（2017）冀0824民初270号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-05-31
案件名称
滦平鼎金物业服务有限公司与陈佰旭服务合同纠纷一审民事判决书
法院
滦平县人民法院
所属地区
滦平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
滦平鼎金物业服务有限公司,陈佰旭
案由
服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第六条第一款，第二十五条，第四十二条第一款，第四十八条第一款，第五十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河北省滦平县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0824民初270号原告：滦平鼎金物业服务有限公司，地址滦平镇05鑫港小区。组织机构代码67990641-4。法定代表人：候在平，职务总经理。委托诉讼代理人：吴仁超，河北国正律师事务所律师。委托诉讼代理人：任梦，河北国正律师事务所实习律师。被告：陈佰旭，男，1971年7月13日出生，住滦平县。委托诉讼代理人：李静宏（系陈柏旭妻子），女，1971年10月3日出生，现住滦平县。原告滦平鼎金物业服务有限公司与被告陈佰旭服务合同纠纷一案，原告于2017年1月13日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告滦平鼎金物业服务有限公司委托代理人吴仁超，被告陈佰旭及其委托代理人李静宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滦平鼎金物业服务有限公司向本院提出诉讼请求，1、请求依法判令被告给付原告不当得利款104783.76元。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告在滦平县05鑫港小区购买了一处商业用房，并于2012年6月9日与北京友基房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了05鑫港小区B座S1室商品房。原告公司自2010年10月1日起负责该小区的物业管理并与滦平鑫港房地产开发有限公司签订了《05鑫港小区前期物业服务合同》，该合同期限为5年，自2010年10月1日起至2015年9月30日止。合同签订后原告开始负责整个05小区的物业管理，包括：小区的卫生、绿化、污水道疏通等，被告自购买05鑫港小区B座S1室商品房并使用后，涉及的污水管道处理等事宜，均是由原告负责疏通及管理，且被告在原告物业管理范围内，被告应向原告交纳物业费用，但一直没有交纳，就给付物业费一事原告曾向贵院提起诉讼，在诉讼过程中发现，被告购买的上述商品房是与北京友基房地产开发有限公司签订的买卖合同，但被告购买的上述商品房在原告管理范围内，原告已经为被告提供了相关物业服务，如果原告不管理被告的污水管道等，造成管道堵塞，必然造成不必要的损失，因此被告从中受益，向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告陈佰旭辩称，1、我方在购买该产权时，按国家规定缴纳了相关税费及维修基金，该楼并没有独立的使用证，有权使用小区相应的公共配套设施。2、物业服务关系并非买卖关系，提供了相应的服务才能获取相应的报酬，原告方并没有提供相应的服务，甚至在该楼使用过程中，被告多次找原告水电维修时，遭到了拒绝。3、应在原告方负责物业服务期间，该楼因跑水，被告找物业关闭自来水，遭到拒绝，致使鸿星尔克被水浸泡，同时该楼因跑水漏水对该楼的质量造成严重影响，给我方造成巨大损失。4、因该楼自来水部分不能使用，找到物业，物业回复，其回复与原告没关系，因楼房质量问题，我于2015年起诉了开发商。5、在原告提供服务期间，物业门口的岗亭，非法占用我方的面积，我方多次找原告沟通，均遭到了拒绝。通过原、被告双方诉辩陈述，本庭归纳本案争议焦点为：原告为被告提供了哪些物业服务，原告主张的不当得利款104783.76元的计算方法，被告是否应支付原告不当得利款104783.76元。原告主张为被告提供了物业服务，主要为污水管道的疏通、检修及清理。原告主张的不当得利款计算方式为：以被告方的房屋建筑面积1940.44平方米x1.5元每月x12个月x3年=104783.76元。因原告管理05鑫港小区的时间为2010年10月1日至2015年9月1日，被告方所购买商品房的买卖合同时间系2012年6月9日因此按3年进行计算。原告当庭所举的证据为：1号证据：原告方的资质证书，证明原告资质等级为三级。2号证据：营业执照复印件一份。证明原告具有物业服务资质。3号证据：原告与滦平鑫港房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，证实原告方的服务范围、服务内容、服务期限及收费标准，商业用房为每月1.5元每平米。4号证据：维修组日记本及孟庆祥、李维胜的身份证复印件，证明原告为被告提供了物业服务。5号证据：孟庆祥出具的证明一份（当庭宣读），证明原告方为被告方提供过服务。6号证据：李建营出具的证明及身份证复印件一份（当庭宣读），证明原告方为被告方提供过服务。被告的质证意见为，1-3号证据真实性均无异议。4号证据日记本没有记载具体时间，只是说日记上有通污水的事情，对该证据不认可，还有一个笔记本也没有具体时间，被告认为是原告伪造的证据，对笔记本记载的内容也不认可。5-6号证据不认可，因其二人是原告的员工，对其出具的证明被告不予认可，且其没有具体的记录，只是记载了对05鑫港小区的管道进行了疏通，其疏通工作也没有相关的票据进行证实，其仅凭清理污水管道就收取10多万元的物业费，其应该拿出清理污水管道的费用及清理次数。被告主张，原告没有为被告提供物业服务。如果原告认为帮忙倒水是物业服务的范围，那么2015年鸿星尔克因跑水造成的损失，也应由原告承担赔偿责任。故被告不应向原告缴纳104783.76元的物业费。因为原告没有为被告提供物业服务，没有相关依据，且给被告的承租人造成了巨大损失，致使被告的承租人拒绝缴纳物业费。被告当庭所举的证据为：1号证据：照片7张，证明原告没有为被告提供任何服务，导致鸿星尔克遭水浸泡造成的损失。2号证据：（2016）冀0824民初430号中第二次开庭笔录中刘晓燕的出庭记录一份，证明房屋使用者因跑水问题，找原告遭到拒绝，使被告的承租人受到损失，其没有为被告提供物业服务。原告的质证意见为，1-2号证据真实性、关联性及证明观点不认可。以上2份证据仅能证明原告方在提供物业服务时存在瑕疵，并不能证明没有提供物业服务。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行举证和质证。对当事人无异议的证据，本庭予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告与滦平鑫港房地产开发有限公司签订了《05鑫港小区前期物业服务合同》，该合同期限为5年，自2010年10月1日起至2015年9月30日止。合同签订后原告开始负责整个05小区的物业管理，包括：小区的卫生、绿化、污水管道疏通等。被告于2012年6月9日与北京友基房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告购买了05鑫港小区建筑面积1940.44平方米的商业用房一处，交房日期为2012年12月30日前。被告购买的该商业用房在原告与滦平鑫港房地产开发有限公司签订的《05鑫港小区前期物业服务合同》服务范围内。能够认定原告为被告提供物业服务的期间为2013年1月1日至2015年9月30日。被告应缴纳的物业费为96051.78元（1940.44平方米x1.5元每月每平方米x33个月=96051.78元）。根据原告所举的证据原告只给被告提供了污水管道的疏通、检修等部分物业服务。本院认为，原告与案外人滦平鑫港房地产开发有限公司签订了《05鑫港小区前期物业服务合同》，该合同未违反法律规定，已经成立并发生法律效力。原告滦平鼎金物业服务有限公司受滦平鑫港房地产开发有限公司委托对05鑫港小区提供物业服务，双方约定商业用房物业费收费标准每月每平方米建筑面积1.5元。被告陈佰旭作为买受人购买的商用楼房坐落于滦平县滦平镇鑫港小区，在原告的物业服务范围内。虽然原、被告没有签订物业服务合同，因被告购买的楼房管网等设计并不是单独的设计，事实上被告接受了原告的物业服务，原、被告之间形成事实上的服务合同关系。被告应支付给原告2013年1月1日至2015年9月30日的物业费96051.78元。但考虑到原告在提供物业服务过程中存在服务不及时、不完善的实际情况，应当相应扣减物业费，结合本案实际情况，由被告给付原告2013年1月1日至2015年9月30日的物业费30000.00元为宜。被告主张原告与被告之间不存在物业服务关系的抗辩理由不成立，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第二十五条、第四十二条第一款、第四十八条第一款、第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告陈佰旭给付原告滦平鼎金物业服务有限公司2013年1月1日至2015年9月30日的物业费30000.00元。此款于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告滦平鼎金物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费3090.00元，由原告滦平鼎金物业服务有限公司负担2000.00元，由被告陈佰旭负担1090.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。审 判 长 张连军人民陪审员 王汉军人民陪审员 侯 宗 雨二〇一七年四月十四日书 记 员 周 曼河北省滦平县人民法院民事判决书附页一、判决主文引用的相关的法律条款：1、《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应分别承担各自应负担的民事责任。2、《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。3、《最高人民法院关于审判物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本五份，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在上诉期限届满前向承德市中级人民法院预交二审诉讼费，二审诉讼费与一审诉讼费相同。如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定履行期限届满后向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决确定的自动履行期限届满之次日起计算。