（2016）苏1291民初2069号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-12-04
案件名称
王红梅、黄月俊与泰州名流房地产开发有限公司、泰州名流物业管理有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
泰州医药高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王红梅,黄月俊,泰州名流房地产开发有限公司,泰州名流物业管理有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十四条，第十五条第一款，第二十五条，第四十四条第一款
全文
江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1291民初2069号原告：王红梅，女，1976年10月23日出生，汉族，住泰州市姜堰区。原告：黄月俊，男，1972年4月28日出生，汉族，住泰州市姜堰区。两原告共同委托代理人：陈杰，江苏泰法律师事务所律师。被告：泰州名流房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132129169546111XN，住所地泰州市永定东路998号508室。法定代表人：李洪新，该公司总经理。被告：泰州名流物业管理有限公司,统一社会信用代码91321291564274285R，住所地泰州市永定东路998号502室。法定代表人：李健，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：全素华，江苏江豪律师事务所律师。原告王红梅、黄月俊与被告泰州名流房地产开发有限公司（以下简称名流房地产公司）、泰州名流物业管理有限公司（以下简称名流物业公司）合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王红梅、黄月俊的委托诉讼代理人陈杰，被告名流房地产公司、名流物业公司的共同委托诉讼代理人全素华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王红梅、黄月俊向本院提出诉讼请求：1.判决两被告依约履行商铺回购承诺，按泰州名流国际家居博览中心1幢30617号、30926号商铺合同价格的120％回购商铺并向原告支付回购房款546133.20元及利息12000元（以546133.20元本金，从2016年6月15日起至起诉之日2016年10月17日按银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2010年年底，被告名流房地产公司为销售“名流国际家居博览中心”商铺，向社会发出“绝版金铺，财富传奇”的商业广告，承诺“认购名流国际家居博览中心商铺，尽享6重无忧置业保障计划”、“第5年，业主可选择按合同价120％由物业管理公司回购商铺，免除后顾之忧”。2011年1月7日，原告与名流房地产公司签订了2份《商品房买卖合同》，购买其开发的名流国际家居博览中心铺位分别为30617、30926的商铺，合同总价分别为242277元和212834元，合计455111元。原告按约付清全款。同日，原告与被告名流物业公司签订《委托经营协议书》、《商铺回购书》各2份。被告名流物业公司承诺“自商品房买卖合同签订之日起，××严格履行买卖合同、委托经营管理协议，无任何违约行为，并在自2016年6月1日起至2016年6月30日止期间以书面方式向本公司提出回购申请”、“本公司承诺按××商铺合同价120％优先回购”等等。2016年6月9日，原告书面向两被告申请回购房屋，两被告无理拒绝，其不诚信行为，使原告遭受损失，请求法院判如所请。名流房地产公司辩称，1.被告名流房地产公司出售房屋给原告，是正当且合法的行为，原告也依法办理了房屋的所有权证及土地使用权证登记，双方之间的房屋买卖行为应是有效的民事法律行为。被告名流房地产公司没有向原告作出高回报的任何承诺，原告的陈述无事实和法律依据。2.被告名流房地产公司没有与原告签订过回购协议，根据法律规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。被告名流房地产公司作为一家合法的房地产开发企业，绝对不可能采取返本销售即回购的不合法方式销售房屋。3.根据合同法第十三条、第十四条的规定，原告王红梅发出欲买其房屋的申请，从法律意义上讲属于书面要约，只反映其个人意思，而另一房屋共有人黄月俊并没有提出卖房申请。王红梅的要约已遭两被告拒绝，故王红梅主张的房屋买卖合同依法未成立。4.从《商铺回购书》的内容来看，其应属于商品房的销售广告和宣传资料，属于要约邀请，而不是要约。原告在诉状中明确反映其回购申请被拒绝，因此如果原告向两被告发出了卖房要约，但两被告并没有作出对该要约同意的意思表示，且原告也明知两被告拒绝签约，故原告与两被告之间的商铺买卖合同并没有成立，也就不存在不诚信之说。原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。名流物业公司辩称，1.王红梅回购申请是其个人作出的卖房要约，黄月俊并未作出欲卖房的意思表示，王红梅的要约已遭两被告拒绝，故王红梅主张的房屋买卖合同依法未成立。2.《商铺回购书》属于被告名流物业公司发出的要约邀请，原告向被告名流物业公司发出的回购属于原告卖房意愿的要约，但被告没有作出对该要约同意的意思表示，且原告也明知被告拒绝签约，故原、被告之间的商铺买卖合同并未成立。3.房屋买卖应当签订书面的合同，其转让必须是依法登记，不可单方强买强卖。原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年1月7日，王红梅（××）与名流房地产公司（××）签订2份《商品房买卖合同》（合同编号分别为ML-2010-0234、ML-2010-0235），由王红梅购买泰州名流国际家居博览中心1幢30617、30926号房屋，购买价分别为242277元、212834元。当日，王红梅（甲方）与名流物业公司（乙方）签订2份《委托经营协议书》，由甲方将泰州名流国际家居博览中心30617、30926号铺位全权委托乙方进行统一经营、租赁、管理。该委托经营协议书约定了委托经营的期限和条件、委托经营的收益标准和支付方式、甲乙方的权利义务、违约责任等内容。同时，名流物业公司还向王红梅发出2份《商铺回购书》，王红梅在商铺回购书上签名确认，商铺回购书的内容为：如××王红梅以书面方式明确要求本公司将其所购买的泰州名流国际家居博览中心铺位号为30617号（合同编号为：ML-2010-0234）、30926号（合同编号为：ML-2010-0235）商铺回购，只要同时具备下列条件，本公司承诺按××该套商铺合同价的120％优先购回。1.××要求本公司回购的商铺系泰州名流房地产开发有限公司与之于2011年元月17日签订的《商品房买卖合同》涉及的商铺；2.××承诺本公司所回购的商铺应无查封、无抵押、无转让等情形，即不存在第三方有权处置该商铺的情况；3.××提交相关购房资料，包括但不限于《房屋所有权证》、《土地使用证》、《商品房买卖合同》等；4.自《商品房买卖合同》签订之日起，××严格履行买卖合同、委托经营管理协议书，无任何违约行为，并在自2016年6月1日起至2016年6月30日止的期间内以书面方式向本公司提出回购申请，如××在上述期限内没有按本协议提出书面要求回购的申请，视为××放弃要求本公司回购权利；5.因回购所产生的各种税费由买卖双方按照国家法律、政策规定各自承担；6.如回购涉及登记部门办理手续，则必须按登记部门要求办理相关手续。以上承诺在2016年6月1日起至2016年6月30日期间有效。如发生争议，可协商解决。协商不成时，可向房屋所在地人民法院提起诉讼。2012年，王月梅领取了泰房权证海陵字第××、1000059634号2份《房屋所有权证》，载明房屋坐落于泰州市永定东路998号30617室、30926室，系王月梅、黄月俊共同共有。另查明，王红梅、黄月俊于1999年4月29日登记结婚。2016年6月14日，名流物业公司收到王红梅通过顺丰速运送达的申请回购商铺的书面信函。因名流物业公司拒绝回购，王红梅、黄月俊遂诉至本院，并提出如前诉请。案经调解未果。以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、房屋所有权证、委托经营协议书、商铺回购书、申请回购函及顺丰速运存根、投递查询材料、结婚证等证据在卷证实。本院认为，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。本案原、被告对名流物业公司发出的商铺回购书是要约还是要约邀请存有争议。结合本案，从商铺回购书的内容看，其已包含了回购标的物、回购条件、回购价格、回购方式、回购期限、税费承担、手续办理、争议解决等合同主要条款，同时表达了名流物业公司愿意接受该商铺回购书约束的意思，故商铺回购书应为要约，并非要约邀请。案涉商铺回购书的内容系合同双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，经原告确认后，依法成立并有效，对双方均具有约束力。原告王红梅、黄月俊系夫妻关系，涉案房屋登记为二人共同共有，王红梅向在商铺回购书约定的期限内向名流物业公司书面申请回购房屋，黄月俊虽未在2016年6月9日函上签名，但现黄月俊与王红梅共同要求回购的意思系属明确，名流物业公司理应依约回购房屋，并支付房屋回购款546133.20元（242277元×120％＋212834元×120%）。原告主张从2016年6月15日起至起诉之日的利息损失，因《商铺回购书》对回购款的支付时间并无约定，故原告主张本案起诉前的利息损失没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告名流房地产公司共同承担回购义务，其应当提供支持该主张的证据，但原告对其举证的名流国际家居博览中心销售广告宣传材料未提交原件，被告不予质证，本院对该份证据不予采信，对原告依据该份材料主张被告名流房地产公司负有回购义务且涉嫌虚假广告宣传不予支持。原告提交两被告工商登记资料主张两被告“一套人马，两块牌子”，但根据工商登记资料，被告名流房地产公司系依法成立并享有独立民事主体资格的企业法人，其并不是案涉回购协议的合同相对人，原告要求被告名流房地产公司与被告名流物业公司共同承担回购义务依据不足，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第二十五条、第四十四条之规定，判决如下：一、被告泰州名流物业管理有限公司于判决生效后十日内对原告王红梅、黄月俊所有的泰州市永定东路998号30617室、30926室商铺进行回购，并支付原告王红梅、黄月俊回购款546133.20元；二、驳回原告王红梅、黄月俊的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9382元，由被告泰州名流物业管理有限公司负担（此款原告已垫付，被告在履行上述判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉费9382元。[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：农业银行泰州海陵支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001]。审 判 长 杨鑫森代理审判员 王 巍人民陪审员 李华萍二〇一七年四月十四日书 记 员 朱 捷附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第二十五条承诺生效时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 关注公众号“”