（2017）苏02民终1247号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-05-24
案件名称
无锡市梁溪区教育局与向平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
向平,无锡市梁溪区教育局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终1247号上诉人（原审被告）：向平，女，1975年9月4日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：陈华，无锡市永迎法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：无锡市梁溪区教育局，住所地无锡市梁溪区永丰路1号。负责人：李方平，该局局长。委托诉讼代理人：贺煌，上海市协力（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛雨婷，上海市协力（无锡）律师事务所律师。上诉人向平因与被上诉人无锡市梁溪区教育局（以下简称梁溪教育局）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0202民初1012号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。向平上诉请求:1、依法撤销一审判决，驳回梁溪教育局原审诉请；2、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人在2008年就实际租用涉案房屋并在受让时向前手支付了大额转让费。一审法院未考虑该因素。2、上诉人承租涉案房屋一直到期续签，未有违约行为。被上诉人仅针对上诉人的两间房屋进行收回竞标，显然存在恶意为之的主观意愿及行为。3、上诉人承租涉案房屋后，与被上诉人历来的交易习惯都是短中期合同到期后，被上诉人默认了双方的租赁期限为继续延续至下一合同期即至2018年12月31日止，但被上诉人作为教育主管部门的强势机构，不顾以上事实决意收回处于弱势群体的上诉人投入巨款、精力的系争房屋，有违公正诚信原则。被上诉人梁溪教育局未进行答辩。梁溪教育局向一审法院诉讼请求：1、确认梁溪教育局与向平签订的租赁协议于2015年12月31日自然终止，向平立即迁出无锡市新生路3－11、3－12号房屋并交还上述房屋。2、向平按每月11500元（根据2015年的年租金进行计算）的标准支付涉案房屋自2016年1月1日起至实际迁出房屋之日止的房屋占有使用费。一审法院认定的事实：本案所涉房屋使用权及收益权归梁溪教育局。2013年1月29日，无锡市崇安区教育局（以下简称崇安教育局）与向平签订《房屋租赁合同书》，约定：崇安教育局将位于无锡市新生路3－11、3－12号（内部编号9－5、9－6）的房屋出租给向平使用，租赁期限自2013年1月1日至2015年12月31日，第一年租金为12.6万元、第二年租金为13.2万元、第三年租金为13.8万元，向平应于约定的房屋租赁期满后，将房屋及合同确定的附属设施、设备交还崇安教育局等内容。2016年1月15日，崇安教育局向向平邮寄《告知函》，告知向平其所承租的房屋于2015年12月31日到期。依据合同，要求向平收到该通知之日起15日内，交还房屋并付清相关费用。向平收到该《告知函》后，并未交还房屋、付清相关费用。2016年3月21日，崇安教育局诉至法院。另查明：崇安教育局已与无锡市南长区教育局、无锡市北塘区教育局合并为梁溪教育局。以上事实，有《房屋租赁合同书》、《告知函》、崇政会纪（2001）第2号会议纪要、锡委发[2016]6号中共无锡市委文件及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。一审法院认为：崇安教育局与向平于2013年1月29日签订的《房屋租赁合同书》合法有效，应予确认。双方均应按照合同的约定，履行各自的义务。2015年12月31日合同到期，双方并未续约，故双方的租赁关系终止，向平应按照双方的约定，向梁溪教育局交还涉案房屋。梁溪教育局亦于2016年1月15日致函向平，要求归还房屋。故法院对梁溪教育局要求向平迁出并交还系争房屋的诉讼请求，予以支持。向平要求按双方的交易习惯将租赁关系顺延至2018年12月31日的意见，未提供相关依据，法院不予采纳。向平未按约交还涉案房屋，应承担相应的违约责任。梁溪教育局要求向平按照每月11500元的标准支付涉案房屋自2016年1月1日起至实际迁出房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律的规定，向平对计算标准亦无异议，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决：一、确认梁溪教育局与向平于2013年1月29日签订的《房屋租赁合同书》于2015年12月31日终止。二、向平于判决发生法律效力之日起十日内迁出无锡市新生路3－11、3－12号（内部编号9－5、9－6）房屋，并向梁溪教育局交还上述房屋及支付上述房屋房屋占有使用费（按照每月11500元的标准，自2016年1月1日至向平实际迁出还房之日止计算）。二审中，双方当事人未提交新证据。本院认为，崇安教育局与向平签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方租赁合同于2015年12月31日到期，崇安教育局于2016年1月15日告知向平收回租赁房屋，租赁关系终止，向平应按约交还涉案房屋。向平上诉要求按照双方的交易习惯顺延租期至2018年12月31日的意见，与事实不符，本院不予采纳。至于其向前手转租时支付大额转让费一节，双方在租赁合同中未有约定，现向平上诉要求在本案中予以考虑无法律依据，本院不予支持。综上，上诉人向平上诉主张不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元，由向平负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾铮铮审 判 员 李 飒代理审判员 宁尚成二〇一七年四月十四日书 记 员 周喆菁