（2017）湘13民终60号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-09-25
案件名称
双峰县成城物业管理有限公司与左雪梅、彭昆明物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省娄底市中级人民法院
所属地区
湖南省娄底市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
左雪梅,彭昆明,双峰县成城物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘13民终60号上诉人（原审被告）左雪梅。上诉人（原审被告）彭昆明。系上诉人左雪梅之夫。被上诉人（原审原告）双峰县成城物业管理有限公司。法定代表人彭志坚，该公司经理。委托代理人毛松林，该公司股东。委托代理人王招生，该公司股东。上诉人（原审被告）左雪梅、彭昆明与被上诉人（原审原告）双峰县成城物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省双峰县人民法院（2016）湘1321民初1212号民事判决，上诉至本院。本院依法组成由审判员陈和发担任审判长，审判员彭旦、李云霞参加的合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院审理查明，原告双峰县成城物业管理有限公司（以下简称成城物业公司）于2012年8月16日与大汉城镇建设有限公司双峰县大汉龙廷项目部（以下简称大汉龙廷）签订了前期物业服务合同，合同约定管理期限自2012年8月16日起至与业主委员会签订正式物业服务合同止。被告左雪梅于2013年3月4日与大汉龙廷签订该项目名下10栋1单元1101号房的商品房交接书，同时与原告成城物业公司签订了大汉龙廷前期物业管理合同书，该房屋的建筑面积为141.8平方米，合同规定：管理费按建筑面积1.2元/平方米的标准收取，地下停车位30元/月（仅为停车位物业服务费）；业主不按规定交纳管理费的，每天按未缴款额的0.1%收取滞纳金，对拒缴或无理取闹的可采取停电、停水等措施催收。2015年6月13日原告成城物业公司与大汉龙廷业主委员会签订了大汉龙廷物业服务合同，合同规定委托管理期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止。并约定了管理费用标准：小高层电梯房1.2元/平方米/月，车库、杂物间0.3元/平方米/月。被告左雪梅于2013年3月4日缴纳地下车位（097）自2013年1月16日至2014年1月15日管理费360元；缴纳自2012年9月16日至2013年9月15日的物业管理费2077元及装修押金2000元。至2016年3月16日止，被告左雪梅结欠原告成城物业管理公司管理费物业管理费1.2元/平方米/月×141.8平方米×30个月=5105元，车位管理费30元/月×16个月=480元，装修垃圾清运费284元，装修管理费100元，扣除装修押金2000元，下欠费用3969元，滞纳金337元。原审法院审理认为，本案争议的焦点是原告要求被告交纳物业管理费及滞纳金是否有理。《中华人民共和国物业管理条例》第二条规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行了维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。原告成城物业公司作为大汉龙廷选聘的物业服务企业，双方已于2012年8月16日订立了前期物业管理委托合同，由原告对大汉龙廷小区进行物业管理，并在2015年6月13日与大汉龙廷业主委员会签订了《大汉龙廷物业服务合同》。《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告作为大汉龙廷小区的业主，原、被告双方理应按照物业管理委托合同的约定履行双方的权利、义务，被告在原告已按照合同约定进行了物业服务的情况下，拒交物业管理费显属违约，故对原告要求被告支付物业管理费3969元及滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。但对于车位管理费的约定，原告成城物业公司与大汉龙廷业主委员于2015年6月13日签订的大汉龙廷物业服务合同中约定不明，故对车位管理费仅计算至2015年6月1日止，被告左雪梅应支付管理费480元。被告提出2016年1月3日大汉龙廷多户业主联名签署的征求意见书，要求终止彭剑丰等业主委员会资格，解除原业主委员会与原告所签订的物业服务合同及采取业主自治或招投标方式落实新的物业服务合同，故对本案涉及的物业管理费不予缴纳。这需要业主向有关主管部门申请处理，非本案处理的范围，以此作为不缴纳物业管理费的抗辩理由，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物业管理条例》第二条、第二十一条、第四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告左雪梅、彭昆明在本判决生效后五日内支付原告双峰县成城物业管理有限公司物业管理费3969元，滞纳金337元。二、驳回原告双峰县成城物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告左雪梅、彭昆明负担。上诉人左雪梅、彭昆明不服原审法院的上述民事判决，向本院提出上诉称：一、一审判决认定事实错误。其理由：被上诉人成城物业公司虽然于2012年8月16日与双峰县大汉龙廷项目部签订了《前期物业服务合同》，但此合同因被上诉人的不合法行为已经没有履行，之后，双方没有签订任何新的合同。2015年6月13日被上诉人与大汉龙廷以彭剑丰、凌鸣岗、禹金华三人为首的所谓业主委员会签订大汉龙廷物业服务合同，是没有任何的法律效力的，因此，所谓的大汉龙廷业主委员会没有经过业主选举产生，只是以彭剑丰为首三人自作主张，也未经业主授权，此合同与业主无关，当然包括对上诉人在内的所有的业主都不产生法律效力，不具有任何约束力。上诉人与被上诉人之间不存在合同关系，当然就不需要按被上诉人的要求缴纳物业服务费。2016年元月在双峰县综治办现场调处时，被上诉人已公开声明退出大汉龙廷小区，但是至今未向业主大会或业主代表大会移交物业设施及相关资料，造成了大汉龙廷业主重大损失，上诉人也是受害者，而且，还是被上诉人未向上诉人提供任何物业服务，上诉人有权拒绝支付物业服务费，一审判决要求上诉人支付物业服务费3969元及滞纳金337元，明显属于认定事实错误，判决显失公正。二、一审适用法律错误。值得特别之处的是，我国《中华人民共和国物业管理条例》第七条明确规定，业主只支付物业服务费，物业管理公司无权收取物业管理费，一审判决认为上诉人应交纳物业管理费，这是对法律的曲解，属于适用法律错误。综上所述，请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人的所有诉讼请求。被上诉人成城物业公司答辩称:原审法院认定事实清楚，审理程序合法，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。在二审审理期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审查，本院确认一审判决查明的案件事实。本院认为，本案双方所争议的焦点：被上诉人成城物业公司与大汉龙廷项目部签订的《前期物业服务合同》以及被上诉人成城物业公司与大汉龙廷业主委员会签订的《大汉龙廷物业服务合同》是否对上诉人左雪梅、彭昆明具有约束力。在本案中，被上诉人成城物业公司于2012年8月16日与大汉龙廷项目部签订了《前期物业服务合同》，上诉人左雪梅作为业主于2013年3月4日与被上诉人成城物业公司又签订了《大汉龙廷前期物业管理合同》，上诉人左雪梅在《承诺书》等有关物业管理的附件上签名，上诉人左雪梅并按双方之约定向被上诉人成城物业公司缴纳相关的费用。2015年6月13日，被上诉人成城物业公司与大汉龙廷业主委员会签订了《大汉龙廷物业服务合同》，合同签订后，被上诉人成城物业公司对大汉龙廷小区进行物业管理。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条之规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故上诉人左雪梅、彭昆明上诉称被上诉人成城物业公司分别与大汉龙廷项目部、大汉龙廷业主委员会所签订的合同，对其不产生约束力的理由，本院不予采纳。上诉人左雪梅、彭昆明应当按照《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。上诉人左雪梅、彭昆明在被上诉人成城物业公司已按照合同约定进行了物业服务的情况下，拒交物业服务费显属违约，原审法院判令上诉人左雪梅、彭昆明支付被上诉人成城物业公司的物业管理费，滞纳金准确，本院予以支持。综上，原判事实清楚，程序合法，适用法律正确，上诉人的上诉请求均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元，由上诉人左雪梅、彭昆明承担。本判决为终审判决。审判长 陈和发审判员 彭 旦审判员 李云霞二〇一七年四月十四日书记员 谢 龙附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。