（2017）鄂03民终283号

裁判日期: 2017-04-14

公开日期: 2017-05-16

案件名称

赵克勤与十堰宏海置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省十堰市中级人民法院

所属地区

湖北省十堰市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵克勤,十堰宏海置业有限公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

全文

湖北省十堰市中级人民法院民事判决书（2017）鄂03民终283号上诉人（原审原告）赵克勤，男，1952年10月5日出生，汉族，城镇��民，住湖北省十堰市郧阳区。委托代理人赵冬（系赵克勤儿子），男，1981年10月17日出生，汉族，城镇居民，住湖北省十堰市郧阳区。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，代领诉讼文书。上诉人（原审被告）十堰宏海置业有限公司。住所地：十堰市郧阳区城关镇东岭街居委会。统一社会信用代码：91420304550668590G。法定代表人杨保生，系公司总经理。委托代理人郑学昌，该公司法律顾问。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，代领诉讼文书。上诉人十堰宏海置业有限公司（以下简称宏海公司）、上诉人赵克勤因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省十堰市郧阳区人民法院（2016）鄂0321民初30号民事��决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人十堰宏海置业有限公司的委托代理人郑学昌、上诉人赵克勤及其委托代理人赵冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人十堰宏海置业有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决并依法驳回赵克勤的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由赵克勤承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。导致判决错误，应依法予以纠正。该拆迁补偿协议属于无效合同。上诉人赵克勤上诉请求：1、撤销原审判决。依法改判十堰宏海置业有限公司立即偿还30㎡的门面房且支付赵克勤搬迁过渡费每月600元至实际交房之日止；2、一二审鉴定费、诉讼费均由宏海公司负担。事实和理由：1.十堰市宏海置业有限公司应当按照《房屋拆迁安置补偿协议》无条件偿还赵��勤30㎡的门面房；2、双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》不违反法律规定，一旦签订自始有效。宏海公司二审开庭时答辩称房屋是简易棚屋，没有任何法律证件，双方签订的合同是无效的，赵克勤的棚子和房子是建设在十堰市宏海置业有限公司已经征用的土地上，一审判决认定事实错误。赵克勤答辩意见同上诉状意见。赵克勤向一审法院起诉请求：1.依法判令宏海公司履行其于2011年7月18日与赵克勤签订的《房屋拆迁补偿安置协议》的约定，将位于郧阳大市场内1号楼2号门面对面在赵克勤原压面坊地基上新建的“汉宫佳苑”负一楼拐角处的第一个门面交付给赵克勤，并出资将该门面房产证件办理至赵克勤名下；若不能交付门面并办证，则判令宏海公司依市场价值折现赔偿。2、本案的诉讼��用由宏海公司承担。一审法院认定事实：1998年，郧县房地产管理局将赵克勤位于郧阳大市场内一套两层住房及一个简易门面拆除。2004年8月12日，郧县市场开发服务中心给赵克勤发出通知一份，内容为：“赵克勤同志：根据郧县房地产管理局2004年7月30日给你的通知精神和你本人提出的要求，经请示局领导研究，现将位于郧阳大市场内1号楼的2号门面对面已搭好的简易门面房按照协议归还给你。请你在本月25日迁安到位。逾期造成的其他损失，由你本人负责。”郧县房地产管理局于同日在上述《通知》中加盖公章。随后，郧县房地产管理局将上述简易门面房交给赵克勤，赵克勤在上述简易门面房开办压面店。2011年7月18日，宏海公司因开发建设“汉宫佳苑”小区需占用赵克勤的上述压面店，经与赵克勤协商，双方签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，协议内容为：“1、暂用乙方（赵克勤）压面店面积为贰拾㎡，补偿按1:1.5比例补偿面积，实际补偿为叁拾㎡；超欠30个平方米的按市场价补给对方。室外水电由甲方（宏海公司）负责安装。下水道由甲方安装到位。2、按照压面店位置按原地方位给予换房；3、甲方负责办理房产证，土地使用证费用由甲方承担。4、从拆迁到入住期间乙方的经营场地由乙方自己负责，甲方每月补偿陆佰元。房屋建好后由乙方在原地首选房屋。5、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。6、协议自签订之日起生效。”原告在上述协议上签字，宏海公司在上述协议上加盖公章。协议签订后，原告的压面店被拆除。现宏海公司开发的“汉宫佳苑”小区楼盘已建成，赵克勤被拆除的原简易门面房的位置为十堰市郧阳区城关镇东岭街“汉宫佳苑”小区郧阳大市场入口处，该入口处的左边是楼梯，右边是临街门面，后边是车库，赵克勤原简易门面房在楼梯与临街门面的交汇处。赵克勤根据协议首选房屋的约定要求被告补偿的房屋须为临街门面房，而宏海公司称其临街门面房已出售，并向一审法院提交了三份购房协议。庭审中，双方对补偿的门面房的市场价值无法达成一致意见。2016年5月16日，赵克勤申请对位于郧阳大市场入口处30平方米门面房的现有市场价值进行鉴定，一审法院委托十堰楚信资产评估事务所对位于十堰市郧阳区汉宫佳苑小区大市场入口处30平方米门面房的市场价值进行鉴定，十堰楚信资产评估事务所于2016年10月28日作出十楚鉴字[2016]第30号鉴定报告书，鉴定结论为：在基准日待鉴定资产表现出的合理价值为￥330068.00元，大写人民币：叁拾叁万零陆拾捌元整。赵克勤为此支付鉴定费4000元。另查明，宏海公司按照《房屋拆迁补偿安置协议》第四条约定每月补偿赵克勤600元已达两年半。2010年4月12日，宏海公司与郧县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同（合同编号：郧县2010国出字第05号），约定出让位于郧县城关镇东岭街东岭居委会的土地，面积为1985.2平方米；2013年9月3日，宏海公司又与郧县国土资源局签订一份国有建设用地使用权出让合同（合同编号：郧县2013国出字第14号），变更出让土地面积为2655.6平方米；2013年9月10日，宏海公司取得郧县[2013]出字第14号建设用地批准书，建设项目名称为汉宫佳苑，批准面积为贰仟陆佰伍拾伍点陆平方米。赵克勤被拆的简易门面房位于宏海公司取得的“汉宫佳苑”建设用地范围之内。一审法院认为：一、关于赵克勤与宏海公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》是否有效的问题。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房��的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点等事项订立的协议。本案中，赵克勤被拆的简易门面系郧县房地产管理局搭建好后于2004年8月12日补偿给赵克勤，系赵克勤合法取得。宏海公司于2010年取得十堰市郧阳区城关镇东岭街东岭居委会即“汉宫佳苑”小区的建设用地使用权。由此可见，赵克勤被拆的简易门面房在宏海公司取得“汉宫佳苑”建设用地使用权前便已经存在。宏海公司在取得“汉宫佳苑”建设用地使用权后，为了能顺利开发建设房屋，在与赵克勤协商后，双方自愿于2011年7月8日签订《房屋拆迁补偿安置协议》，该协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，宏海公司也已按照协议约定向赵克勤支付了两年半过渡费，因此，赵克勤与宏海公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》有效。宏海公司辩称该协议是因赵克勤无理纠缠并��止其施工从而被迫签订，因宏海公司未向一审法院提交证据予以证实，且赵克勤对该事实不予认可，因此，对其该辩解意见，一审法院不予采纳。二、关于宏海公司应当承担何种民事责任的问题。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，赵克勤与宏海公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》合法有效，该协议对双方具有法律约束力，双方当事人应当按照协议中的约定履行各自的义务。该协议约定，宏海公司占用赵克勤压面店20平方米，将来在压面店原地上向赵克勤补偿30平方米房屋，赵克勤对压面店原地上新建的房��具有优先选择的权利。现“汉宫佳苑”小区已建成，赵克勤根据双方约定优先选择临街门面房后，宏海公司应履行向赵克勤交付房屋的义务。但宏海公司未按约让赵克勤首选房屋，并还将赵克勤选择的房屋出售给第三人，致使赵克勤无法按协议约定取得补偿的门面房，这显然违反了诚实信用原则，宏海公司应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，赵克勤在宏海公司无法向其交付补偿房屋时，请求宏海公司赔偿其损失的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。经十堰楚信资产评估事务所鉴定，宏海公司应补偿给赵克勤的位于十堰市郧阳区大市场入口处30平方米的门面房的市场价值为330068元，该鉴定系一审法院征求原、被告意见后，依法指定的鉴定机构作出，程序合法，鉴定结论真实有效，一审法院予以采信。因此，宏海公司应赔偿赵克勤330068元，并承担鉴定费4000元；《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”赵克勤于2016年12月5日，向一审法院提交增加诉讼请求申请书一份，要求宏海公司支付其过渡费至本案执行完毕之日止，因其申请未在法律规定的期限内提出，故，对于该项请求，一审法院在本案中不予处理，赵克勤可另行主张其权利。本案经一审法院主持调解，双方未达成一致意见。依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同��》第三条、第四条、第六条、第八条、第十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决：宏海公司赔偿原告赵克勤损失330068元并支付鉴定费4000元，共计334068元。上述义务应于本判决书生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由宏海公司负担。当事人二审均没有新的证据提交。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人赵克勤被拆除的简易门面系郧县房地产管理局补偿给��克勤的，系赵克勤合法取得的财产。上诉人赵克勤与上诉人宏海公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》是双方当事人真实意思表示且不违反法律的强制性规定，因此该协议有效，双方均应依照协议履行自己的义务。由于宏海公司已经将赵克勤选择的房屋出售，故宏海公司应当根据十堰楚信资产评估事务所的鉴定对赵克勤进行补偿。搬迁过渡费赵克勤可另行起诉，本案不予处理。综上所述，赵克勤、十堰宏海置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计200元，上诉人赵克勤负担100元，上诉人十堰宏海置业有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长　　尚郧生审判员　　徐恩田审判员　　柯　幻二〇一七年四月十四日书记员　　王　亮关注微信公众号“”