（2017）皖0111民初1016号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-06-16
案件名称
刘露与安徽瑞智房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市包河区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘露,安徽瑞智房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初1016号原告：刘露，女，汉族，1991年5月26日出生，户籍地安徽省合肥市蜀山区。委托代理人：陈静，安徽文得律师事务所律师。被告：安徽瑞智房地产开发有限公司，住所地合肥市徽州大道5116号滨湖世纪城临滨苑A幢2707室，统一社会信用代码91340100570420461E。法定代表人：汪昆，该公司总经理。委托代理人：朱楠，安徽华人（六安）律师事务所律师。委托代理人：汪万海，安徽华人（六安）律师事务所律师。刘露与安徽瑞智房地产开发有限公司（以下简称：瑞智地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员阮怀祥独任审判，公开开庭进行了审理。刘露委托代理人陈静，瑞智地产委托代理人朱楠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘露诉称：2013年6月6日，双方签订《商品房买卖合同》一份，根据该合同约定本人向瑞智地产支付了264227元购房款，瑞智地产将位于中翔商业中心19层B-办1922室房屋出售给本人，并于2014年10月31日前交付本人使用。如瑞智地产逾期交房，应按照己付房款的日万分之三支付逾期交房违约金。瑞智地产至今未按照合同约定交付房屋，亦未向本人支付约定的逾期交房违约金。现诉讼来院，请求判令：瑞智地产立即支付逾期交房违约金32817元（自2015年8月7日起至2016年9月30日止，按总房款日万分之三计算，并要求瑞智地产继续支付至实际交房之日）；本案诉讼费用由瑞智地产承担。瑞智地产辩称：一、逾期交房的原因不在于我单位自身，涉案房屋系我单位与另一家国有企业共同投资开发，开发过程中该公司违约撤资，造成项目停滞，且双方对涉案项目纠纷正在诉讼中。上述原因造成涉案项目逾期交房，继续履行期限未定。从实际效果来说，刘露行使解除权对其利益是更好的维护；二、2014年11月1日，因房屋逾期交房，我单位与包括刘露在内的购房者协商，发出逾期交房的通知，协商定于2015年1月29日交房，逾期交房违约金可以冲抵办理产权证等费用，该通知得到刘露认可，上述事实已在合肥市包河区人民法院判决文书中确认；三、刘露诉请的违约金标准过高，若按日万分之三计算的话，刘露诉请延续计算可能会超过法定最高违约金标准即损失的30%；四、我单位确实是逾期交房，但责任不在我单位，若包括刘露在内的购房者像刘露一样向我单位主张违约金的诉请，可能造成我单位的资金链彻底断裂，涉案项目可能无法开展下去，最终导致购房者利益损失。案涉项目竣工在即，望法院对该系列案件中止审理。根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2013年6月6日，刘露与瑞智地产签订《商品房买卖合同》1份，约定刘露购买瑞智地产开发的位于合肥市滨湖新区徽州大道与长沙路东南角中翔商业中心19层B-办1922室房屋，房屋价款为264227元，付款方式为按揭方式付款，首付款134277元，应在2013年6月6日前支付，剩余130000元办理按揭贷款；房屋交付期限为2014年10月31日前，瑞智地产取得《建设工程规划许可证》正本，并符合合同约定的商品房交付刘露使用；若瑞智地产逾期交房超过90日，刘露要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，瑞智地产按日向刘露支付已交房款万分之三的违约金。刘露于合同签订前按照约定支付了房款。此后，瑞智地产向刘露发出《关于“中翔商业中心”项目逾期交房补偿的通知》，刘露在该通知上签字确认。该通知约定，交房时间暂定延期至2015年1月29日，逾期交房违约金按合同第九条约定计算，逾期交房补偿金额在具体交房时一次性冲抵应交的物业费或者房产证办理费用等。本院（2015）包民一初字第03549号民事判决书，判决瑞智地产支付2015年1月30日至2015年8月26日期间违约金16570元。但此后瑞智地产仍未按期交房，致刘露再次诉讼来院，请求判如所请。以上事实，由双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、收据等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：刘露与瑞智地产签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行各自义务。根据该合同第九条约定，瑞智地产逾期交房超过90日后，刘露要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，瑞智地产按日向刘露支付已付房款万分之三的违约金，该合同约定的交房时间为2014年10月31日前，但截止刘露起诉之日，瑞智地产一直未交付房屋，故瑞智地产应按合同约定以264227元为基数，按日万分之三支付违约金。对于违约金起算时间，因瑞智地产向刘露出具了《关于“中翔商业中心”项目逾期交房补偿的通知》，刘露也在该通知上签字确认，可视为双方对交付期限的变更，该通知约定交房时间顺延至2015年1月29日，且将该顺延期间的违约金约定在具体交房时一次性冲抵刘露应交的物业费或房产证办理费用，且本院（2015）包民一初字第03548号民事判决书已判决瑞智地产支付2015年1月30日至2015年8月26日期间违约金16570元。故本案中刘露主张的违约金应自2015年8月27日起计算。瑞智地产辩称逾期交房原因不在其自身，是合作的其他公司违约撤资所致，双方纠纷正在另案诉讼中，并申请中止审理，但瑞智地产与其合作单位之间的合同纠纷与本案并非同一法律关系，该案的审理结果也不影响本案的审理，故该辩称本院不予支持。瑞智地产辩称合同约定的违约金标准过高，最高违约金标准应按刘露已付房款利息损失的30%计算，但双方在《商品房买卖合同》第九条明确约定逾期交房违约金计算方式为按已付房款日万分之三计算违约金，该计算方式系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律效力；刘露的实际损失应为被告逾期交房造成的实际居住使用或者出租涉案房屋的租金损失，并非仅仅为被告主张的利息损失，且其利息损失的计算方式也有误；同时，瑞智地产辩称的合同约定的违约金标准过高，过分高于造成的损失，并未提供证据予以证明，也无其他事实依据，故其主张的违约金计算方式本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：安徽瑞智房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付刘露逾期交房违约金31707.24元（2015年8月27日至2016年9月30日合计400天、264227元×0.0003×400天=31707.24元）；并自2016年10月1日起，以264227元为基数，按日万分之三计付违约金至实际交房日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元，减半收取310元，由安徽瑞智房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 阮怀祥二〇一七年四月十四日书记员 袁 野附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度搜索“”