（2016）苏0111民初9228号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-09-27
案件名称
原告王晓宇与被告吴熠房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市浦口区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王晓宇,吴熠,南京王祥房产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第四百二十七条
全文
江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初9228号原告：王晓宇，男，1985年3月1日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：张院生，江苏张院生律师事务所律师。被告：吴熠，女，1984年8月15日生，汉族，住南京市鼓楼区。第三人：南京王祥房产经纪有限公司，住所地在南京市建邺区恒山花苑6号楼2室。法定代表人：王祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：高孟浪，北京德恒（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王炫，北京德恒（南京）律师事务所律师。原告王晓宇与被告吴熠，第三人南京王祥房产经纪有限公司（以下简称王祥经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月26日公开开庭进行了审理。原告王晓宇的委托诉讼代理人张院生，被告吴熠，第三人王祥经纪公司的委托诉讼代理人王炫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓宇提出如下诉讼请求：1.要求被告退还购房定金30万元；2.要求第三人退还中介费5万元。事实与理由：2016年9月24日，原、被告在第三人处签订一份《存量房买卖中介合同》，约定被告将位于南京市浦口区××室，面积为87.72平方米，房屋总价270万元。另约定于2016年10月17日之前支付65万元用于房产解押，余款175万元办理商业贷款。2016年10月5日，南京市出台房产调控政策，导致原告首付款比例达到总房价的50%，即135万元，致使原告无法履行合同。原告遂于2016年10月10日通知被告及第三人解除三方签订的合同。原告根据我国相关法律规定，向法院提起诉讼，要求判如所请。被告吴熠辩称，签订合同时原告还是能正常购买，签订合同是在房产调控政策出台之前。被告在原告要求解除合同之后，已将涉案房屋另售他人，房价出售价格为251万元，扣除损失后，被告同意返还原告定金7万元。第三人王祥经纪公司辩称，1.房屋买卖合同是一种标的额比较大的合同，当事人在订立合同时对合同内容有较全面的认识，对履行合同的风险也有预见，仅以银行贷款比例变化来作为解除合同的理由不充分；2.解除合同后应退还的项目，包括定金及首付款，并不包括中介费用，原告的第二项诉讼请求无法律依据；3.第三人始终积极履行自己的义务，促成双方交易，并为此花费大量的人力物力，并不违反合同约定。经本院审理认定的事实：2016年9月24日，被告吴熠作为甲方，原告王晓宇作为乙方，第三人王祥经纪公司作为丙方，三方签订《存量房买卖中介合同》一份。该合同约定：甲方将自己所有的位于南京市浦口区××室房屋出售给乙方，该房屋建筑面积87.72平方米，房屋售价270万元；丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方向丙方支付佣金和代办费5万元，于签约当日支付。同日，三方签订合同补充条款，约定：乙方于2016年9月24日前支付定金30万元；乙方于2016年10月17日前支付甲方房款65万元，三方共同到甲方该房产抵押所在银行办理贷款结清，注销抵押后产权过户；乙方申请办理商业贷款175万元，甲乙双方于收到不动产证七日内准备好贷款材料到银行签署贷款文本，办理贷款审批手续。因乙方征信不良等自身问题导致贷款申请额度不足，乙方须用现金补齐贷款不足部分。合同及补充协议签订后，原告于当日支付给被告购房定金30万元，支付给第三人中介服务费5万元。2016年10月5日，南京市政府下发通知，对主城区房地产进行限购及限贷。该通知规定，对于有购房贷款记录，但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房，但没有购房贷款记录或相应购房贷款已结清的家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于50%。该通知自2016年10月6日起执行。2016年10月7日，原告向被告及第三人发出购房合同解除通知函。该函说明因政府限贷政策新政出台，导致合同约定的首付款比例由35%提高至50%，导致额外增加405000元现金支付压力，从而无力执行合同，要求解除合同，并返还定金30万元及中介费5万元。另查明：2008年3月至2010年12月，原告王晓宇曾有购房按揭贷款记录，该贷款已于2010年12月结清。2016年11月21日，被告将涉案房屋另售他人。以上事实有原、被告及第三人陈述，存量房买卖中介合同，定金收条，中介费收据，南京市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知，购房合同解除通知函，原告个人信用报告等证据在卷证实。本案主要争议是原、被告双方签订的房屋买卖合同无法继续履行的原因以及在合同履行过程中原告是否违约。本院认为，原、被告在订立合同时约定，总房款为270万元，首付95万元，商业贷款175万元。政府限贷政策出台后，原告因曾有住房贷款记录只能向银行贷款135万元，首付从95万元增加至135万元。原告尚未结婚，在新加坡打工，原告的父母均为退休工人，两人每月工资总计为8000元左右。从原告的家庭情况看，能首付95万元购房款已实属不易，在限贷政策出台后，首付款在95万元的基础上又另外增加40万元，原告及父母作为工薪阶层，在没有准备的情况下无力承担也属合理。且原告在政府限贷政策出台后，因无力承担首付款及时通知被告及第三人要求解除合同，其已履行了及时通知的义务。原告在房屋买卖合同的履行过程中，其本身并无过错，也无违约之处，只是因限贷政策出台，客观上确实无法继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。现原、被告及第三人三方均同意解除合同，符合法律规定，本院予以确认。但导致合同解除的原因并不是原告的过错造成的，被告应当将购房定金返还给原告。关于中介费用的问题，第三人虽提供房源，促成原、被告双方订立了房屋买卖合同，但该合同由于客观情况未能实际履行并被解除，在原告对解除合同没有过错的情况下，再要求原告按合同约定支付全额中介费，有违公平原则。考虑到第三人已履行部分居间义务，也支出了必要的费用，本院酌情要求原告给付第三人中介费用1万元，原告多支付部分第三人应予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第四百二十七条之规定，判决如下：被告吴熠于本判决生效后十日内返还原告王晓宇购房定金30万元。第三人南京王祥房产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告王晓宇中介费4万元。驳回原告王晓宇的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，减半收取3275元，由原告王晓宇负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：a）预交上诉案件受理费。审 判 员 邵晓瑞二〇一七年四月十四日法官助理 梅 婷书 记 员 王 萍 搜索“”