正三层营业房系2010年5月25日四川省宜宾市中级人民法院以（2008）宜民执字第17-7号执行裁定抵偿给四川省江安县迎安建筑工程总公司。同年11月19日，四川省江安县迎安建筑工程总公司达成股东内部结算分配，原告ＸＸ分得前述抵偿房产的一部分。2014年7月23日，宜宾市房地产管理局就前述房产向ＸＸ颁发了房屋产权证三份。2.诉讼中，本院根据原告申请对被告提交的2011年8月1日《某某（部分）房屋租赁合同》中“四川省江安县迎安建筑工程总公司”公章及“ＸＸ”签名的进行了鉴定。2016年10月28日，西南政法大学司法鉴定中心��出西政司法鉴定中心[2016]鉴字第2197号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：（1）依据现有样本条件不能认定前述合同原件第2页左下角“四川省江安县迎安建筑工程总公司印文”与样本印文是否同一印章盖印形成。（2）依据现有样本条件，倾向认定前述合同原件第2页左下角代表人处“ＸＸ”签名与样本字迹不是同一人所写。原告为此支付鉴定费4000元。3.2011年8月24日，被告向原告出具一张收据，载明“收到ＸＸ电、气安装补助费伍仟元整”。4.2017年1月，原告方将租赁房屋的部分进行了重新出租。本院认为，本案争议焦点有其二，其一、被告是否系租赁合同的承租方；其二、被告租赁房屋是否已向原告方返还。针对焦点一，被告提出实际承租人系案外人姜伟，但根据西南政法大学司法鉴定中心对2011年8月1日《某某（部分）房屋租赁合同》的公章及笔迹鉴定意见，不能认定该合同的真实性。同时，租赁房屋的实际使用人是谁，与本案租赁合同相对方不存在本质关联性。被告也未提交其他证据证明被告和姜伟存在委托关系，且此种委托关系原告方已明知。再则，2011年8月24日，被告向原告出具一张载明“收到ＸＸ电、气安装补助费伍仟元整”的收据，以及被告实际向原告方支付租金的事实，均能够证明被告是实际承租人。据此，2011年7月26日，原告ＸＸ与被告税安强签订的《某某（部份）房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效，本院依法予以确认。针对焦点二，原告诉请解除租赁合同，但却于其主张的合同期内对租赁房屋进行了重新招租，说明原告已经对租赁房屋进行了实际控制，且与其诉请返还租赁的物相矛盾。被告方虽提出已于2015年9月与原告方就退房事宜��成一致，并办理了房屋交接，但其所提交的业委会出具的水电费证明载明的退房内容部分，已被证明出具方否定。原告方直至2017年1月将租赁物重新用于出租，处于其实际控制下。综合上述焦点分析，针对原告的诸项诉请，评析如下：一、关于解除双方于2011年7月26日签订的《某某（部分）房屋租赁合同》。根据租赁合同第十五条“出租方交付房屋后2年内，租金以3个月为一个付租期间，承租方应当于出租方交付租赁物后5个法定工作日内支付第一个付租期间的应收租金，以后在每个付租期限到来的15个法定工作日前支付下一付租期间的租金。2年后第三年开始按每半年付房租”的约定，结合被告最后于2015年6月30日支付租金65000元，“宜宾市翠屏区迪艾斯洗浴店”经营至2015年8月，并随即对店内物品进行了清理的情况，说明被告方于下一个计租周期��2015年8月1日至2016年1月31日）仍实际控制该租赁房屋，且应当于2015年8月缴纳该时段租金，但被告未按期交纳租金。原告作为出租人，在被告未按期交纳房屋租金的情况下，按常理应当进行催收并了解房屋的实际使用情况，同时按照合同约定及时行使解除权，以避免扩大损失。本院综合本案客观情况，依法认定租赁合同于2016年1月31日解除。二、关于判令被告向原告返还位于宜宾市翠屏区岷江北路XX号1幢1层、2层、3层的房屋（面积约1950平方米）。根据本案查明的事实，原告方于2017年1月，将租赁物重新用于出租，租赁物处于其实际控制下。故本案已不存在租赁物返还的问题，对原告的该项诉请，本院依法不予支持。三、关于判令被告向原告支付截止2015年12月31日的租金300200元，并支付从2016年1月1日起至实际交还之日的租赁房屋占用费（按每月39600元计算）的诉讼请求。本院根据2015年1月1日至2015年7月31日的租金标准36300元/月（30000元/月×1.1×1.1），原告主张2015年以后均按39600元/月计算租金【未超过合同约定的2015年8月1日至2016年7月31日的租金标准39930元/月（30000元/月×1.1×1.1×1.1）】的标准，以及尚未支付租金的计租期限至2016年1月31日，被告已支付2015年租金175000元的情况，对被告还应向原告支付的租金核算支持为316700元【[36300元/月×7个月(2015年1月1日至2015年7月31日)+39600元/月×6个月(2015年8月1日至2016年1月31日)]-175000元】。四、关于被告向原告支付违约金300000元的诉讼请求，原告主张的违约金过高，本院根据合同履行情况，参酌租赁合同关于违约责任的约定，对原告的该项诉请酌情支持30000元。五、关于原告要求被告承担鉴定费4000元的请求，因本案未采信被告提交的2011年8月1日《某某（部分）房屋租赁合同》，故该费用应由被告方负担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第三款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、原告ＸＸ和被告税安强签订的《某某（部份）房屋租赁合同》于2016年1月31日解除。二、被告税安强于本判决生效之日起十日内向原告ＸＸ支付尚欠的房屋租金316700元。三、被告税安强于本判决生效之日起十日内向原告ＸＸ支付违约金30000元。四、被告税安强于本判决生效之日起十日内向原告ＸＸ支付垫付的鉴定费4000元。五、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。如果被告税安强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10002元，减半收取计5001元，由被告税安强负担3250元，原告ＸＸ负担1751元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员　　蒋波二〇一七年四月十四日书记员　　王东