（2017）粤01民终4460号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-04-24
案件名称
广州市长堤真光中学与广州市杰山物业发展有限公司、广州市福满家连锁便利店有限公司长堤路店、简宝红、广州市福满家连锁便利店有限公司房屋租赁合同纠纷2017民终4460二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市杰山物业发展有限公司,广州市长堤真光中学,广州市福满家连锁便利店有限公司长堤路店,广州市福满家连锁便利店有限公司,简宝红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终4460号上诉人（原审被告）：广州市杰山物业发展有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：谭锦全，职务总经理。委托代理人：钟正华、杨洁渝，广东翔信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市长堤真光中学，住所地广州市越秀区。法定代表人：蔡练，职务校长。委托代理人：许亮，广东广大律师事务所律师。原审第三人：广州市福满家连锁便利店有限公司长堤路店，住所地广州市越秀区。负责人：朱宏涛。原审第三人：广州市福满家连锁便利店有限公司，住所地广州市经济技术开发区。法定代表人：朱宏涛。上述两原审第三人共同委托代理人：邓忠军，广州市福满家连锁便利店有限公司员工。原审第三人：简宝红，身份证登记住址广州市越秀区。委托代理人：李明亮，身份证登记住址贵州省毕节市珠市，系简宝红的配偶。上诉人广州市杰山物业发展有限公司（以下简称杰山公司）因与被上诉人广州市长堤真光中学（以下简称长堤真光中学）及原审第三人广州市福满家连锁便利店有限公司长堤路店（以下简称福满家长堤店）、广州市福满家连锁便利店有限公司（以下简称福满家公司）、简宝红房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初1266号、（2016）粤0104民初1274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杰山公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法驳回长堤真光中学的诉讼请求。二、本案一、二审受理费由长堤真光中学承担。事实与理由：在租赁合同到期后，杰山公司继续向长堤真光中学缴纳租金，并正常管理涉讼房屋，双方的合作关系一直相当融洽。在长堤真光中学起诉至人民法院以前，长堤真光中学从未向某公司主张过解除租赁关系、收回涉讼房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前知承租人。”按照前述规定，长堤真光中学在解除租赁关系前应当提前通知杰山公司，并给予杰山公司合理的搬迁时间，但长堤真光中学却未履行该法定义务，而直接诉至人民法院。因涉讼房屋目前由福满家长堤店、福满家公司、简宝红使用，长堤真光中学单方面临时要求收回涉讼房屋，己造成杰山公司极大损失。因此，原审法院认定事实不清，应予以改判，长堤真光中学应当重新给予杰山公司合理的搬迁时间。另，自杰山公司开始承租包括涉讼房屋在内的真光中学正门东西侧临街商铺起，杰山公司一直投入大量的人力物力管理、改造、建设商铺，并多次协助长堤真光中学处理相关租赁事务。在长堤真光中学将包括涉讼房屋在内的数间商铺交付杰山公司时，商铺年久失修，存在严重安全隐患，同时存在严重的渗水、漏水以及漏电，杰山公司为此投人了70万元，将商铺改建为钢筋混凝土框架结构，使商铺浑然一新，并与长堤真光中学校内整体建筑风格保持一致。事实上，长堤真光中学也清楚明白杰山公司对包括涉讼房屋在内的真光中学正门东西侧临街商铺的管理、改造、建设贡献极大，直至2015年10月双方仍在商讨关于延长涉讼房屋的租赁合同作为补偿事宜，长堤真光中学也同意对杰山公司进行补偿。但长堤真光中学却违背诚信原则，双方协商补偿问题的同时，又违背双方的合意，向法院提起诉讼，要求收回房屋。故此，并非杰山公司的过错导致双方的租赁合同关系解除，杰山公司对涉讼房屋管理、改造、建设大量投入，长堤真光中学应延长租赁合同作为补偿或给予合理补偿。长堤真光中学答辩称：一、长堤真光中学从2015年初通过书面、会议及口头通知等多种形式，多次要求杰山公司将涉讼场地交还，以便长堤真光中学作为教学用途。二、杰山公司上诉状中第二点意见不属于本案审理范围，如有需要可另案主张。三、杰山公司的上诉请求没有事实和法律依据，且因杰山公司故意拖延不交还涉讼场地，导致我方一直不能按照上级主管部门要求将涉讼场地恢复教学用途，多次受到区、市行政主管部门责问，希望法院尽快驳回杰山公司的上诉请求，以便于我方尽快收回涉讼场地，恢复教学用途。福满家公司、福满家公司长堤店称：对于原审判决没有任何异议。简宝红称：对于原审判决没有任何异议。长堤真光中学于2016年1月26日向原审法院提起诉讼，在（2016）粤0104民初1266号案中请求：一、判令杰山公司立即向长堤真光中学腾空交还广州市长堤真光中学九号楼北墙相连空置平房（面积20.5平方米）;二、判令杰山公司向长堤真光中学支付自2015年11月起至实际交还上述房产之日止的场地使用费(按3259元/月计)。三、判令简宝红在35.1%份额内承担连带责任；福满家长堤店、福满家公司在64.9%份额内承担连带责任。在（2016）粤0104民初1274号案中请求：一、判令杰山公司立即交还越秀区长堤大马路348号9号楼房产；二、判令杰山公司向长堤真光中学支付自2015年11月至实际交还房屋之日止的场地使用费（从2015年11月1日-2015年11月11日期间，按27825元/月计，从2015年11月12日起按12020.4元/月计）。三、判令简宝红在35.1%份额内承担连带责任；福满家长堤店、福满家公司在64.9%份额内承担连带责任。原审法院认定事实：2009年9月16日，长堤真光中学、杰山公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定长堤真光中学将广州市越秀区长堤大马路348号8号楼、9号楼出租给杰山公司作商业使用，建筑（或使用）面积175平方米，租期自2009年8月10日至2012年10月17日，每月租金27825元等。2010年5月1日，长堤真光中学、杰山公司签订《长堤真光中学九号楼北墙相连空置平房的租赁合同》，约定长堤真光中学将长堤真光中学九号楼北墙相连空置平房（面积月20.5平方米）出租给杰山公司作商业使用，租期自2010年5月1日起至2012年10月17日止，每月租金3259元等。2015年4月13日，长堤真光中学向某公司发出《关于在7月31日收回铺面的通知》，内容为杰山公司租赁的铺面在2015年7月31日由学校收回，希望杰山公司在此之前通知各铺面做好搬迁准备等。2015年5月5日，长堤真光中学向涉讼场地的档主发出通知，内容为杰山公司租赁的铺面在2015年7月31日由学校收回，希望各位档主接到通知后做好搬迁准备工作等。2015年11月11日，杰山公司将上述8号楼交还给长堤真光中学。杰山公司分别按3259元/月及27825元/月的标准向长堤真光中学缴纳租金至2015年10月。关于涉讼场地的使用情况，长堤真光中学称现由简宝红及福满家长堤店在共同使用。杰山公司及简宝红、福满家长堤店则称无法分清实际使用情况。在本案一审审理过程中，长堤真光中学、杰山公司均称，在杰山公司交还8号楼给长堤真光中学后，双方没有对9号楼之后的租金或场地使用费作重新约定，但杰山公司对长堤真光中学主张的计算标准即从2015年11月12日起按12020.4元/月的标准计付租金没有提出异议。福满家长堤店称按49612元/月的标准向其交纳租金至2016年8月份；简宝红陈述按17000元/月、税费935元/月的标准交纳至2016年11月。原审法院认为，长堤真光中学、杰山公司自愿签订的上述《广州市房屋租赁合同》及《长堤真光中学九号楼北墙相连空置平房租赁合同》均出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，均为有效合同，双方均应依约履行。上述合同约定的租期届满后，双方无续签合同，杰山公司继续缴纳租金至2015年10月，在此期间，双方为不定期租赁关系，合同当事人均可以随时解除合同。现长堤真光中学主张收回涉讼房屋自用的诉讼请求，实质是提出了解除合同的主张，符合法律规定，本院予以支持。简宝红及福满家长堤店、福满家公司为涉讼场地的实际使用人，应与杰山公司共同承担腾空交还涉讼场地给长堤真光中学的法律责任。由于简宝红及福满家长堤店、福满家公司均非上述合同当事人，根据合同相对性原则，长堤真光中学要求三第三人承担连带清偿租金的诉讼请求，欠缺理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，原审法院于2016年11月30日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，被告广州市杰山物业发展有限公司、第三人简宝红、广州市福满家连锁便利店有限公司长堤路店、广州市福满家连锁便利店有限公司将广州市越秀区长堤大马路348号9号楼、广州市越秀区长堤大马路348号9号楼北墙相连空置平房（面积月20.5平方米）腾空交还给原告广州市长堤真光中学。二、自本判决发生法律效力之日起5日内，被告广州市杰山物业发展有限公司向原告广州市长堤真光中学支付自2015年11月至实际履行上述第一项判决之日止的租金（其中，从2015年11月1日-2015年11月11日期间，每月按27825元+3259元计，从2015年11月12日起每月按12020.4元+3259元计）。三、驳回原告广州市长堤真光中学的其他诉讼请求。（2016）粤0104民初1266号案受理费50元、（2016）粤0104民初1274号案受理费848元，均由被告广州市杰山物业发展有限公司负担。二审中，福满家公司、福满家长堤店称：我方与杰山公司签订了补充协议，将租金变更为40000元/月，我方是按40000元/月的标准向某公司交纳租金至2016年8月，因诉讼暂停支付租金，后又于2016年12月交纳一个月租金。杰山公司称：根据我方与福满家公司、福满家长堤店签订的合同，是按49612元/月支付租金，福满家公司、福满家长堤店仅支付租金到2016年7月，后暂停支付，到了2016年12月份又支付了一笔租金，数额不清楚。原审判决除上述事实之外其他查明事实无误，本院予以确认。本院认为，长堤真光中学、杰山公司的租赁合同租期届满后，杰山公司继续缴纳租金，双方为不定期租赁关系，合同当事人可随时解除合同。根据双方在一审所提交的证据，长堤真光中学在诉讼之前已向某公司要求交还涉讼房屋，杰山公司上诉主张长堤真光中学未在合理期限内通知其解除合同收回涉讼房屋，与事实不符。杰山公司并无证据证明其与长堤真光中学就续租和补偿问题协商一致，原审法院判令杰山公司返还涉讼房屋及支付欠付租金，并无不当。至于杰山公司对于涉讼房屋的投入补偿问题，由于其并未在本案中提出反诉，不属本案审理范围。综上所述，杰山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市杰山物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张燕宁审判员 万力平审判员 郑怀勇二〇一七年四月十四日书记员 杨仁义王心怡 来自：