（2017）苏0583民初1398号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-11-14
案件名称
1398陈杰与王锡柱房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈杰,王锡柱,昆山众家房地产经纪有限公司,中国农业银行股份有限公司昆山分行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初1398号原告（反诉被告）：陈杰，男，1990年10月24日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。委托诉讼代理人：徐德炎，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王锡柱，男，1975年8月20日出生，汉族，住上海市卢湾区。委托诉讼代理人：肖恩田，北京市京大（上海）律师事务所律师。第三人：昆山众家房地产经纪有限公司，住所地江苏昆山开发区蓬朗新星中路蓬曦园C6组团沿街商业店面B区，统一社会信用代码91320583087834429A。法定代表人：张赤寒，该公司总经理。委托诉讼代理人：毕世华，江苏展驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：从振，江苏展驰律师事务所实习律师。第三人：中国农业银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市前进中路246号，统一社会信用代码91320583838132488K。负责人：孙国强，该行行长。委托诉讼代理人：杨建刚，该公司员工。委托诉讼代理人：郭建斌，该公司员工。原告陈杰与被告王锡柱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序，后被告王锡柱依法提起反诉，本院就本诉、反诉一并审理，审理中依原告陈杰的申请，本院依法追加昆山众家房地产经纪有限公司新城域店、中国农业银行股份有限公司昆山分行（以下简称农行昆山分行）作为第三人参加诉讼，昆山众家房地产经纪有限公司（以下简称众家公司）作为第三人应诉，本院依法予以准许。并于2017年3月28日、2017年4月1日公开开庭进行了审理。原告陈杰的委托诉讼代理人徐德炎、被告王锡柱的委托诉讼代理人肖恩田、第三人众家公司的委托诉讼代理人毕世华、从振、第三人农行昆山分行的委托诉讼代理人杨建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，并按照合同的约定协助原告办理房屋过户手续；2、判令被告向原告支付房屋转让总价20%的违约金156000元；3、判令被告支付原告为提起本案诉讼支付的律师费15000元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年7月9日原告与被告及第三人众家公司签订《房屋买卖合同》，约定被告将其名下位于昆山市XX镇XX花园XX号楼XXX室房屋出售给原告，房屋总价款780000元。双方约定在原告审批贷款通过后网上预约当日内，共同到房产交易中心办理过户手续，并约定了违约责任条款。合同签约后，原告于签约当日通过第三人众家公司向被告支付定金50000元，并于2016年8月25日完成银行贷款审批手续。其后，原告多次通过第三众家公司直接与被告联系，要求被告清偿贷款、接收首付款及办理网上预约过户登记，但是，被告以种种理由拖延，并拒接电话，致使双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，被告的行为已构成违约。所以起诉至法院，请法院依法支持原告诉讼请求。被告王锡柱辩称并提出反诉请求：原、被告双方于2016年7月9日，通过第三人众家公司签订房屋买卖合同，应第三人众家公司和原告的要求，签订合同后被告方就按约定提供了相应的所有能提供的材料，2016年7月下旬，被告完成第一阶段被告应履行的所有义务，但原告方一直不支付第一笔购房费用。2016年8月28日，被告到众家公司，在三方都在场的情况下再次催促原告方支付第一笔购房款，导致被告无法完成清贷行为，所以房屋买卖合同不能继续履行的责任在于原告。原告方诉求继续履行合同和违约金，双方合同中约定的是解约违约金，本案继续履行和违约金不能同时并用，原告的诉求不符合法律规定。请求驳回原告的诉讼请求，并判决解除原、被告之间的房屋买卖合同，判决原告赔偿被告违约金156000元。反诉被告陈杰辩称，1.房屋买卖合同是双方真实意思表示，不存在不能履行的情况，不符合合同解除的条件，所以合同应当继续履行；2.合同的违约方是反诉原告王锡柱，反诉被告陈杰已按照合同的约定履行了支付定金及贷款审批的义务，同时多次要求支付首付款要求反诉原告王锡柱清偿抵押贷款，但反诉原告始终不履行合同义务，因为违约责任应由反诉原告王锡柱承担。第三人众家公司述称，我方认为本诉原告的事实和理由符合实际情况，本案的交易应该继续履行。在我方完成居间义务之后，在继续督促配合双方完成交易过程中原告并无不当，但是被告提出要加价才能继续履行涉案合同，因此我方认为被告存在违约情形，鉴于第三人已经完成了居间义务，同时说明下原告已经在2016年8月份准备好了第一笔款项32.5万元并且要求第三人与被告沟通确定被告清贷日期，以便向被告支付第一笔款项，但被告一直拖延直至拒绝，甚至在2016年10月份提出加价要求，因此反诉请求不成立。第三人农行昆山分行述称，本诉被告于2009年10月29日向我行申请贷款418000元，贷款期限为2009年10月26日至2039年10月25日，首付比例为20.13%，案涉房屋已办妥我行为抵押权人的合法有效的抵押登记。截止2017年3月25日，借款人尚结欠贷款本金金额358266.24元（利息以实际清偿日为准），无逾期。关于提前还贷的问题，在不违反和借款人的借款合同的前提下，本着合情合理的原则操作，一般是通过电话预约或到银行网点进行还贷预约，时间一般提前7天，特殊情况下，如果有社区调解、法院的争议解决、当事人的特殊紧急情形，银行也会考虑当场操作。经审理查明：2016年7月9日，陈杰（乙方）与王锡柱（甲方）、众家公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定将甲方坐落于昆山市XX镇XX花园XX幢XXX室房屋的房屋出售给乙方，房屋建筑面积90.42平方米，房屋总价款780000元，乙方于2016年7月9日支付定金50000元，本定金可冲抵购房款，若乙方不依约履行合同，则无权要求返还定金。甲方在收到乙方购房定金的同时，将该房屋的所有权证、土地使用权证交给丙方保管，由丙方出具收件凭证。第一笔款项为首付，支付时间为甲方清贷当日，用以甲方清贷，325000元，第二笔款项为银行贷款，支付时间为以银行放款时间为准，355000元，第三笔款项为交房尾款，支付时间为交房当天支付，10000元。乙方由于自身原因（包括但不限于资料不全、信用不良、资质不足等）导致银行贷款不能如期发放，应自行筹款补足。双方约定在银行放款7个工作日内腾空该房屋（除合同约定设施设备外）。并将上述房屋交付给乙方。双方同意在乙方审批贷款通过后网上预约当日内，共同当房产交易中心办理房屋权属转移登记手续，期限届满如乙方未前来办理的，甲方有权没收定金；如甲方未前来签约的，乙方有权要去双倍返还定金。甲、乙双方签字后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋转让总价的20%向对方支付违约金。合同签订后，陈杰依约向王锡柱支付定金50000元。证人孙某（第三人众家公司的员工）出庭证实，合同是2016年7月9日签订的，我是负责和王锡柱联系，陈杰是我同事郑爱娣联系，合同签订后，我催促王锡柱准备资料，其到7月底才把资料交给我们，陈杰提供银行流水耽误了几天，8月25日，王锡柱联系我说想涨价，8月28日过来谈的，没有谈妥，9月1日我们发信息告知王锡柱，要求其在9月5日清偿贷款，该清贷申请是我方向银行提出的，但是王锡柱那天没来，问他他说没有收到短息，可是我们短信是有发的。因为王锡柱不去无法清贷款。之后我们又发短信、打电话要求其清偿贷款，王锡柱一直不回，10月30日，王锡柱跟我打电话说要卖900000元，但是陈杰不同意，陈杰就起诉了。2016年10月28日，陈杰委托诉讼代理人向王锡柱发送律师函，要求王锡柱在收到函件后与其联系，并在15个日内办理网上预约过户手续，继续履行合同。该函件未能成功投递。2016年11月，王锡柱委托诉讼代理人联系孙某，寄送一份律师函给众家公司，函中要求众家公司转达陈杰，因其延迟履行给买家已造成巨大经济损失，如愿意继续履行合同，按20%的解约违约金支付迟延履行违约金，另请众家公司披露买家的身份信息，以便沟通因房屋买卖合同产生纠纷的善后事宜；另王锡柱在函中表示若陈杰系由众家公司假托或虚构，《房屋买卖合同》涉及欺诈，则主张撤销合同。孙某表示收到该份函件，并告知郑爱娣，但不清楚陈杰是否知道，庭审中陈杰对该律师函不予认可，没有收到过。另查明：王锡柱与孙某的2016年7月26日、7月27日聊天记录提及买家首付款冲贷的钱什么时候可以付，孙某回答陈杰贷款审批通过后银行清贷当日。陈杰向孙某表示其下周就可以清贷，农行无需预约。陈杰贷款合同签订时间为2016年8月25日，合同中显示有王锡柱的个人银行账户，2016年8月28日三方会谈中孙某告知了王锡柱陈杰的贷款审批已经通过，但是王锡柱认为该时间拖得时间太长，导致其在上海买房受阻，并对合同某些条款约定表示异议，价格方面希望在850000元，陈杰认为其一直在履行合同，要成交就按原价格成交。又查明：昆山市XX镇XX花园XX号楼XXX室房屋登记的房屋所有权人为王锡柱，单独所有，登记时间为2011年6月30日，建筑面积90.42平方米，该房目前存在抵押贷款，贷款期限为2009年10月26日至2039年10月25日，截止至2017年3月25日，借款人尚结欠贷款本金余额为358266.24元，利息以实际清偿日为准，无逾期，他项权利人为农行昆山分行，该行明确，如本院支持原告的继续履行合同的诉讼请求，王锡柱所欠贷款应最迟在十个工作日全部归还（利息以实际清偿日为准）。对于案涉房屋出租情形，王锡柱表示租金在1100元至1200元/月，众家公司陈述按周边市场情况，在1400元/月至1600元/月。再查明：陈杰为本案聘请律师花费15000元。庭后陈杰已将剩余购房款730000元提存至本院纠纷款账户。上述事实由房屋买卖合同、房产证、土地证、定金收据、房屋抵押贷款合同、微信聊天记录、短信记录、律师函、快递单及回执、聘请律师合同、发票、证人证言、录音、当事人陈述等在卷予以证实。本院认为，陈杰、王锡柱签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的规定，双方均应恪守。陈杰按约履行了支付定金的义务，对于清偿贷款及支付首付款的时间，双方理解不一，根据合同约定，首付款支付的时间为王锡柱清偿贷款当日，该首付款用于王锡柱清偿贷款。该约定应理解为同时履行，根据法律规定，当事人互负到期债务，没有先后履行顺序，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。王锡柱第一次与孙某联系联系问及陈杰首付款何时支付，但是其并没有明确告知清偿贷款的具体时间，陈杰并不存在过错，另在众家公司短信告知王锡柱偿还贷款的时间时，其以未收到短信为由未到银行办理清偿贷款手续，且在履行合同过程中提出涨价的要求，并且提出了解除合同的反诉请求，王锡柱上述行为系违约行为，因此，本院对王锡柱关于陈杰违约未付首付款的抗辩不予采纳，其提出解除合同的理由并不符合双方合同的约定及法定解除的条件，故本院对其要求解除合同并支付违约金的反诉请求不予支持。因案涉合同并未解除，故本院对陈杰要求王锡柱协助办理过户的诉讼请求予以支持，同时对于剩余购房款陈杰应予以支付，但应扣除其代王锡柱清偿个人贷款本金和利息的数额。关于陈杰主张王锡柱支付违约金的诉讼请求。本院认为，王锡柱在合同履行过程中以自己的行为（加价）表明不履行合同义务，陈杰要求其承担违约责任于法有据，本院依法予以支持，该案陈杰主张的违约金系解约违约金并不适用本案情形，考虑到因过户迟延导致其接收、使用房屋迟延，本院酌情支持自2017年1月16日起至实际交付之日止的租金损失，参照该房月租金（1200元/月）1.3倍计算。关于陈杰主张王锡柱支付律师费的诉讼请求，因双方在合同中对此无约定，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，判决如下：一、原告陈杰于本判决生效后十日内代被告王锡柱向第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行清偿被告王锡柱琼个人贷款本金和利息余额，以实际还款日贷款本金和利息余额为准。二、第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行于上述贷款借款结清之日起十个工作日内对位于昆山市XX镇XX花园XX号楼XXX室房屋解除抵押登记。三、被告王锡柱于上述房屋抵押权解除之日起七日内协助原告陈杰办理上述房屋所有权转移登记手续，在过户的同时，原告陈杰应将剩余购房款一并支付被告王锡柱，其中应扣除原告陈杰代被告王锡柱清偿贷款本金和利息的数额。四、被告王锡柱于本判决生效后十日内支付原告陈杰损失（按1560元/月从2017年1月16日起计算至案涉房屋交付之日止）。五、驳回原告陈杰其他的诉讼请求。六、驳回反诉原告王锡柱的所有诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11600元，减半收取5800元，由被告王锡柱负担，于本判决生效后十日内支付原告陈杰。反诉案件受理费5800元，由反诉原告王锡柱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 柴敏娟二〇一七年四月十四日书记员 周婷昳 微信公众号“”