（2017）粤04民终216号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-05-12
案件名称
哈丽旦·卡斯木拜、彭浩居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
哈丽旦·卡斯木拜,彭浩,珠海百佳房地产投资顾问有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第四百二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终216号上诉人（原审被告）：哈丽旦·卡斯木拜，女，1964年4月17日出生，维吾尔族，住：新疆维吾尔自治区。委托诉讼代理人：李红伟，广东华信达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：彭浩，男，1989年3月12日出生，汉族，住：湖北省公安县。被上诉人（原审原告）：珠海百佳房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区。法定代表人：彭丽萍，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：吴江，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯雅觅，广东玉成律师事务所律师。上诉人哈丽旦·卡斯木拜、上诉人彭浩与被上诉人珠海百佳房地产投资顾问有限公司（以下简称百佳公司）居间合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初2342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。哈丽旦·卡斯木拜上诉请求:一、撤销一审判决第一项；二、改判哈丽旦·卡斯木拜不承担法律责任；三、由百佳公司承担一、二审诉讼费。事实和理由:一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。第一，百佳公司没有促成合同成立，不能收取费用。三方签订的《房屋买卖合约》是居间合同，不是正式买卖合同。买卖合同只有卖房者和购房者两方当事人，但《房屋买卖合约》有三方签字，合同中有居间人百佳公司签字，是居间合同。中介公司为了促成并约束买卖双方能够交易，是买卖房屋的意向，而不是真正的房屋买卖合同。一审法院却认定是购房合同，事实认定错误。实际交易过程中，是在中介公司的撮合下，买卖双方谈妥后，再一起到房地产管理部门签订制式的《珠海市房地产买卖合同》，本案中，买卖双方并没有签订正式的《房地产买卖合同》，因此双方之间的房屋交易并未完成，作为中介的百佳公司并未实际完成居间事务，买卖双方也不必为此而支付居间费。第二，涉案《房地产买卖合同》的内容部是各方真实意思表示的体现，百佳公司在合同履行中存在故意隐瞒、欺诈、吃差价的行为。通过一审庭审完全可以证实，彭浩购买房屋的真实价格是卖家哈丽旦·卡斯木拜实收71万元，并且自己承担过户的所有税费。百佳公司隐瞒该事实价格，向哈丽旦·卡斯木拜提出虚假报价为彭浩只实出68.8万元购买房产，买家承担所有房产过户税费。买卖双方签约后，都不知道双方合同正式的交易价格。百佳公司为了达到吃差价2.2万元的目的，就以合同格式、税费、中介费、自己倒贴费用等虚假方式和托词，诱导哈丽旦·卡斯木拜同时签订所有合同文件，百佳公司故意一次性签订所有合同文件；并找同事扮演买家和哈丽旦·卡斯木拜联系确认房产交易的一些相关事宜。具体实施经过：百佳公司先和彭浩商定71万元的购房买入价格；随后百佳公司又联系到哈丽旦·卡斯木拜，说买家彭浩要买哈丽旦·卡斯木拜的房屋，价格为68.5万元，哈丽旦·卡斯木拜不同意该交易价格，百佳公司又开始欺骗哈丽旦·卡斯木拜，说百佳公司补贴给哈丽旦·卡斯木拜3000元，价格就是现在的68.8万元，其实这3000元是彭浩的钱。哈丽旦·卡斯木拜当时争取了很久要实收70万元，因为哈丽旦·卡斯木拜在珠海所有的房产中介机构挂的都是70万元实收，后来由于在外地太远等原因，哈丽旦·卡斯木拜同意68.8万元的价格出售。百佳公司根本没有给哈丽旦·卡斯木拜房屋买卖合同稿件，百佳公司的员工到新疆后，哈丽旦·卡斯木拜才看到合同上写的71万元价格，就立刻询问百佳公司，并且表明这种合同是不会签的，之后百佳公司说，差价2.2万元是彭浩给哈丽旦·卡斯木拜出的个人所得税加在一起是71万元。补充协议里的2.2万元又成了佣金和税费了。哈丽旦·卡斯木拜和客户不相识，没有联系方式，百佳公司就借机欺诈。百佳公司工作人员去新疆，在哈丽旦·卡斯木拜的办公室里，百佳公司员工陈富杨叫其同事冒充买家彭浩和哈丽旦·卡斯木拜通话联系落实交易细节。由此哈丽旦·卡斯木拜对弄虚作假的百佳公司产生了恐惧，后来哈丽旦·卡斯木拜就把房产证、买房发票等资料拿到手里，不敢交给百佳公司。第三，哈丽旦·卡斯木拜与百佳公司于2016年7月25日签订的《房屋出售委托协议书》中约定的出售房屋价格为68.8万元，但在《补充协议》终房屋总价款为71万元，哈丽旦·卡斯木拜实收68.8万元，2.2万元为佣金和税费，在三方签订的《房屋买卖合约》中又约定由彭浩承担全部税费，既然百佳公司在补充协议中约定了2.2万包含佣金，百佳公司又要求哈丽旦·卡斯木拜和彭浩承担1.42万元的佣金，这自相矛盾。百佳公司和哈丽旦·卡斯木拜签订的《房屋出售委托协议书》约定的出售房屋价格为68.8万元，房产总售价的2%为佣金，即使要支付居间报酬也应为13760元，但一审法院却认定的居间报酬为14200元。上述三份合同要么是百佳公司制式文本，要么是百佳公司提前印好由百佳公司员工陈富杨提前填写完成后让买卖双方签字的。因哈丽旦·卡斯木拜远在千里之外的新疆且是少数民族，对珠海的语言无法理解和完全明白，百佳公司抓到该情况，为了谋取不正当利益，故意欺诈买卖双方，想从中谋取不正当利益。该卑劣的手段被买卖双方识破，最终导致房屋买卖没有完成交易。百佳公司因为到新疆花费了一部分费用，恼羞成怒，才会起诉到法院，要求买卖双方支付居间服务费。第四，哈丽旦·卡斯木拜和百佳公司签订《房屋买卖合约》及《补充协议》无效。《房屋买卖合约》和《补充协议》的约定存在矛盾，三方合约明确约定哈丽旦·卡斯木拜不承担任何税费；补充协议约定哈丽旦·卡斯木拜承担税费义务，百佳公司虚构费用事项，实际是为了赚取房屋差价。中介公司作为居间人促成合同成立的可依约收取报酬。如果房地产中介向一方隐瞒另一方的交易报价或提供虚假的价格，而从中“吃差价”的话则应承担责任。由于房地产交易市场是一个比较特殊的市场，房产中介公司在信息、专业性及公共关系等各方面都具有相对于委托人（买方或买方）的绝对优势，如果允许“吃差价”的现象，委托人必然因为信息劣势就很可能遭受房价损失，违背公平原则和诚实信用原则。“吃差价”损害了公共利益，合同无效。彭浩上诉请求:一、撤销原判第二项，改判彭浩无须向百佳公司支付居间服务费；二、判令百佳公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：第一，百佳公司隐瞒真实交易价格，吃差价。彭浩与哈丽旦·卡斯木拜所签订的《房屋买卖合约》明确约定交易价格为71万元，双方均向百佳公司支付14200元作为服务费。谁知哈丽旦·卡斯木拜与百佳公司背着彭浩私底下签订了《补充协议》约定哈丽旦·卡斯木拜净收68.8万元，剩下的2.2万元作为哈丽旦·卡斯木拜支付给百佳公司的佣金和税费。这种恶意串通行为严重违反了诚实信用原则，也损害了彭浩的利益，就凭这一点百佳公司就不应该收取中介费。第二，哈丽旦·卡斯木拜借《补充协议》一事，欺骗彭浩，导致彭浩损失严重。由于房价大幅上涨，哈丽旦·卡斯木拜想违约，借百佳公司不诚信之事，大肆渲染百佳公司“坑人”，诱使彭浩与之解除《房屋买卖合约》。由于房价上涨了将近50%，粗略估计，彭浩的损失将近30万元。百佳公司的不诚信行为，给哈丽旦·卡斯木拜提供了可趁之机，才让哈丽旦·卡斯木拜得逞，故百佳公司应和哈丽旦·卡斯木拜巨大损失承担连带责任。第三，14200元服务费对应的不仅仅是报告订立合同的机会或提供了订立合同的媒介服务。从三方签订的《房屋买卖合约》和口头约定，百佳公司提供的服务包括协助办理过户手续、办理银行按揭、代办房屋价值评估、代缴各种税费等，而百佳公司只履行了促使三方签订了所谓的《房屋买卖合约》，就工作量而言，还不到整个服务合同的1/4。故彭浩认为即使要支付报酬，也不应超过1/4。第四，其他意见与哈丽旦.卡斯木拜的上诉意见一致。对于哈丽旦·卡斯木拜和彭浩提起的上诉，百佳公司二审答辩称，第一，本案居间合同和买卖合同均已成立，在合同中存在三个法律关系，百佳公司和哈丽旦·卡斯木拜、彭浩签订的房屋买卖合同签订上存在先后顺序，合同内容明确，尤其是成交价格、税费种类、居间服务费各自负担的数额等合同重大事项均一一记载、不存在涂改和隐瞒的情况，各方作为签字人应当为签字负责。哈丽旦·卡斯木拜和彭浩认为三方签订的房屋买卖合约的内容不是各方真实的意思表示与事实不符。第二，百佳公司不存在吃差价的行为，补充协议是先于三方的买卖合同签订的，补充协议中已经确认了卖方实收68.8万元，百佳公司取得的2.2万元的费用是因为合同中约定买卖双方各付2%的报酬以及其它居间费用，当时该房屋还有个人所得税的问题，所以百佳公司没有吃差价。第三，百佳公司作为居间人已经向委托人报告了订立合同的机会或提供了订立合同的媒介，促使合同成立，居间义务已经完成，百佳公司提供了居间服务，哈丽旦·卡斯木拜、彭浩应当按照合同的约定支付居间报酬。百佳公司一审诉讼请求：一、哈丽旦·卡斯木拜支付居间报酬14200元；二、哈丽旦·卡斯木拜赔偿百佳公司差旅费5672元；三、彭浩支付百佳公司居间报酬14200元；四、诉讼费由哈丽旦·卡斯木拜、彭浩承担。原审法院认定事实：哈丽旦·卡斯木拜将其名下的珠海市斗门区井岸镇珠峰大道1697号5栋1507房（权证号码：03000627**）委托给百佳公司出售。2016年7月13日，哈丽旦·卡斯木拜以微信方式向百佳公司确认，同意以68.5万元（实收）出售该房产，除物业管理费外不承担本次交易任何费用，客户付款方式为银行贷款，现让百佳公司置业顾问陈俊杨代收取保证金1万元并转入招商银行账号6226099911461868。2016年7月13日，百佳公司法定代表人彭丽萍向哈丽旦·卡斯木拜的上述招商银行账户汇款1万元。2016年7月24日，百佳公司员工陈富杨带着出售委托协议书、房屋买卖合合约、补充协议等相关材料前往乌鲁木齐联系哈丽旦·卡斯木拜，截至2016年7月27日，在新疆期间花费来回飞机票4865元、保险费310元、住宿费497元，共计5672元。2016年7月25日，百佳公司（甲方）与哈丽旦·卡斯木拜（乙方）签订《房屋出售委托协议书》，第二条约定珠海市斗门区井岸镇珠峰大道1697号5栋的1507房出售价格为68.8万元，为乙方的出售底价，可根据销售策略需要适当报价。税费为出售方净收，即乙方不再承担交易税费、佣金。第三条约定甲方寻找到的买方愿意按上述第二条基本一致的成交条件购买，并与甲方签订《房屋买卖合约》，甲方书面通知乙方即视为已完成书面委托。2016年7月25日，哈丽旦·卡斯木拜（甲方）在《房屋买卖合约》签字，该合约上相对方为彭浩（乙方）和百佳公司（经纪方），约定：甲乙双方通过经纪方代理出售及购入位于广东省珠海市斗门区井岸镇珠峰大道1697号5栋的1507房的房地产，乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产；该房的买卖成交价为71万元；乙方在签署合约时交保证金1万元给经纪方，若甲方于2016年7月30日前签署合约并对上述款项以定金名义签收后，乙方所交保证金自动转为定金；乙方在甲方签署本合约后三个工作日内交付定金8万无（含保证金转为定金部分），该笔定金将于双方在珠海市房地产登记中心签署《珠海市房地产买卖合同》时自动转为首期购买该物业楼款，若甲方于2016年7月30日前未能签署本合约，则经纪方原数退还乙方已付保证金，乙方将不得要求任何赔偿；购房余款63万元的付款方式为银行按揭付款；其中乙方需要支付评估费、产权登记费、契税、所得税、公证费、交易费、按揭律师费；基于经纪方已提供之服务，甲方须向经纪方支付14200元，乙方须向经纪方支付14200元作为服务费，该笔服务费于签订本合约时付清。2016年7月25日，百佳公司（乙方）与哈丽旦·卡斯木拜（甲方）签订《补充协议》，约定《房屋买卖合约》合同价格为71万元，本次交易甲方净收68.8万元，同时甲方不承担任何税费和佣金。剩余2.2万元，为乙方佣金及本次交易税费。以上费用多于或者少于2.2万元，均由乙方负责，如需开佣金发票，甲方自己负责税费，乙方上述款项不含发票税。2016年7月25日，哈丽旦·卡斯木拜在乌鲁木齐市公证书签署公证书，经公证委托百佳公司员工陈富杨、黄慧红办理珠海市斗门区井岸镇珠峰大道1697号5栋的1507房的相关事项，包括出售房产、确认买主并代为签署上述房屋的买卖合同、到珠海市斗门房地产登记中心与买主办理上述房屋过户的相关手续等相关事项。2016年7月26日，彭浩向哈丽旦·卡斯木拜的前述招商银行账户汇款7万元。一审法院认为，本案审理的争议焦点在于：一、百佳公司在居间过程中是否存在欺诈隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的行为；二、哈丽旦·卡斯木拜、彭浩是否应当支付居间报酬或者应当何时支付居间报酬。一、关于百佳公司是否存在欺诈行为或者隐瞒交易价格的问题。本案中，百佳公司、哈丽旦·卡斯木拜、彭浩三方签订的《房屋买卖合约》，虽然在签订时间上存在先后顺序，但展现在各权利人面前的合同权利义务均清晰明了，尤其是成交价格、税费种类、居间服务费各自负担的数额等合同重大事项均一一记载，不存在涂改和隐瞒的情况，各方作为签字人，应谨慎审核合同条款，为自己的签字负责。但《房屋买卖合约》第10、11条关于买卖双方未能依约买入或者卖出或者取消本合约应赔偿百佳公司违约金的条款，限制了买卖双方自由履行合同的权利，加重了买卖双方应承担的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，上述条款无效。但其余部分不受该无效条款的影响，仍然能够构成一个独立有效的合同，各方均应依约行使权利和履行义务。哈丽旦·卡斯木拜在微信记录和《房屋出售委托协议书》中认可的底价68.5万元、68.8万元与《房屋买卖合约》中确定的71万元虽不一致，但该问题已在《补充协议》中确认，即哈丽旦·卡斯木拜净收68.8万元，剩余2.2万元为百佳公司佣金及本次交易税费，费用多于或者少于2.2万元，均由百佳公司负责。因此，哈丽旦·卡斯木拜与百佳公司之间的权利义务已在《补充协议》中重新变更并明确，哈丽旦·卡斯木拜将自己负担的居间报酬和税费以承包的方式进行约定，哈丽旦·卡斯木拜因此免去办理缴纳税费的繁琐事务，而相对应的税费种类及金额需在合同履行完成时才能确定，由此带来的不确定性风险均由百佳公司负担，哈丽旦·卡斯木拜认可的实收价格却不因该风险而减少，从而能保证合同的履行。因此，《房屋出售委托协议书》、《房屋买卖合约》(排除第10、11条)、《补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。百佳公司作为居间人，已向委托人报告了订立合同的机会或提供了订立合同的媒介服务，促成买卖双方签订合同，居间义务已经完成，在此过程中并不存在欺诈隐瞒与订立合同有关重要事实或者提供虚假情况的行为，原审法院对哈丽旦·卡斯木拜关于百佳公司隐瞒交易价格且未履行居间义务的辩解主张，不予支持。二、关于哈丽旦·卡斯木拜和彭浩是否应当支付居间报酬，何时支付居间报酬的问题。百佳公司已履行了居间合同的全部义务，促成房屋买卖双方签订房屋买卖合同，该合同成立并生效，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，哈丽旦·卡斯木拜和彭浩均应依约支付居间报酬，至于买卖双方是否依约过户属于合同的实际履行，并不影响百佳公司获取居间报酬的权利，百佳公司据此主张哈丽旦·卡斯木拜支付居间报酬14200元、彭浩支付居间报酬14200元的主张，理据充足，一审法院予以支持。而百佳公司所主张的差旅费5672元属于居间活动的费用，该费用已作为成本计算在居间报酬之内，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十六条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、哈丽旦·卡斯木拜于判决发生法律效力之日起五日内支付给百佳公司居间报酬14200元；二、彭浩于判决发生法律效力之日起五日内支付给百佳公司居间报酬14200元；三、驳回百佳公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费326元，由哈丽旦·卡斯木拜负担138元，彭浩负担138元，百佳公司负担50元。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。另查明，《房屋买卖合同》第3.1条约定：“甲乙双方自行约定，甲乙双方需付税费：（1）营业税；（2）增值税；（3）印花税；（4）评估费；（5）产权登记费；（6）契税；（7）所得税；（8）公证费；（9）调档费;(10)交易费;(11)按揭律师费;(12)更名费中乙方（彭浩）支付上述4、5、6、7、8、10、11款项，卖方（哈丽旦·卡斯木拜）支付上述（斜线划掉了空白处）。”本院认为，本案是居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”在房屋买卖合同中，买卖双方最为关注的是房屋的权属状况、交易价格及交易成本，这些事项是居间人应当向买卖双方如实报告的有关订立合同的重要事实，居间人应当依法依约履行如实报告义务，向买卖双方报告的内容应当一致。本案中，三方共同签订的《房屋买卖合约》约定的交易价格为71万元，而哈丽旦·卡斯木拜和百佳公司签订的《房屋出售委托协议书》及《补充协议》约定的交易价格为68.8万元。《补充协议》约定71万元与68.8万元的价差2.2万元“为乙方（百佳公司）佣金及本次交易税费”。对于该约定，百佳公司在二审庭审中的解释是“除了彭浩需要承担的税费外，哈丽旦·卡斯木拜也需要承担税费，2.2万元除佣金还包括《房屋买卖合约》第3.1条约定的第1、2、3、9、12的费用，如果该5笔费用产生的话将由百佳公司承担，哈丽旦·卡斯木拜无须承担，如果没有该费用，就相当于百佳公司赚到了”；哈丽旦·卡斯木拜和彭浩都认为这是百佳公司在“吃差价”。本院认为，第一，《房屋买卖合约》第3.1条原文中将哈丽旦·卡斯木拜需要支付的款项处以斜线划去空白处，这显然是哈丽旦·卡斯木拜无须承担该条约定的任何款项之意。百佳公司的上述解释与合同文义不符。第二，即便如百佳公司所言，百佳公司也存在着赚取价差的意图。该约定违背了居间人应当遵循的诚实信用原则。第三，合同文本是由百佳公司提供的，基于对居间人履行居间合同的诚实信用要求，百佳公司在哈丽旦·卡斯木拜对《补充协议》与《房屋买卖合约》约定的交易价格不一致有疑虑的情况下，应当向买卖双方如实说明该问题产生的原因，争取弥合双方分歧，撮合买卖合同的顺利履行，但百佳公司并未这么做。第四，百佳公司也未提供证据证明已向彭浩如实报告了与哈丽旦·卡斯木拜签订合同的详细情况，尤其是百佳公司与哈丽旦·卡斯木拜约定的交易价格这一重要事实。百佳公司的行为致使买卖双方都对百佳公司失去了信任，导致买卖合同未能顺利履行。百佳公司在履行居间合同时故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，未向卖方合理解释2.2万元价差的问题，导致买卖合同未能顺利履行，百佳公司无权要求哈丽旦·卡斯木拜和彭浩支付居间报酬。综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正；哈丽旦·卡斯木拜和彭浩上诉有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初2342号民事判决；二、驳回珠海百佳房地产投资顾问有限公司的诉讼请求。一审案件受理费326元，由珠海百佳房地产投资顾问有限公司负担。二审案件受理费，哈丽旦·卡斯木拜和彭浩分别预交了155元，均由珠海百佳房地产投资顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李烈斌审判员 廖世娟审判员 朱 玮二〇一七年四月十四日书记员 许婷婷 更多数据：