（2017）陕0602民初347号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-08-26
案件名称
原告延安市宝塔区枣园镇枣园村村民委员会与被告田亚洲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
延安市宝塔区人民法院
所属地区
延安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
延安市宝塔区枣园镇枣园村村民委员会,田亚洲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十一条，第二百二十六条，第二百三十五条
全文
陕西省延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0602民初347号原告（反诉被告）:延安市宝塔区枣园镇枣园村村民委员会。住所地：延安市枣园镇枣园村。法定代表人张东生，系村主任。被告（反诉原告）:田亚洲，男，汉族，专科文化，陕西省延安市人，现住延安市宝塔区北关人事局家属院。委托代理人李红梅，陕西北望律师事务所律师。原告（反诉被告）延安市宝塔区枣园镇枣园村村民委员会（以下简称枣园村委会）与被告田亚洲（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月30日作出（2015）宝民初字第03486号民事判决，宣判后，田亚洲不服，提起上诉，延安市中级人民法院于2016年12月14日作出（2016）陕06民终1365号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。我院据此依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。枣园村委会法定代表人、田亚洲及其委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。枣园村委会诉称,2005年4月23日，枣园村委会以曾经拟成立的枣园农工贸有限公司与田亚洲签定了楼房租赁合同，将在建的枣园村四号商业楼的楼房出租给田亚洲，双方签定合同后，枣园村委会在2006年6月前按照实际建成的楼房数量75间将房屋交付。田亚洲按实际接受房屋的数量交纳房屋租赁费。2014年8月起田亚洲就拖欠租赁费不交，至2015年8月30日合同期满，枣园村委会多次催要房租并要求终止合同，返还房屋未果，故诉至法院，请求法院依法判决：1、终止枣园村委会与田亚洲签订的《楼房租赁合同》，责令田亚洲立即腾离承租的枣园村四号商业楼；2、田亚洲支付拖欠2014年8月30日至2015年8月30日的租金叁拾万元整（300000.00元）并承担逾期交房期间实际的房屋占用费至实际返还楼房之日止[按照房屋现市场租金计算，暂算至2015年10月30日止为壹拾伍万元（两个月）]。判决田亚洲承担约定违约滞纳金壹万贰仟元整（按照应交房费金额的百分之二，计算二个月为12000元）。以上第二项请求合计462000元；3、本案的全部诉讼费用判由田亚洲承担。枣园村委会为证明其主张成立，在举证期限内向本院提供如下六组证据：证据一：房屋租赁合同。证明：2005年4月23日原告以拟成立的农工贸有限责任公司与被告签订了枣园村三产商业房第4号楼的房屋租赁合同，约定合同期限共9年，从实际交付该楼所有房间钥匙之日算起，往后推够整9年的日期为止。每年每间租赁费4000元；租赁费一年一交，提前一年交付；被告每迟延一个月，付给原告应交房费的百分之二作为滞纳金，超过两个月，原告有权终止合同并收回房屋的使用权。原告要求终止租赁合同、支付拖欠一年的租金300000元的事实依据，原告要求被告承担迟延交费滞纳金12000元（拖欠总金额每月2%，计算2个月）、逾期交房实际占用期间至实际返还楼房之日止的费用（按照每间房屋每月1万元计算，每月占用费75000元）有事实依据；证据二：房屋产权证书及集体土地使用权证书。证明：4号楼的房屋间数是75间，地上50间，地下25间。作为要求被告缴纳75间房屋30万元租赁费的依据；证据三：财务收据5份。证明：被告按照每间年租赁费4000元，共75间房屋缴纳租赁费，每年300000元，交至2014年。期间一再违约逾期缴费；证据四：楼房租赁合同一份。证明：同为枣园村委会出租的商业2号楼，其房屋间数84间，2015年租金54万元，平均每间6500元。该楼房也大部分加价转租获利，故可以作为原告请求占用期间每间10000元价格认定的一个佐证；证据五：田亚洲向枣园村委会于2015年9月2日提供的材料。证明：被告在合同到期后没有交还房屋，以及承租期限为9年的事实。再次证明房屋漏水，楼前地面下陷，原告都做过维修。地下室实际上并未闲置，并且作为库房在使用；证据六：民事调解协议书。证明：原告于2011年8月6日与被告地下室承租人延安市农村数字电影有限公司达成民事调解协议约定非房屋建造原因造成的房屋漏水，原告概不负责，该公司在承包期内如遇房屋漏水或影响楼房主体损坏，必须及时维修处理。且不得以任何理由拖欠承包费。田亚洲辩称并反诉，2005年4月23日，其与枣园村委会设立的延安枣园农工贸有限责任公司（后注销）签订了房屋租赁合同，承租枣园村委会在建的四号商业楼用以第三产业及旅游产业品开发。2006年6月，枣园村委会将建好房屋72间交付被告使用。同年，枣园村委会与其签订了楼房租赁合同补充协议，将前租赁合同延长了6年，具体约定从枣园村委会交付该楼房钥匙之日起算起，往后推够6年的日期为止（从2015年6月至2021年5月31日）。租赁价格为每年每间房屋付给原告租赁费4500元整。四号楼七十二间房屋每年共付甲方租赁费叁拾万肆仟元整。合同签订后，其积极履行合同义务，按时交了押金，并陆续缴纳房屋租赁费2400000元，按实际交付的房屋72间计算已至2014年11月底，但枣园村委会直到2006年六月才交付房屋，比合同约定时间整整迟延交付7个月，且房屋数量为72间，比合同约定少了12间，至今房屋内也没有通暖、通气、更严重的是，房屋地基多次下陷，房屋屋顶和地下室多次漏水，导致在房屋交付后近三年房屋几乎没法使用，地下室至今无法使用，为处理地基下陷、屋顶和地下室漏水，其给他人支付维修费343286元。同时，因地下室漏水导致地下室装修损失达400000元，且地下室从租赁到现在一直无法使用，以上各项损失累计达到数百万元。后枣园村委会与其协商未果，故提起反诉，请求法院判决：1、继续履行双方续签的房屋租赁合同；2、枣园村委会赔偿维修费243286元；3、赔偿地下室装修费400000元；4、枣园村委会退还地下室至今无法使用的房屋租赁费800000元（起止时间从2006年8月1日计算至2014年11月30日）；5、枣园村委会支付迟延交房利息7000元（起止时间从2005年11月1日计算至2006年5月31日）以上五项合计：1450286元；6、案件受理费及其他费用由枣园村委会承担。同时应依法驳回原告的诉讼请求。田亚洲为证明其主张成立，在举证期限内向本院提供如下四组证据：证据一：《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》补充协议。证明：租赁合同未到期，原告应当继续履行双方续签的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同》补充协议；2.原告迟延交付房屋，按照合同约定应向被告支付迟延交房利息7000元（起止时间从2005年11月1日计算至2006年5月31）；证据二：地基下沉以及地下室漏水给房屋装修造成损害的照片、租赁房屋维修费用票据、高锦国谈话笔录。证明：因租赁房屋存在质量问题，房屋地下室至今无法使用，原告应退还被告地下室至今无法使用的房屋租赁费800000元（起止时间从2006年8月1日计算至2014年11月30日）；因房屋漏水问题，被告多次维修，花费维修费用243286元（其中10万元原告已支付）；以及地下室漏水造成被告地下室装修损失400000元。上述费用都应当由原告承担；证据三：鉴定意见书一份。证明：原告方租赁给被告的房屋，之所以出现渗漏水原因，是该楼室外地面地下室外墙体处含水量较大。由此给被告造成地下室装修损失170350.52元。因为地下室无法使用，所以应该返还被告向原告已交付的地下室租赁费800000元，同时承担被告的维修费。枣园村委会针对田亚洲的反诉辩称，一、田亚洲第二项至第五项诉讼请求均超过法定诉讼时效，故应依法驳回其反诉请求。1、关于迟延交房及数量不足：其在2006年接收房屋时即清楚实际交房数量与合同约定数量不符，且客观上无法按照约定房屋数量交付房屋，但是其从未就此事主张过权利。2、关于漏水维修费、地下室租赁费及装修费：其非常肯定房屋地基下沉、地下室多次漏水导致其在房屋交付后近3年几乎无法使用，此后一直无法使用，表明其房屋损害事实在2006年就出现，但其并未主张过权利，至今提起已经9年多，显然已超过法定的诉讼时效。3、关于迟延交房利息：早在2006年就存在违约事实的话，为何9年之后才想起索要。故田亚洲的反诉请求已超过法定诉讼时效，依法应予驳回。二、枣园村委会从未与田亚洲续签过所谓的房屋租赁合同。1、田亚洲在与枣园村委会成立的农工贸公司在2005年4月23日签订房屋租赁合同时，明知道房屋没有建成，且并无相关合法手续，为了能够低价取得租赁权仓促签订为期9年的合同。此后双方再未签订过其他书面合同。田亚洲在双方合同到期后的2015年9月22日，还给枣园村委会递交了七个方面的问题，其中之一就是阐明若按期今年交付房屋，则要求赔偿他的所有损失。或者重新修订完善合同，将合同期限按照15年进行签订。故枣园村委会完全有理由相信该份房屋租赁合同是一份来源不明、系田亚洲伪造、变造的非法合同。2、双方合同第九条明确约定：逾期交纳租金超过两个月，枣园村委会有权终止合同并收回房屋的使用权。田亚洲本应在2014年交纳2015年的房屋租金，但他2015年才交纳了2014年的租金，2015年的租金逾期交纳达2年之久，仅据此，合同约定终止的理由也足以成立。人民法院应当支持。三、其具体反诉请求均超过法定诉讼时效，且客观上也不成立。据上，请求人民法院查明本案事实，依法驳回田亚洲反诉请求。经庭审质证，田亚洲对枣园村委会提供的证据一的真实性无异议，证明目的有异议，认为之所以在2014年11月后未缴纳房屋租赁费，是因为出租的房屋存在质量问题，造成其装修和维修费用损失，故而不予支付。本院对该证据真实性予以认定；对证据二无异议，本院予以认定。对证据三的真实性无异议，证明目的有异议。认为已经支付房屋租赁费2400000元，支付到2014年11月。本院对该证据予以采信；对证据四的真实性无异议，关联性有异议，认为与本案无关。本院对该证据真实性予以采信；对证据五的真实性、证明目的均有异议，反映材料上没有田亚洲的签名，这份证据不是田亚洲书写的。本院对该证据予以认定。对证据六的真实性无异议，证明目的有异议，认为该民事调解书的主体是与农村数字电影有限公司达成的协议，并不能证明枣园村委会可以免除房屋质量问题所造成的损失。本院对该证据真实性予以认定。原告对被告提供的证据一中2005年签订《房屋租赁合同》真实性和合法性无异议，《房屋租赁合同》补充协议的真实性合法性均有异议，认为与其2015的自述相矛盾，内容与标题不符，内容表述错误，房屋数和签订时间不符。租赁价格也和其他承租的价格不符，且2005年的合同已经交付押金，2006就不需要在交押金。最后本协议一式三份，原被告各持一份，原告没有，且没有公证，所以原告认为2006年的补充协议为变造协议，而非补充协议。本院对2005年签订《房屋租赁合同》予以采信；对证据二中的照片有异议，认为没有标明时间、来源和地点，因此关联性无法证实，不予认可。对租赁房屋的维修票据，由于被告没有提供原件进行核实，故真实性有异议。1、该组证据主要的提供主体是延安市农村数字电影有限公司，法定代表人是樊胜利，与本案的被告不是同一民事主体。所以不能证明反诉人自己的费用支付情况。2、根据原告提供的民事调解书能够证明，2011年8月6日前关于地下室漏水的维修与赔偿已经达成协议，并且履行。此后的维修义务，是由承租人承担。3、该组票据里有防盗门的安装以及清理化粪池等与房屋维修无关的内容，所以依法该组票据不应作为认定事实的依据。对于证据三的真实性、合法性均不予认可。认为根据鉴定结论为其计算损失并返还全部租金，超过诉讼时效，且与客观上被告将地下室部分转租给数字电影公司，不仅收取转租费，且从中获利的事实以及他自己实际占用地下室放置设备，本身也与事实矛盾。从此前的举证可以得出，因为地下室渗水，原告已经减免过100000元租赁费。本院对鉴定意见予以认定。经审理查明，枣园村委会成立以曾经拟成立的农工贸公司在2005年4月23日与田亚洲签订了《房屋租赁合同》，约定：将四号商业楼承租给田亚洲，租赁期限为9年，从交付楼房钥匙之日起算，每间房屋的租赁费为4000元/年，一年一交。在交付使用前交清第一年的房屋租赁费，每年期满后，交清下一年房屋租赁费。第一年交费时，免除两个月房屋租赁费，作为房屋装潢期，最迟2005年10月30日前交房。逾期枣园村委会每月应付田亚洲押金5万元的百分之二的利息，田亚洲要按时交纳房租，迟延交付一个月，应付枣园村委会应交房屋租赁费的百分之二作为滞纳金。超过两个月枣园村委会有权终止合同，并收回房屋使用权。合同到期后，房屋不动产由枣园村委会所有，可移动的财产由田亚洲处理。2006年6月1日，枣园村委会向田亚洲交付了出租房屋的钥匙，实际交付房屋75间，年租赁费为300000元。田亚洲将租赁费交付至2014年8月。在承租过程中，由于地下室漏水导致使用受限，2011年8月6日，枣园村委会与延安农村数字电影有限公司达成了调解协议，枣园村委会赔付该公司此前的维修费用10万元。原审中经田亚洲申请，延安市中级人民法院委托，陕西延安九州建设工程司法鉴定所于2016年3月5日作出延九州鉴字【2016】第05号鉴定意见书，评定：墙体渗水原因与墙体防水存在因果关系；第一段地下室受损恢复费用为9247.50元，第二段地下室受损恢复费用为149856.95元，第三段地下室受损恢复费用为11246.07元，该地下室恢复费用共计170350.52元。第一段是指延安农村数字电影有限公司承租的地下室，第二段是田亚洲装潢准备经营足浴的地下室，第三段是田亚洲装潢足浴的休息厅。鉴定费为40000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，2005年4月23日枣园村委会以曾经拟成立的枣园农工贸有限公司与田亚洲签定的《楼房租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效。《楼房租赁合同》约定租赁期限为9年，即至2015年8月。现租赁期满，《楼房租赁合同》自然终止，枣园村委会要求田亚洲交付租赁楼房的诉讼请求本院予以支持。枣园村委会要求田亚洲支付拖欠2014年8月30日至2015年8月30日的租金叁拾万元整（300000.00元）并承担逾期交房期间至实际返还楼房之日止的实际房屋占用费，由于该租赁楼房地下室16间无法使用，故租金及逾期房屋占用费应依照约定每间4000元，按照59间房屋计算至实际腾房之日止。枣园村委会要求田亚洲支付违约金，因枣园村委会也有违约行为，该诉请本院不予支持。田亚洲反诉要求按照签订的补充《楼房租赁合同》继续履行，但该补充合同与田亚洲向枣园村委会提交的4号楼运行中存在问题的书面材料相矛盾，且续租6年也未经村民大会同意，该反诉请求本院不予支持。田亚洲反诉请求的赔偿地下室维修费和装修费，应当依照鉴定意见确定的金额为准。田亚洲反诉要求退还地下室至今无法使用的房屋租赁费800000元，本院支持反诉之日（2015年12月4日）前两年内的地下室房屋租赁费48000元（4000元/间/年×16间÷12个月×9个月）。田亚洲反诉请求支付迟延交房的利息超过诉讼时效，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条、二百三十五条之规定，判决如下:一、延安市宝塔区枣园镇枣园村村民委员会与田亚洲2005年4月23日签订的《楼房租赁合同》终止；二、田亚洲于本判决生效之日起十日内交还租赁物并支付延安市宝塔区枣园镇枣园村村民委员2014年8月30日至2015年8月30日的房屋租赁费236000元，及59间房按照每间每年4000元计算，自2015年9月1日起至实际交房之日止的占用费。三、延安市宝塔区枣园镇枣园村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付田亚洲地下室恢复费170350.52元、返还田亚洲反诉之日前两年内的地下室房屋租赁费48000元、鉴定费40000元；四、驳回延安市宝塔区枣园镇枣园村村民委员的其它诉讼请求。五、驳回田亚洲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10918元，延安市宝塔区枣园镇枣园村村民委员会已预交，实际由延安市宝塔区枣园镇枣园村村民委员会负担918元，田亚洲负担10000元。反诉案件受理费8796元，田亚洲已预交，实际由延安市宝塔区枣园镇枣园村村民委员会负担1796元，由田亚洲负担7000元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省延安市中级人民法院。审 判 长 郭维军审 判 员 李小莉人民陪审员 白 宇二〇一七年四月十四日书 记 员 李俏俏 微信公众号“”