（2017）浙08民再1号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-06-27
案件名称
杜卉、衢州市龙凤房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书
法院
浙江省衢州市中级人民法院
所属地区
浙江省衢州市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
杜卉,衢州市龙凤房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十二条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
浙江省衢州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙08民再1号原审原告：杜卉，女，1987年10月30日出生，汉族，现住衢州市柯城区。原审被告：衢州市龙凤房地产开发有限公司，组织机构代码：753034190-2，住所地：衢州市柯城区衢石路七公里处北侧。法定代表人：徐晓敏，职务：执行董事。委托代理人：徐炜，男，1971年5月27日出生，汉族，住。原审原告杜卉因与原审被告衢州市龙凤房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，衢州市柯城区人民法院于2016年4月11日（2015）衢柯巡民初字第90号民事判决，已经发生法律效力。本院经审查于2017年4月6日衢州市中级人民法院以（2017）浙08民监4号民事裁定书，再审本案。本院依法组成合议庭，于2017年4月14日公开开庭审理了本案，原审原告杜卉、原审被告委托代理人徐炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告称：不服衢州市柯城区人民法���于2016年4月11日（2015）衢柯巡民初字第90号民事判决。申诉请求：1.请求依法撤销衢州市柯城区人民法院于（2015）衢柯巡民初字第90号民事判决书；2.请求改判原审被告自2011年1月1日起以总房价3420000元为基数按日万分之一计算至涉诉商品房具备正式用电之日止的违约金。事实与理由：原审法院判决原审原告应自行承担不具备正式用电的瑕疵，显属不当。临时用电系指在一定的时限内为基建工地、农田、水利、市政建设等非永久性用电项目提供临时用电，商品房的用电并不符合临时用电的条件，且为商品房提供临时用电，易出现停电、电压不稳等情况，住户无法正常用电，用电安全即无法得到正常保障，故为商品房提供正式用电是出卖人将商品房交付给买受人的必备条件，如不具备正常用电条件，商品房即不符合交房条件。本案原审被告提供的格式条款中约定将临时��电定为符合商品房交房条件，免除了原审被告自身提供正式用电的责任，排除了买房人正常用电的重要权利，该条款应为无效，同时原审被告并无其他任何符合合同约定的延期理由。故原审法院判决错误，应予改判。原审被告辩称：请求法院依法判决。原审原告向一审法院起诉请求：一、判令被告自2011年1月1日起按日支付已付购房款3420000元万分之一的逾期交付商品房的违约金至商品房实际交付之日止（至2015年3月1日计519840元）；二、判令被告自2011年7月1日起按日支付已付购房款3420000元万分之零点一的逾期交付商品房权属证书或登记证明的违约金至实际交付商品房权属证书或登记证明之日止（至2015年3月1日计45828元）。原审法院审理认定：原、被告于2010年4月18日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买坐落于柯城区石梁镇衢门山衢石公路七公里处北侧衢门山小区A3-2的商品房，总房价3420000元。合同第九条第一款第三项约定，被告应当在2010年12月31日前将具备用水、用电、道路、排污（含临时用水、用电）等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付原告使用。第十条约定，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。第十六条约定，被告承诺于2011年6月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给原告，原告自行办理商品房转移登记；被告不能在约定期限内交付权属证书的，约定日期起90日以后，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。原告已于2010年4月12日、4月19日、4月29日分三次��清了全部购房款。另查明：涉讼商品房于2010年12月31日通过建设工程竣工验收备案，于2011年6月27日完成土地使用权初始登记，2011年7月1日完成商品房所有权初始登记。涉讼商品房于2014年4月开通正式用水，至今未开通正式用电，仍使用临时用电。原审法院审理认为：本案争议焦点为：1.被告交付的商品房不具备正式用电，是否应按合同约定承担逾期交付商品房的违约责任；2.被告是否存在逾期交付商品房权属证书或登记证明的违约行为。关于争议焦点1法院认为，当事人对合同义务未明确约定履行期限的，债权人可以随时要求债务人在合理期限内履行；债务人经催告在合理期限内仍未履行的，应当按照合同约定承担违约责任。具备正常的供电设施是商品房交付的法定条件，也是商品房买卖合同的交易习惯，出卖人负有为交付的商品房接通正式用电的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定确定各自的权利义务。合同第九条第一款第三项约定，出卖人应当在2010年12月31日前将具备用水、用电、道路、排污（含临时用水、用电）等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付买受人使用。原告在订立合同时应知被告交付的商品房在一定期限内可能存在不具备正式用电的瑕疵，其以涉讼商品房不具备正式用电为由要求被告自约定的交付期限的第二日起承担逾期交付商品房的违约责任，法院不予支持。但双方在合同中未明确约定被告为涉讼商品房接通正式用电的期限，故原告可随时要求被告在合理期限内履行该项义务，被告经催告后仍未履行的，应当按照合同约定承担违约责任。因原告未能提供证据证明其在起诉前已催告过被告履行为涉讼商品房接通正式用电的义务，故其于2015年3月5日向法院起诉要求被告承担违约责任视为其催告被告履行合同义务。被告经催告后，至今未履行为涉讼商品房接通正式用电的义务，应自原告催告之日起按照合同约定的逾期交付商品房的违约责任向原告支付违约金。故被告应自2015年3月5日起按日向原告支付已付购房款3420000元万分之一的逾期交付商品房的违约金至涉讼商品房具备正式用电之日止。关于争议焦点2法院认为：商品房买卖合同中，出卖人办理权属证书的义务为提交有关证明文件完成房地产权属初始登记的备案义务。出卖人在约定期限内完成上述备案义务，已排除买受人办理权属证书的前置障碍，逾期办证非系出卖人的原因，买受人要求出卖人承担逾期办证的违约责任的，不予支持。2011年7月1日，被告已完成涉讼商品房的房地产权属初始登记，至此，原告办理商��房转移登记的障碍已不存在，可自行办理商品房转移登记。故原告以被告未交付权属证书为由，要求被告支付自2011年7月1日起的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告衢州市龙凤房地产开发有限公司自2015年3月5日起按日342元向原告杜卉支付违约金至涉讼商品房具备正式用电之日止。二、驳回原告杜卉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9458元，由原告杜卉负担7154元，被告衢州市龙凤房地产开发有限公司负担2304元，于本判决生效之日缴纳。本院对有争议的证据和事实认定如下：再审审理期间，双方当事人均���提交新的证据材料。经审理，本院查明的案件事实与一审法院判决认定的事实基本一致。本院再审认为：临时用电系指在一定时限内，为基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电项目提供的临时性电源。商品房住房的用电并不符合使用临时用电的条件，而且为商品房提供临时性电源，易出现停电、电压不稳等情况，住户无法正常用电，用电安全亦无法得到保障。为商品房买受人提供正式、永久性的用电是商品房出卖人将商品房交付买受人的必备条件，如不具备正常用电条件，商品房即不符合交付条件。本案双方签订的商品房买卖合同约定，用水、用电、道路、排污（含临时用水、用电）等具备商品房正常使用的基本条件的，商品房可以交付业主。但原审被告提供的该格式条款，约定临时用水用电符合商品房交付条件，免除了自身提供正式用电的责任，排除房屋买受人正常用电的重要权利，应确认该条款中关于提供临时用水用电符合商品房交付条件的部分无效。双方约定商品房交付时间为2010年12月31日，原审被告应依约如期将符合交付条件的商品房交付给原审原告。原审被告应按合同约定自2011年1月1日起按日向买受人支付已付房款万分之一的逾期交房违约金至涉案商品房具备正式用电之日止。原审法院判决自上诉人起诉之日起开始计算逾期违约金，不符合双方合同约定，应予纠正。综上，原审法院判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。原审原告杜卉申诉理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：原审被告衢州市龙凤房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原审原告杜卉自2011年1月1日起按已付购房款3420000元为基数按日万分之一计算至涉诉商品房具备正式用电之日止的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费9458元，再审案件受理费11724元，合计21182元，均由衢州市龙凤房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 骆忠新代理审判员 胡建涛代理审判员 余欣雅二〇一七年四月十四日书 记 员 杜陈晨 微信公众号“”