（2017）宁04民终150号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-05-07
案件名称
固原天元典当有限责任公司与宁夏固原农村商业银行股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
宁夏回族自治区固原市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区固原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
固原天元典当有限责任公司,宁夏固原农村商业银行股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第二百三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
宁夏回族自治区固原市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁04民终150号上诉人（原审被告）：固原天元典当有限责任公司。住所地：宁夏固原市原州区文化街东海十字路口东北侧。法定代表人：李建博，系该公司经理。委托诉讼代理人：蔺满元，宁夏古雁律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：宁夏固原农村商业银行股份有限公司。住所地：宁夏固原市原州区中山南街**号。法定代表人：景海昆，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张岳，宁夏张岳律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人固原天元典当有限责任公司（以下简称”天元典当公司”）因与被上诉人宁夏固原农村商业银行股份有限公司（以下简称”农村商业银行”）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2016）宁0402民初4425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人固原天元典当有限责任公司的委托诉讼代理人蔺满元、被上诉人宁夏固原农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人张岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天元典当公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应当依法予以撤销。一、上诉人已经交付了产权完整且能够正常使用的房屋，不存在《房屋租赁合同》第七条第二款规定的不能提供房屋或者房屋不符合约定条件，严重影响使用的情形，而且租赁期间上诉人也不存在承担瑕疵担保责任的情形，上诉人不存在违约行为，不应当支付10000元的违约金。第一、本案所涉房屋系案外人张诗林抵押给上诉人，上诉人通过诉讼实现抵押权合法取得该房产权，并办理了相关产权手续。上诉人于2014年将房屋交付给被上诉人时，房屋产权和房屋物理属性均不存在瑕疵，被上诉人接收房屋时也未提出任何异议。因此，上诉人不存在违约行为。第二、本案从来没有第三方对该房屋提出权利主张，只是发生了案外人的打砸侵权行为，不符合出租人承担权利瑕疵担保责任的构成要件，故一审法院认定上诉人要承担权利瑕疵担保责任，系适用法律错误。二、本案中，一审法院对实施打砸的案外人的身份以及案外人实施打砸行为的具体原因始终没有查明，仅凭报警记录不能认定实际侵权人与上诉人之间是否真实存在纠纷。在上述案件事实尚不明朗，而且对实际损失未加评估的情况下，一审法院便以被上诉人所有发生的装潢费用确定为案外人打砸行为造成的经济损失，且让上诉人来承担赔偿责任没有任何事实与法律依据。一审法院应当在查明案外人是谁的情况下将其列为本案第三人后，方可确认上诉人是否应当对被上诉人主张的经济损失承担赔偿责任。因此，一审判决由上诉人承担装修损失的赔偿责任是错误的。三、被上诉人已经实际承租房屋一年，已经支付的50000元租金不应当予以退还。上诉人与被上诉人是于2014年3月28日签订《房屋租赁合同》，约定年租金为50000元。随后上诉人交付了房屋，被上诉人也支付租金50000元。而案外人纠集人员打砸的行为发生在2015年5月4日。直至该日，被上诉人已经实际承租房屋一年多，被上诉人交付的50000元租金实际已经发生，在此种情况下，一审法院仍然判决上诉人将该50000元租金予以退还，明显错误。综上所述，被上诉人主张解除租赁合同，要求返还租金、支付违约金并赔偿损失的诉讼请求不应得到支持，恳请二审法院对上述事实予以查明，支持上诉人的上诉请求。农村商业银行辩称：上诉人的上诉请求及事实和理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。农村商业银行向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原被告签订的房屋租赁合同；2.请求判令被告返还原告交纳的租赁费50000元；3.请求判令被告向原告支付违约金10000元；4.请求判令被告赔偿原告装潢损失200957.84元；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认为，依法成立并生效的合同对双方当事人具有约束力。本案中，原固原市农村信用合作联社与被告签订房屋租赁合同，后原固原市农村信用合作联社改制成宁夏固原农村商业银行股份有限公司。原固原市农村信用合作联社权利义务由宁夏固原农村商业银行股份有限公司承继，因此原告具有诉讼主体资格。被告将位于固原市兴学路的固原市兴学路宁夏固原农村商业银行股份有限公司靖朔门支行旁边164.26平方米的营业房租赁给原告，原告支付租金50000元。后原告对租赁物进行装修，装修审定价为200957.84元。原告入住办公前，租赁物遭到打砸损毁。根据《合同法》第二百一十六条规定：”出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”在原、被告约定的租赁期间，被告固原天元典当有限责任公司对租赁物具有瑕疵担保义务。但是被告固原天元典当有限责任公司未能保证其出租的租赁物权利无瑕疵，导致经原告装修的租赁物遭到打砸损毁，原告的合同目的不能实现，故原告要求解除合同，并由被告返还租金、支付违约金、赔偿损失的请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：一、解除原告宁夏固原农村商业银行股份有限公司与被告固原天元典当有限责任公司之间的房屋租赁合同；二、由被告固原天元典当有限责任公司返还原告宁夏固原农村商业银行股份有限公司租金50000元；三、由被告固原天元典当有限责任公司支付原告宁夏固原农村商业银行股份有限公司违约金10000元；四、由被告固原天元典当有限责任公司赔偿原告宁夏固原农村商业银行股份有限公司装修损失200957.84元；以上二至四各项费用共计260957.84元，于本判决生效后30日内付清。二审中，上诉人围绕其上诉请求向法庭提供了（2015）原刑初字第52号刑事判决书及（2015）固刑终字第74号刑事裁定书，证明：案外人打砸被上诉人的装修设施时，张诗林正在接受刑事审判，打砸装修设施的案外人系张诗林非法吸收公众存款的众多债权人，并不是因为张诗林与上诉人具有房屋产权争议或其他经济纠纷。被上诉人质证认为，对该证据的三性均无异议，但对证明目的有异议，该证据不能直接证明涉案房产系张诗林的众多债权人实施。本院认为，上诉人提供的证据来源合法，内容客观真实，但与本案不具有关联性，对该证据的证明效力本院不予认定。被上诉人在二审中未向法庭提供新证据。二审经审理查明，2014年3月28日，上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方（上诉人）将位于固原市兴学路（原维多利亚洗浴中心一楼）宁夏固原农村商业银行股份有限公司靖朔门支行旁边164.26平米的营业房出租给乙方（被上诉人），租赁期限为60个月，自2014年4月1日至2019年3月31日止，年租金为50000元。合同还对房屋装修与使用、合同的变更与解除、违约责任等条款作了明确约定。合同签订后，被上诉人向上诉人交纳了50000元租金，上诉人向被上诉人交付了房屋。2014年6月24日，西吉县德誉建筑工程有限公司中标对涉案房屋进行了装修，2015年3月底装修完工。经审计，装修审定价为200957.84元。2015年5月4日，租赁房屋被他人打砸损坏，被上诉人至今再未使用。本院认为，租赁合同是指当事人一方将租赁物交付另一方使用，另一方为此支付租金并于使用完毕后返还租赁物的协议。本案中，上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，该承租房屋被他人打砸毁损，不能正常使用。双方所签订的合同已无法继续履行，被上诉人的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条”因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以要求解除合同”之规定，被上诉人请求解除合同的主张成立，本院予以支持。因上诉人向被上诉人交付的承租房屋符合合同约定的条件，且承租房屋无法正常使用系他人打砸毁损行为所致，上诉人不存在对出租房屋承担瑕疵担保责任的情形。故被上诉人要求上诉人承担违约责任、返还租金、赔偿装修损失的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2016）宁0402民初4425号民事判决第一项，即”一、解除原告宁夏固原农村商业银行股份有限公司与被告固原天元典当有限责任公司之间的房屋租赁合同”；二、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2016）宁0402民初4425号民事判决第二、三、四项，即”二、由被告固原天元典当有限责任公司返还原告宁夏固原农村商业银行股份有限公司租金50000元；三、由被告固原天元典当有限责任公司支付原告宁夏固原农村商业银行股份有限公司违约金10000元；四、由被告固原天元典当有限责任公司赔偿原告宁夏固原农村商业银行股份有限公司装修损失200957.84元，以上各项费用共计210957.84元，于本判决生效后三十日内付清”；三、被上诉人宁夏固原农村商业银行股份有限公司于本判决生效后三十日内向上诉人固原天元典当有限责任公司返还承租房屋；四、驳回被上诉人宁夏固原农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5214元，二审案件受理费5214元，均由宁夏固原农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马晓红审判员 王 彤审判员 马 萍二〇一七年四月十四日书记员 闫儒红