（2016）湘01民终5713号

裁判日期: 2017-04-14

公开日期: 2017-06-27

案件名称

湖南有色金属研究院与青海湘商投资产业发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省长沙市中级人民法院

所属地区

湖南省长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

青海湘商投资产业发展有限公司,湖南有色金属研究院

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省长沙市中级人民法院民事判决书（2016）湘01民终5713号上诉人（原审被告）：青海湘商投资产业发展有限公司，住所地青海省互助县绿色产业园区。法定代表人：冯丹,总经理。委托诉讼代理人：陈美生，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南有色金属研究院，住所地长沙市芙蓉区隆平高科技园区内亚大路**号。法定代表人：陈伟，院长。委托诉讼代理人：陈慧，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：翦艳，湖南天地人律师事务所实习律师。上诉人青海湘商投资产业发展有限公司（以下简称青海公司）因与被上诉人湖南有色金属研究院（以下简称金属研究院）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初2597号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。青海公司上诉请求：一、请求撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初2597号民事判决第一项、第三项、第四项；二、由金属研究院承担本案的上诉费用。事实和理由：一、青海公司的确尚欠金属研究院部分租金，青海公司同意支付所欠租金，但仅应支付2016年1月1日起至2016年3月5日止的租金。二、《房屋租赁合同》所约定的“违约损失”仅针对青海公司，金属研究院计算的该项损失已超过了租金本金一倍之多，这种约定显失公平，且金属研究院并不存在任何经济和违约损失。三、根据合同约定，金属研究院应提供租赁物的消防合格证明，青海公司多次就此与金属研究院进行协商，双方一直未就此达成一致意见，这一过错不在青海公司方。四、金属研究院于2016年3月5日起对青海公司采取了“停水停电”的方式使得青海公司无法正常使用租赁物并对其进行装修等，给青海公司造成了巨大的损失。现因租赁物的消防设施和投资款项等问题才导致租赁物不能正常使用，双方应就此积极协商解决问题，金属研究院单方要求解除租赁合同的诉讼请求不应支持。五、《房屋租赁合同》虽约定“来建去留”和“装修、设施设备不予补偿”等条款，但并无约定当双方解除合同后这些装修、设施设备属于金属研究院所有，金属研究院无权占有青海公司投入的装修物和设施设备。若金属研究院想占有或使用该装修物和设施设备，必须支付相应的价款，否则青海公司无需交还租赁物。六、金属研究院要求支付水电费的证据不足，该费用没有得到青海公司的认可。金属研究院辩称：青海公司主张仅支付部分租金没有任何事实和法律依据，鉴于青海公司至今仍占用租赁房屋不予退还，金属研究院保留要求青海公司支付2016年5月31日之后租金的权利。金属研究院依据双方合同主张违约金，不存在违约金过高的情形。青海公司系因自身违约行为导致双方租赁合同解除，由此产生的法律后果由其自行承担，金属研究院有权主张解除合同并对青海公司的装修和设施不予补偿。青海公司应当依据双方合同约定，偿还金属研究院垫付的装修期间产生的水电费32163元。金属研究院向一审法院起诉请求：一、解除金属研究院、青海公司双方签订的《房屋租赁合同》；二、青海公司支付金属研究院5个月的租金106.25万元（自2016年1月1日起计算至2016年5月31日止），并赔偿违约金127.5万元；三、青海公司承担金属研究院垫付的水电费32163元；四、金属研究院不予退还青海公司所支付的50万元房屋保证金，并不计利息冲抵青海公司应当支付的租金、违约金等款项；五、青海公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月28日，金属研究院与青海公司签订《房屋租赁合同》（培训楼整体出租），合同约定，（1）甲方（金属研究院）出租给乙方（青海公司）的物业为芙蓉区亚大路99号金属研究院内的整栋培训楼、东面游泳池、假山及假山北面水泥坪；（2）甲方于2013年12月31日前向乙方交房，并提供资产清单，2014年1月1日至2015年12月31日为房屋改造装修期，免租，但发生的水电气费由甲方代收代缴，房屋有偿租赁期为拾捌年，自2016年1月1日至2033年12月31日止；（3）合同签订3个工作日内乙方向甲方支付伍拾万元整作为房屋保证金，2016年1月1日至2017年12月31日两年的租金为255万元/年，2018年1月1日起，租金每周年按3%递增，依次类推；该租金从2016年1月1日起，按每半年预付一次，先付后用，每年两次支付租金时间为1月10日前、7月10日前，每次各支付50%的租金；（4）乙方若未按合同约定拒绝支付或迟延支付相关费用，按拖延时间和金额，每天另承担拖欠部分3‰的滞纳金，若超过两个月支付时间，甲方有权终止本合同，并要求乙方赔偿违约损失（按当年租金的50%标准），装修、设施设备不予补偿；（5）乙方恶意拖欠租金2个月的，甲方有权终止本合同，收回房屋，有权要求乙方承担相应的违约责任。合同签订后，青海公司向金属研究院支付了50万元房屋保证金。金属研究院按合同约定将培训楼及相关物业交付给青海公司，青海公司接受房屋后开始动工装修。在合同履行过程中，青海公司委托宝松公司全权负责租赁房屋的装修事宜。宝松公司委托湖南金鹰装饰工程有限公司（以下简称金鹰公司）对大楼进行装修。2014年5月12日，宝松公司向金属研究院发出《关于培训楼装修消防报建的联络函》，联络函写明需要金属研究院提供相关材料协助宝松公司完成装修工程的消防报建。2015年3月17日，宝松公司向金属研究院出具《关于湖南有色金属研究院培训楼施工情况的函》，宝松公司承诺在2015年4月恢复施工，并于2015年7月底前完成装修，并承诺在该装修期间将游泳池部分休整到位。2016年2月25日，金属研究院向青海公司出具催款函，催告青海公司自收到该函之日起5日内支付租金及滞纳金。金属研究院出具的用水电量及交纳水电费情况表载明：青海公司欠缴金属研究院代缴的2014年1月至2016年3月15日的水电费共计32163元，由宝松公司负责人签字。再查明：2008年10月17日，长沙市公安局消防支队出具建筑工程竣工消防验收意见书，意见书载明青海公司承租的培训楼基本符合有关国家标准，但培训楼室内装修工程消防验收需另行申报。一审法院认为：金属研究院和青海公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当事人应当按照合同约定诚实、勤勉履行合同义务。双方签订的租赁合同中约定了合同解除的条件，青海公司未按合同约定及时给付租金和其它相关费用的行为已经使得解除条件成立，金属研究院有权依据合同约定解除合同并要求青海公司承担违约责任，一审法院确认双方签订的合同于2016年6月1日解除。对金属研究院给付租金的诉请，青海公司未提出异议，一审法院予以认可，金属研究院于合同签订之时收取的保证金冲抵青海公司所欠租金。对于违约金的诉请，合同约定的违约金为当年租金的50%。青海公司认为约定的违约金过高，对此一审法院认为，双方签订的合同期限为18年，免租期为2年，青海公司在免租期过后就未再交纳任何租金，现因青海公司的原因导致合同被解除，2年免租期的损失也应计入金属研究院的损失范围，故合同约定的违约金并未明显超过造成的实际损失。故一审法院对违约金按照合同约定的数额计算。金属研究院提供的用水、电量情况表有宝松公司签字确认，一审法院予以认可，青海公司应返还金属研究院垫付的水电费。综上，青海公司应给付金属研究院2016年1月1日至2016年5月31日的租金1062500元【255÷12×5】、违约损失1275000元【255×50%】，2014年1月至2016年3月15日的水电费32163元。金属研究院应退还青海公司保证金50万元，可以从青海公司应付的租金中抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，遂判决：一、解除金属研究院与青海公司签订的《房屋租赁合同》（2016年6月1日）；二、青海公司在本判决生效之日起五日内支付金属研究院租金562500元；三、青海公司在本判决生效之日起五日内支付金属研究院违约金1275000元；四、青海公司在本判决生效之日起五日内支付金属研究院水电费32163元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费25757元，适用简易程序减半收取12878.5元，由青海公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：金属研究院与青海公司于2013年12月28日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格依约履行。根据双方合同约定，青海公司未按合同约定支付相关费用超过2个月或恶意拖欠租金2个月的，金属研究院有权终止合同，对青海公司的装修、设施设备不予补偿，并有权要求青海公司承担相应的违约责任。现青海公司在2年免租期后一直未按合同约定支付租金，存在违约行为，故金属研究院有权据此解除双方租赁合同并要求青海公司承担违约责任。涉案房屋已于2008年经建筑工程竣工消防验收合格，故青海公司主张金属研究院提供的租赁物无消防合格证明，金属研究院存在违约行为的上诉理由不能成立。青海公司另上诉主张违约金认定过高，本院认为，金属研究院于2013年12月31日前将涉案房屋交付青海公司装修、使用，2年免租期内未收取租金和使用费，现因青海公司违约行为导致合同解除，免租期内租金损失客观存在，故一审判决依据双方合同约定认定违约金而未予酌减，并无不当，本院予以维持。根据双方合同约定，青海公司租赁涉案房屋期间发生的水电气费由金属研究院代收代缴。金属研究院垫付的水电费用已经由青海公司委托负责涉案房屋装修的宝松公司签字确认，故青海公司应偿还该水电费用。综上所述，上诉人青海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费25757元，由上诉人青海湘商投资产业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周坤审　判　员　　熊伟代理审判员　　周卓二〇一七年四月十四日书　记　员　　毛韧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”