（2017）辽02民终1663号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-06-26
案件名称
大连鸿峰源农贸市场管理有限公司与刘福和房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大连鸿峰源农贸市场管理有限公司,刘福和
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民终1663号上诉人（原审被告）：大连鸿峰源农贸市场管理有限公司，住所地大连市沙河口区知音园8号楼101-A号。法定代表人：刘顺兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶明哲，辽宁哲盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘福和。委托诉讼代理人：白恩惠，大连西岗农民工法律服务工作站律师。上诉人大连鸿峰源农贸市场管理有限公司（以下简称鸿峰源公司）因与被上诉人刘福和房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初5625号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鸿峰源公司的委托诉讼代理人陶明哲，被上诉人刘福和及其委托诉讼代理人白恩惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿峰源公司上诉请求：对(2016)辽0204民初5625号民事判决依法予以改判。事实和理由：2016年4月8日上诉人与被上诉人签订一份《租赁合同》，将坐落于大连市沙河口区知音园x号楼lO1-A,B016-2081、2082号商铺租赁给被上诉人，作为经营面食、炸烤、拌炒货使用，合同期限为2016年4月25日起至2017年4月24日止。2016年6月末被上诉人因该商场客流少，竟然擅自停止营业。2016年9月24日上诉人通知其已违反合同约定，并按合同第十条第二款第五项的规定解除该《租赁合同》。2016年11月份被上诉人以上诉人违约为由，将上诉人诉至法院，要求判令解除合同，要求上诉人返还一年的租金和保证金。2016年12月9日上诉人与被上诉人对案涉商铺进行交接，该交接只是被上诉人案涉商铺内的被上诉人的物品搬离商铺，但由于被上诉人违反合同的约定，所以被上诉人有权不将租金和保证金返还给被上诉人。因此一审法院的判决，上诉人认为无法律依据，因此依法提出上诉，请二审法院依法予以改判以维护上诉人的合法权益。刘福和辩称，首先，原审民事判决认定事实基本属实、适用法律正确，且审判程序合法，答辩人服从该判决。其次，上诉人所述的“2016年6月末被上诉人因该商场客流少，竟然擅自停止营业”，与事实不符，是上诉人编造的、虚假的事实。本案的真实事实是：2016年4月8日，上诉人与被上诉人签订了《租赁合同》，约定被上诉人租用上诉人的鸿峰源市场一层B016-2081号（租金18,000元）、2082号（租金16,000元）两个铺位经营面食、炸烤、拌炒货，还约定了其它事项。合同签订后，被上诉人按约定向上诉人支付了两个铺面的租金34,000元，合同保证金4000元，上诉人将铺位交予被上诉人使用。2016年4月25日，被上诉人开始营业，4月29日,大连高新技术园区市场管理局向上诉人下发《责令改正通知书》，认定上诉人为无照经营提供经营场所行为，违反了《无照经营查处取缔办法》第十五条的规定，责令立即改正。其中无照经营范围包括被上诉人租赁经营的两个铺位。而后，行政执法人员多次到被上诉人的铺位，责令停业。被上诉人执照办不下来，又不让经营，此时才知道被欺骗了。于是被上诉人找到上诉人，其说正在与有关部门做工作。直至五月末，被上诉人看到市场内不仅自己干不了，还有其他业户也一样，不能经营。于是被上诉人就将所有的设备等全部集中放在B016-2082号铺位内，2081号铺位倒出来还给了上诉人，自己回老家了。被上诉人所陈述的上述事实，市场内许多业户都能给以证明。上诉人上诉所述“2016年6月末被上诉人停止营业”是假的，“被上诉人因该商场客流少，竟然擅自停止营业”更是假的。租用鸿峰源市场的铺位，不仅被上诉人被欺骗了，市场内其他不少业户也被欺骗了。看看上诉人“盛大招商”的彩色广告，鸿峰早市，“凝聚财富，成就财富人生”。广告上所宣传的与实际情况是否相符，被上诉人的遭遇，是最好的说明。被上诉人是一残疾人，从黑龙江省千里迢迢来到大连，投入多年的积蓄，置办各种设备，本想依靠自己的一技之长、辛勤努力，“凝聚财富，成就财富人生”，没料到竟落个如此下场，损失巨大。上诉人在上诉状中，隐瞒事实真相，编造了虚假事实，请求法庭查明事实，依法驳回其上诉。刘福和向一审法院起诉请求：判令被告返还保证金4000元、租金34,000元。一审法院认定事实：2016年4月8日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将其市场一层B016-2081、2082号铺位租赁给原告经营使用。原告使用该铺位经营面食、炸烤、拌炒货。合同第1.2条约定，在本合同签订前，原告已到现场实体考察过该铺位的位置、结构、面积等实际情况及配套设施，原告认可该铺位能够满足原告的使用要求，原告同意按现状承租并接收该铺位。合同第2.1条约定该铺位租期一年，自2016年4月25日起至2017年4月24日止。租赁费用34,000元。合同第4条约定，合同签订当日，原告一次性向被告交纳合同保证金4000元，因原告原因致使合同解除的，原告所交的合同保证金被告不予退还。本合同终止后15日内，原告在全部履行本合同的各项条款规定并结清全部租赁费用后，并此期间如无消费者投诉或无需原告承担之费用及违约责任等，被告应将合同保证金无息返还原告。合同第6条约定，原告应自行办理开业或经营中所需的各种证照。合同第10条约定，原告有下列情形之一的，视为违约，被告有权立即单方解除合同，收回该铺位且剩余租赁费用、保证金不予退还：……原告逾期开业、擅自停业或歇业达三日的。合同还约定了双方的其他权利、义务。合同签订后，被告将案涉铺位交予原告使用，原告向被告支付了租金34,000元、合同保证金4000元。2016年4月29日，大连高新技术产业园区市场监督管理局向被告下发《责令改正通知书》载明“经查，你单位于2016年4月29日在大连市沙河口区知音园8号楼101-A号为无照经营提供经营场所行为，违反了《无照经营查处取缔办法》第十五条的规定，现责令你单位立即改正上述违法行为。”该无照经营范围包括原告经营的两个铺位。原告自述其经营至2016年5月末，且因不符合《大连市城市饮食娱乐服务企业污染防治管理办法》其未能办理营业执照，其在停止经营后，仍将经营设备存放于案涉铺位内，并对案涉铺位上锁。2016年9月24日，被告在该铺位上张贴通知，载明“刘福和业户，因你该店铺从7月至9月没营业，给市场造成恶劣影响，屡次告知你方拒不营业，按照合同第十款第二项第五条规定，视为你方违约，按照合同规定解除你方合同。”另查，2016年2月，被告取得营业执照，经营范围包括餐饮服务。2016年12月9日，原告与被告就案涉铺位进行交接，双方形成书面交接文件，载明“经双方协议乙方（原告）自2016年12月9日自动把店铺里的设备全部拉走，水电已结清，保证金在撤诉后退还，此合同终结。”一审法院认为，原告与被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的权利、义务，双方于2016年12月9日对案涉铺位进行交接，是双方协商一致解除合同的行为，应认定双方合同自该日解除。关于原告要求被告返还租金34,000元诉请一节，一审法院认为，2016年4月25日至12月9日期间的租金应由原告承担，理由如下：第一，原告租赁被告的铺位进行经营，应当支付租金并应当按照合同的约定自行办理营业执照。大连高新技术产业园区市场监督管理局在给被告下发《责令改正通知书》时，未办理营业执照的业户包括原告，在办理营业执照过程中，原告倘若发现经营种类不符合政府相关规定且无法办理营业执照，其理应积极主张权利并采取相关措施阻止损失的扩大，但原告一直经营至2016年5月末，且其在明知自己不能继续经营的情况下，仍将经营设备留置在案涉铺位内且对铺位上锁，使案涉铺位始终处于原告的控制下。这期间，原告占有、使用案涉铺位，产生的租赁费用应由原告承担。第二，原告自述其经营至2016年5月末，在发现无法办理营业执照继续经营的情况下，原告应采取适当措施阻止损失的扩大，但原告仍继续占用案涉铺位，对此造成其租金损失，应由其自行承担。双方在对铺位交接后，被告已经收回案涉铺位，双方的租赁关系终止，故被告应将2016年12月10日至2017年4月24日期间的租金12,750元返还给原告。关于原告要求被告返还合同保证金4000元的诉请一节，一审法院认为，双方已协商一致解除合同，水、电费已经结清，被告应将合同保证金返还给原告，故原告该项诉请，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条规定，判决如下：一、被告大连鸿峰源农贸市场管理有限公司返还原告刘福和2016年12月10日至2017年4月24日期间的租金12,750元；二、被告返还原告合同保证金4000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。上述具有履行内容的条款，均于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费890元（原告已预交），退回原告445元，由原告负担225元、被告负担220元，给付时间同上。二审中当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是刘福和是否存在违约行为、鸿峰源公司应否向刘福和返还租金和保证金。关于刘福和是否存在违约行为的问题。根据《个体工商户登记管理办法》等相关行政规章规定，刘福和作为经营食品加工、销售的个体工商户必须办理《营业执照》等相关行政许可，方可在许可的范围内依法进行生产、销售。根据刘福和提供的相关证据可以证明，其向鸿峰源公司租赁的案涉铺位不具备办理《营业执照》的条件，其无法办理《营业执照》，也就缺乏生产经营的合法依据。而且大连高新技术产业园区市场监督管理局以鸿峰源公司为无照经营（包括刘福和租赁的铺位）提供经营场所违反了《无照经营查处取缔办法》第十五条规定为由，作出《责令改正通知书》，责令立即改正上述违法行为，刘福和也无法进行实际经营。因此，刘福和停止经营的行为，并未违约。关于鸿峰源公司应否向刘福和返还租金和保证金的问题。鸿峰源公司与刘福和签订的《租赁合同》约定，在刘福和存在违约行为的情况下剩余租赁费用、保证金不予退还，如前所述，刘福和并未存在违约行为的情况，剩余租赁费用、保证金应予退还。刘福和在发现无法办理营业执照继续经营的情况下，应采取适当措施阻止损失的扩大，但其仍继续占用案涉铺位，对此造成其租金损失，应由其自行承担。因此，一审法院判决鸿峰源公司将双方交接店铺之后所剩余租金返还给刘福和是正确的。综上所述，鸿峰源公司的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费890元（大连鸿峰源农贸市场管理有限公司预付），由上诉人大连鸿峰源农贸市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 虹审判员 张萍萍审判员 陈 伟二〇一七年四月十四日书记员 杜玉洁 搜索“”