（2017）新40民终116号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2018-07-17
案件名称
马卫华、伊犁天恒房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马卫华,伊犁天恒房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2017）新40民终116号上诉人（原审原告）：马卫华，男，汉族，1965年1月25日出生，无固定职业，现住巩留县。上诉人(原审被告）：伊犁天恒房地产开发有限公司。住所地：巩留县城镇六区团结东路10金达市场。法定代表人:马军，该公司总经理。上诉人马卫华、上诉人伊犁天恒房地产开发有限公司（以下简称天恒公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服巩留县人民法院（2016）新4024民初1093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马卫华上诉请求：撤销一审判决，支持其一审诉讼请求，改判天恒公司向其支付违约金57695元；一、二审诉讼费由天恒公司承担。事实和理由：天恒公司在与其签订商品房买卖合同后，未将合同书交与其。其在一审提供的选铺单和交款单证实其于2012年4月22日订购1110号商铺，2012年6月2日付清全部价款的事实。同时其提供了同一市场购房基本情况相似，合同内容、交付时间和违约责任均一致的四份购房合同，证实了合同约定摊位形式的商铺交付时间为2012年11月15日。一审判决认定的交房时间为2015年11月15日显属错误。本案中，涉案的商品房买卖合同系天恒公司提供的格式化合同，合同中交房日期有明显的涂改痕迹，其提供的上述证据已证明了商铺的交付时间，一审法院仍认定由其承担合同涂改日期的举证责任，与法相悖。天恒公司未答辩。天恒公司上诉请求：撤销一审判决，驳回马卫华的诉讼请求；一、二审诉讼费由马卫华承担。事实和理由：1.涉案房屋于2012年初就已竣工。根据合同约定，其将具备交付条件的房屋向买受人交付，买受人拒不接受视为交付。2.其采取打电话、发布电视广告、张贴公告等方式告知购房户接收房屋。由于其新建的天恒农贸市场经营状况不好，导致购房户不愿接收房屋，故其不应承担违约责任。马卫华答辩称，合同约定2012年11月15日前交付使用，但是在此期间根本无法交房。天恒公司未办理房产证大证，购房户中只有四人的合同在房产局备案，其他人的合同均未备案。天恒公司未交房的原因是消防验收不合格。直至2016年10月，经过多次验收、多次整改才合格。因此，天恒公司交付未经消防验收合格的房屋，其有理由拒绝接收。马卫华向一审法院起诉请求：判令天恒公司继续履行合同并支付违约金57695元；返还商品房与摊位之间的差价；由天恒公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：马卫华购买了天恒公司开发建设的天恒·财富广场农贸市场的1110号商铺，并交付了148278元房款。双方签订的商品房买卖合同约定：交房时间为2015年11月15日,此日期有明显的涂改痕迹，涂改前的具体日期无法确认；此份合同没有备案单位的签章；自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。同时，约定出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，并在验收交接时，出示商品房经综合验收合格证、签署房屋交接单。另查明，天恒公司现建成的农贸市场内部构造是摊位的形式，每个摊位之间用铁皮和玻璃进行了隔断。马卫华买房时知晓购买的是农贸市场形式的店铺，并看过平面图，其诉称买房时天恒公司宣传介绍的是独门独户、有门窗和砖混墙面的店铺，并向法庭提供了证人，但庭审中证人证明卖房时仅是向购房户介绍市场是通透的，对于马卫华欲证明的问题均未作出明确说明。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》中关于房屋交接有明确约定，即商品房达到交付使用的条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，并在验收交接时，出示商品房经综合验收合格证、签署房屋交接单。本案中，天恒公司没有按照合同约定以书面形式向马卫华发出通知，且天恒公司亦未举证证明有通过其他能被马卫华所知悉的方式再行通知。其在义务履行上存在瑕疵，构成违约。马卫华提出《商品房买卖合同》中的交房时间有涂改的痕迹，双方签订合同时交房日期应为2012年11月15日，而非天恒公司提供的合同中显示的2015年11月15日。对此，马卫华应举证证明涂改的原因，或证明双方约定的真实交房日期。因马卫华未提供相关证据证明，故无法确认涂改前的具体日期，只能认定房屋交付日期为2015年11月15日。对于违约金，双方在合同中约定，按日支付已交房价款的万分之三，该合同系天恒公司提供的格式合同，此约定系双方真实意思表示，且无证据证明双方约定的违约金过高，故应当使用该约定标准。关于马卫华要求天恒公司返还摊位与商品房之间的差价问题。因马卫华在购买前已知晓天恒公司开发建设的是农贸市场，并看了平面图，就应当对现建成的格局有预见，虽其认为现在的户型与天恒公司宣传介绍的不一样，但并未提供证据加以证明，对其该项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、伊犁天恒房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向马卫华交付房屋并办理相关交房手续。二、伊犁天恒房地产开发有限公司向马卫华支付逾期交房违约金（计算方式为：每日按照已交付房款148278元的万分之三计算，自2015年11月16日至判决确定的履行期限届满之日），此款于判决生效之日起十日内付清。三、驳回马卫华其他诉讼请求。案件受理费1242元，减半收取621元，由伊犁天恒房地产开发有限公司承担。本院二审期间，马卫华围绕上诉请求依法提交了证据。证据一：巩留县建设局、经贸局、工商行政管理局、公安消防大队、市场服务建设中心出具的公告一份。拟证明其购买商铺的交付时间应为2012年6月1日。证据二：巩留县房地产管理所出具的证明一份。拟证明天恒农贸市场的摊位只有部分进行备案的事实。证据三：申诉书一份。拟证明天恒农贸市场未按期交付，业主多次向有关部门反映的事实。本院二审查明，天恒公司在一审答辩及上诉状中均认可天恒农贸市场于2012年11月交付。对一审查明的其他事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为:天恒公司应否承担逾期交房违约责任及违约金数额问题。本案中，马卫华按约支付了购房款，天恒公司应按约如期交付房屋。天恒公司所举证据不能证明其履行了通知交房的义务，也未证明涉案房屋在合同约定的交付期限内已具备合同约定的交付条件。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款”没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定,一审判决认定天恒公司应承担逾期交房违约金，并无不当。关于违约金数额问题。因天恒公司在一审答辩及上诉状中陈述天恒农贸市场于2012年初竣工，2012年6月通知交房，且对马卫华提出合同约定房屋交付时间为2012年11月15日的事实并不否认，故一审法院将涉案房屋交付时间认定为2015年11月15日不当。由此，违约金数额应从2012年11月15日起计算。马卫华主张按合同约定的每日按照已交付房款148278元的万分之三计算至2016年6月5日，违约金为57695元的理由成立，本院予以支持。综上所述，马卫华的上诉请求成立，予以支持；天恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定部分事实有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持巩留县人民法院（2016）新4024民初1093号民事判决第一项、第三项；二、撤销巩留县人民法院（2016）新4024民初1093号民事判决第二项；三、伊犁天恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向马卫华支付逾期交房违约金57695元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费3105元由上诉人伊犁天恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄壮锦审判员 杨峻峰审判员 芦梦璇二〇一七年四月十四日书记员 程国辉 来自：