（2017）陕0825民初1419号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-05-27
案件名称
王某诉马某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
定边县人民法院
所属地区
定边县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王某,马某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0825民初1419号原告王某，女，汉族。被告马某（马某某），女，汉族。原告王某与被告马某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日受理后，依法由代理审判员魏琼适用简易程序于2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告王某、被告马某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年2月1日原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订了一份《房屋买卖合同》，约定合同签订当日原告一次性以现金方式向被告交付房款110万元，被告于合同签订当日将位于定边二中大路对面的商用房（东靠周某某，西靠路，北靠马某甲、南靠周某乙，总占地面积90平方米，总建筑面积270平方米，共3层，房产证号：定房权证东区字第S20151229XX**号，土地证号：定国用（2014）5-154**号）交付给原告。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款110万元，但被告却未依约向原告办理房屋过户手续。经原告多次催促，被告仍以各种理由拒绝办理，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、依法判决确认原、被告于2016年2月1日签订的《房屋买卖合同》的内容真实有效；2、依法判决被告协助原告办理房屋过户手续；3、本案的诉讼费由被告承担。原告向法庭提交以下证据：一、《房屋买卖合同》1份。证明：1、《房屋买卖合同》是原、被告自愿签订的；2、合同第三条写明：本合同属于永久性合同；3、合同中写明原告所买房屋的四至界限、房产证号、土地证号，与原告持有的房产证号、土地证号一致。同时合同明确约定了房屋价格、交款方式、交房时间、租金收取办法、违约责任等；4、被告已经收到原告交付的购房款。二、银行汇款回单。证明：原告已经将购房款全部付清。三、营业房租赁合同1份及租金收条2支。证明：1、原、被告和租赁房屋人候某某共同签订了2017年房租费由原告收取房租费6万元；2、原、被告已经通过第三方把房屋交付，房租由原告收取；3、被告将已收取的房租转交原告，被告已经把房屋交付给原告，原告已经在正常使用并获得实际收益。四、房屋二层、三层租赁合同1份、租金收条1支。证明：1、原告所购房屋已经实际交付；2、二、三层房屋由第三方租赁，租赁费由原告收取。五、交款收据2支。证明：原告因诉讼损失100元诉讼费及5000元保全费，应由被告承担。六、房产证、土地证各1份。证明：1、原、被告双方签订的《房屋买卖合同》各项约定全部落实到位，房产证、土地证已经实际交付给原告；2、被告把已经出售的房屋实际完成了交付，原告早在一年前已经正常使用；3、原、被告于2016年2月1日签订的《房屋买卖合同》的内容真实有效；4、被告应协助原告办理房屋过户手续。被告辩称，被告与原告之间不是房屋买卖关系，而是以买卖合同抵押的借款，借款人不是被告本人，而是被告的父亲马某丙，钱也是被告父亲拿的，原告将钱直接转到了被告父亲的银行账户上。2015年农历腊月二十三，被告父亲给被告打电话说他要借款，要用房产作抵押，让被告带着被告的房产证过去，然后去房管所将房子进行了评估。评估完房子后，原告给被告拿了一份房屋买卖合同让被告签字，但实际是抵押，因为办理了他项权证。原告说只要被告父亲在三年内还清借款，这份房屋买卖合同就无效。被告当时考虑借款期限是三年，而且被告父亲承诺三年内肯定可以还上，所以被告为了帮父亲，就同意在原告拿的合同上签字。过了一段时间，被告父亲又打电话把被告和被告弟弟马某丁一起叫过去，原告也在场，原告又拿了一份租赁协议，大致意思就是说，被告现在住的房子要给原告交房租，被告以前租给别人的一楼门面房租金从此以后也要交给原告，这个房子就是房屋买卖合同上涉及的房子。本来被告不愿意签这些协议，但被告父亲说，签这些协议只是走个过程让原告放心，只要他按时将钱还上，这些协议都是无效的。但是到了今年收房租的时候，被告父亲没有将钱还上，原告就过来收了一楼租户的1500元房租费，被告住的房子没有给原告付过房租。被告向法庭提交以下证据：一、定边县房屋他项权利登记备案表1份。证明被告与原告之间是房屋抵押关系。二、承诺书1份。证明原、被告签订了房屋买卖合同后还签订了承诺书，约定三年内被告还可以赎回房屋，这其实是三年期限借款的抵押。三、收款收据2支。证明被告父亲给原告支付过借款利息。经庭审质证，被告对原告所举第一组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为原、被告不是房屋买卖关系，被告只是为被告父亲借款提供了房屋抵押。对第二组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为这些钱都是打给其他人的，被告没有收到原告的钱。对第三组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为租赁合同后面备注的协议内容是被告父亲与原告协商好的，当时只是让被告签了字，被告父亲的意思是这些房租让原告收取，就当是他给原告偿还的利息。有一支被告签字的6万元收据，原告只是让被告签字，但被告实际没有给原告支付过，侯东升交的2017年房租1500元是原告收取的。对第四组证据有异议，认为这个租赁合同及收款收据都是原告事先写好，让被告及被告弟弟签的字，实际没有交付房租的过程。对第五组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为这些费用不应该由被告承担，被告没有拿过原告的钱。对第六组证据真实性无异议，证明目的有异议，认为这个房屋他项权证正好证明了被告与原告之间是抵押关系，不是买卖关系。原告对被告所举第一、二组证据真实性均无异议，对证明目的有异议，认为原告与马某丙之间没有借贷关系，与被告之间是房屋买卖关系。对第三组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为这是被告父亲向原告支付的一笔6万元、一笔2万元借款的利息。本院对原、被告提交的证据作如下认定，原告所举的六组证据，被告对真实性均无异议，该六组证据能够形成完整的证据链条证明原、被告之间买卖房屋并且已经交付的事实，应予以确认。被告所举的三组证据，原告对真实性均无异议，对证据的真实性予以确认，证明目的因无相应的证据印证，不予确认。本院根据当事人的陈述、举证、质证及认证查明以下事实，2016年2月1日，原、被告签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定被告将其所有的位于定边二中大路对面商用房以110万元的价格卖于原告，该房屋四至为东靠周某某，西靠路，北靠马某甲、南靠周某乙，总占地面积90平方米，总建筑面积270平方米，共3层，房产证号为：定房权证东区字第S20151229XX**号，土地证号为：定国用（2014）5-154**号。合同同时约定该房屋所有权、经营权、收益权以及房内设施使用权从合同签订后归原告所有，2015年签订租期到后新租金由原告收取，被告无条件配合和提供相关手续给原告进行土地、房屋产权变更、公证，费用由原告承担，如遇违约，违约方向守约方支付违约金80万元，同时承担实现债权产生的所有费用。合同签订后，原告向被告支付了房款，被告给原告出具了收条，并将其房产证、土地证交予原告保管，双方还在定边县房产管理所办理了房屋他项权利登记备案，登记的他项权利种类为抵押权。合同签订当日，原告向被告出具了一份《承诺书》，承诺被告在三年之内有权赎回房屋买卖合同中约定的房屋，但必须满足以下条件：原告要收到被告退回的110万元原购房款和房屋增长费后，被告才有赎回房屋的权利，房屋增长费按每三个月99000元的标准支付，该房屋增长费是双方协议价位，不再做任何评估；付房屋增长费计算时间是从购房之日开始至赎房之日止，每季度支付一次，被告按季度付清约定款项后才能赎回房屋，如遇被告不按季度支付房屋增长费，又有赎回房屋的愿望，被告可把拖欠房屋增长费补齐后另外加付给原告每个季度的利息损失后可赎回房屋（利息按月息3%计算），反之认定被告放弃赎回权，如遇违约，违约方向守约方支付100万元违约金，同时支付实现债权所产生的所有费用；赎回期限截止2019年2月1日。另查明，涉案房屋一楼原由被告租赁给案外人侯东升使用，租期从2015年1月17日至2018年1月17日，租金为每年8万元。原、被告签订房屋买卖合同当日与侯东升三方达成协议，2017年度房租费由原告收取6万元。2016年6月1日，原告收取了被告转交的一层房租6万元。2017年2月1日，原告向侯东升收取了房租1500元。涉案房屋的二层、三层从原、被告签订房屋买卖合同当日由原告出租给案外人马某丁使用，约定租期为3年，年租金2万元，租金3年一次性支付6万元。2016年6月1日，原告收取了马某丁交付的房租费6万元。本院认为，认定本案《房屋买卖合同》是否有效的核心是，买卖房屋是否是双方当事人的真实意思，买卖行为是否违反法律规定。首先，从原、被告签订的合同内容看，双方约定的权利义务符合公平对等原则；其次，原告提交了银行记录和收条证明其支付了购房款，租赁合同和租金收据证明其已实际享有了房屋的经营权、收益权，被告对原告提交的证据真实性均不持异议，由此可见，原、被告签订《房屋买卖合同》是双方的真实意思且已实际履行，合同的内容不违反法律法规的规定，应为合法有效。被告抗辩买卖房屋不是双方的真实意思，实际应为借款抵押，虽然被告提供了抵押登记备案表，但该证据不足以证明被告的抗辩理由，本院不予支持。被告抗辩租赁合同及租金收据并未实际履行，但没有提供相应的证据印证，故对被告的抗辩理由，本院不予采信。原告主张要求办理房屋过户手续，因原、被告签订《房屋买卖合同》时，原告向被告出具了三年内有权赎回房屋的承诺，现约定的回赎期限尚未届满，原告要求过户房屋的理由不能成立，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：一、原、被告于2016年2月1日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，保全费5000元，共计5100元，由原、被告各负担2550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。代理审判员 魏 琼二〇一七年四月十四日书 记 员 宋霄楠 百度搜索“”