（2017）桂0331民初165号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-08-15
案件名称
荔浦县鸿腾物业服务有限公司与何爱萍物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
荔浦县人民法院
所属地区
荔浦县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
荔浦县鸿腾物业服务有限公司,何爱萍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
广西壮族自治区荔浦县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0331民初165号原告：荔浦县鸿腾物业服务有限公司，住所地荔浦县荔城镇荔塔路708号。法定代表人：黄扬涛，总经理。委托诉讼代理人：诸葛冰，广西中园律师事务所律师。（特别授权）被告：何爱萍，女，汉族，1962年9月25日出生，住广西荔浦县。委托诉讼代理人：蒋才敏，男，瑶族，1983年6月16日出生，住广西荔浦县。（特别授权）委托诉讼代理人：林槐淞，男，瑶族，1982年8月29日出生，住广西荔浦县。（特别授权）原告荔浦县鸿腾物业服务有限公司（以下简称“鸿腾物业公司”）诉被告何爱萍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人诸葛冰、被告委托诉讼代理人蒋才敏、林槐淞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿腾物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付物业管理费901元、滞纳金607元，合计1508元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买荔浦县运昌华府小区2栋1001室，面积为88.4㎡。2015年7月10日，原告与运昌华府小区业主委员会签订《荔浦县运昌华府小区物业合同》，合同第四条第三款约定：“对逾期不缴纳物业服务费用的，物业公司给予电话提醒及书面提醒限期缴纳，业主委员会应当督促其限期缴纳，到期仍不缴纳，物业公司有权按日收取3%延期履行金。”、第七条第一款：“本物业管理服务费用按下列执行：①电梯楼：每月每平方米建筑面积：0.85元／㎡（不包含电梯日常服务费、维护保养费、电梯维修及年检费）…”。合同签订后，原告对运昌华府小区进行了物业管理，为被告提供了优质的物业服务，履行了合同约定的义务。自2015年7月10日至2016年7月10日，被告都未缴纳物业管理费，共欠原告物业管理费901元、滞纳金607元，合计1508元。原告及业主委员会曾多次向被告催收未果，成诉。被告何爱萍辩称：一、原告不具有物业服务资质，不能从事物业服务工作，无权向业主收取相关费用，原告与运昌华府小区业主委员会签订《荔浦县运昌华府小区物业合同》是无效合同。二、原告没有履行《荔浦县运昌华府小区物业合同》约定的义务，不履行管理服务职责，物业服务差，存在严重违约，业主拒交物业费合理合法。三、收取0.85元／㎡的物业费过高，应参比国家规定具有资质中最低级别标准0.35元／㎡还要低；四、由于《荔浦县运昌华府小区物业合同》是无效合同，业主不但无需承担任何延期滞纳金，还可以请求原告赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，原告鸿腾物业公司成立于2015年4月7日，具有独立法人资格，无物业服务资质，其经营范围为：物业服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2015年7月8日，原告与运昌华府小区业主委员会签订《荔浦县运昌华府小区物业合同》，书面约定由原告为该小区提供物业服务，物业服务期限为两年，自2015年7月10日起至2017年7月10日止，物业服务费的收费标准为每月0.85元/㎡（不包含电梯日常服务费、维护保养费、电梯维修及年检费），该合同在荔浦县物价局备案，合同签订后原告进驻运昌华府小区提供物业服务。运昌华府小区业主委员会于2016年7月25日解聘了原告鸿腾物业公司并向小区业主发出公告。另查明，2015年8月18日，原告与广西百乐居物业服务有限公司（以下简称“百乐居公司”）签订《物业资质挂靠合同》，合同就百乐居公司提供物业管理资质及经营许可证等相关资质证书用于原告实施管理运昌华府小区，百乐居公司向原告每年收取10650元管理费。被告何爱萍系广西荔浦县荔城镇运昌华府小区2栋1001室的业主，其房屋建筑面积为88.4㎡，被告认为原告无物业服务资质，服务质量不合格，故拒绝交纳前三季度物业管理费，原告电话催收未果，于2016年4月15日在被告住处张贴交费通知催缴物业服务费，但被告至今拒不交纳2015年7月10日起至2016年7月10日的物业服务费901.68元（88.4平方米×0.85元/平方米×12个月），遂成诉。上述事实，有双方当事人庭审陈述、《荔浦县运昌华府小区物业合同》、荔浦县物价局《证明》、《物业资质挂靠合同》、物业费缴纳通知照片、荔运业委（2016）3号《公告》等证据予以证实。根据当事人的诉辩，法庭将本案的争议焦点归纳为：1、《荔浦县运昌华府小区物业合同》的效力及被告是否应缴纳物业费？2、被告主张原告服务质量差而拒缴物业费有无依据？3、物业服务费用收取标准？4、滞纳金是否收取，收多少？一、《荔浦县运昌华府小区物业合同》效力及被告是否应缴纳物业费？本院认为，原告无物业服务资质从事物业服务的行为违反的是行政法规的规定，应承担的是行政责任，该行为并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，故本院对被告辩解《荔浦县运昌华府小区物业合同》是无效的不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，《荔浦县运昌华府小区物业合同》对运昌华府小区的全体业主具有约束力，原告依约实际履行了对运昌华府小区服务管理，被告何爱萍作为运昌华府小区的业主，在享受原告提供的物业服务亦应依约向原告交纳物业服务费。二、被告主张原告服务质量差而拒缴物业费有无依据？本院认为，被告提供的十七张照片及与业主委员会江春梅聊天记录，证明原告服务不到位问题，但这些照片并无时间显示，未能证明与本案具有关联性，不足以证实其待证事实。业主签名告知书无原件，真实性无法核对，故本院对被告以原告不履行管理服务的职责，小区卫生脏、乱、差，存在严重违约为由拒缴物业费不予支持。三、关于物业服务费用收取标准，本院认为，依法成立的合同对双方均有约束力，物业服务费用收取标准首先应遵守合同的约定，其次参照国务院《物业管理条例》第四十二条：“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。”的规定，结合本案《荔浦县运昌华府小区物业合同》在荔浦县物价局备案，故本院对被告辩解物业费用过高不予采纳。本案的物业服务费收取标准为：0.85元／㎡／月。故，本案的物业物业服务费为0.85元／㎡×88.4㎡×12个月＝901.68元，原告诉请901元物业服务费本院予以支持。四、滞纳金是否收取，收多少？本院认为，《荔浦县运昌华府小区物业合同》第四条第三款约定：“对逾期不缴纳物业服务费用的，物业公司给予电话提醒及书面提醒期限缴纳，业主委员会应当督促其限期缴纳，到期仍不缴纳，物业公司有权收取3%相应的滞纳金”有明确收取滞纳金的条款，且物业费缴纳通知亦告知逾期收取滞纳金，被告违反上述合同约定，应以拖欠相应物业服务费901.68元为基数×3%＝27.05元缴纳滞纳金，对被告辩解无需缴纳滞纳金不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告何爱萍给付原告荔浦县鸿腾物业服务有限公司物业服务费901元及滞纳金27.05元，合计928.05元。本案受理费50元，减半收取25元，由被告何爱萍负担。以上应付的款项，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕（户名：荔浦县人民法院，开户行：中国工商银行荔浦县支行，账号：21×××39），如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。代理审判员 胡海淘二〇一七年四月十四日书 记 员 陈恩琴 来源：百度“”