（2016）吉0122行初70号

裁判日期: 2017-04-14

公开日期: 2017-07-31

案件名称

张洪伟诉农安县住房和城乡建设局房屋预售合同登记备案行��撤销一审行政判决书

法院

农安县人民法院

所属地区

农安县

案件类型

行政案件

审理程序

一审

当事人

张洪伟,农安县住房和城乡建设局,长春市晟源房地产开发有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国行政诉讼法》：第六十九条

全文

吉林省农安县人民法院行政判决书（2016）吉0122行初70号原告张洪伟，男，1976年2月18日生，现住长春市绿园区。委托代理人刘玉兰，吉林策业律师事务所律师。委托代理人黄磊，吉林策业律师事务所律师。被告农安县住房和城乡建设局。住所地：农安县农安镇��安路。法定代表人万辉，局长。委托代理人冷保亭，吉林开晟律师事务所律师。委托代理人殷金伟，该局乡镇产权所副所长。第三人长春市晟源房地产开发有限公司法定代表人周柱民，经理原告张洪伟不服被告农安县住房和城乡建设局并由第三人长春市晟源房地产开发有限公司参加的房屋预售合同登记备案行政撤销一案，于2016年11月07日向本院提起行政诉讼。本院于2016年11月7日立案后，于2016年11月10日和2017年2月9日分别向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年3月23日公开开庭审理了本案。原告张洪伟及其委托代理人刘玉兰、被告农安县住房和城乡建设局委托代理人殷金伟、冷保亭到庭参加诉讼。第三人长春市晟源房地产开发有限公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告农安县住房和城乡建设局于2016年6月29日作出撤销备案决定。决定称，由于长春市晟源房地产开发有限公司所持有的《商品房预售许可证》已被撤销。依据《城市商品房预售管理办法》第六条第二款：“未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售”的规定，决定撤销张洪伟名下四套商品房买卖合同的备案。原告诉称，2014年4月10日，原告张洪伟与第三人长春市晟源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买长春市晟源房地产开发有限公司开发的“晟源·御景湾”小区5栋2单元502室、503室、403室、603室共计四套房屋。每套分别签订了《商品房买卖合同》并交付了房款。2014年4月10日原告与第三人长春市晟源房地产开发有限公司共同到被告处办理了商品房买卖合同登记备案。后原告在网上查询到了2016年8月16日被告单位发��的“公告”，内容为“由于长春市晟源房地产开发有限公司的商品房预售许可证已被撤销，故决定对包括原告在内名下的商品房买卖合同备案予以撤销”。原告认为被告作出的具体行政行为违法：具体行政行为的作出没有经过立案、调查、听取相对人意见的基本法定程序，程序违法。作出的行政文书不符合法律规定，没有作出决定书，用公告的形式作出具体行政行为违法。原告与第三人签订的不是预售合同，而是商品房买卖合同，因此事实不清、证据不足、适用法律不当。故向人民法院提起行政诉讼，要求依法撤销被告撤销买卖合同登记备案的行政决定。原告提供的证据材料如下：商品房买卖合同四套及交款收据。证明：原告已经购买了第三人开发的房屋四套并交付相应的价款，并收到房屋钥匙。被告辩称，1、被告虽然基于长春市晟源房地产开发有限公司已取得商品房预售许可的事实，对该公司呈报的与承购人签订的商品房买卖合同，依法办理了备案手续，但经查，2014年9月，长春市晟源房地产开发有限公司隐瞒有关情况、提供虚假材料取得商品房预售许可，被房地产管理部门撤销商品房预售许可，为此该公司不具备销售商品房资格。被告作为房地产管理部门，依据《城市商品房预售管理办法》第六条第二款的规定，撤销商品房买卖合同备案，事实清楚，依法有据。2、被告撤销的是开发企业呈报的商品房买卖合同的登记备案，作出的撤销决定以公告的形式送达合法，此行为属商品房预售的行政管理行为，而非行政处罚行为，无需按行政处罚程序办理。预售合同备案是国家管理部门对开发企业进行管理的行为，是为维护买受人的利益，是行政管理行为。被告撤销商品房买卖合同并��损害原告的利益。3、本案撤销备案的商品房买卖合同均涉及一房二卖、名为买卖实为借贷等实际情况。开发企业与原告之间并非真正的商品房买卖关系，且开发企业将已存在实际购房人的房屋与原告签订商品房买卖合同并备案，具有主观恶意，已引发群体信访事件，危害公共利益，严重破坏了社会秩序。4、被告根据一房二卖、名为买卖实为借贷等实际情况，采取分批进行撤销备案的具体行政管理行为同样不违反法律规定，更未损害原告利益。综上，原告与第三人签订的是商品房预售合同，不是现房销售合同。因此，被告撤销商品房买卖合同备案的行为并无不当，原告所诉无事实及法律依据，对其诉请依法应予驳回。被告向本院提交如下证据、依据：第一组：1、农安县政府网送达公告；2、长春日报（2016年8月22日）公告；3、会议记录。用以证明：因开发企业商品房预售许可被撤销，故被告作出撤销决定，同时被告将该撤销决定在政府网站和报纸予以公告。同时说明商品房合同备案是一种行政管理行为，对其错误的备案行为予以撤销，并不是行政处罚行为，故无需按行政处罚程序进行，程序合法。第二组：1、农安县国土资源局情况说明；2、农安县人民法院（2015）农刑初字第544号刑事判决书。用以证明：长春市晟源房地产开发有限公司伪造农国用（2013）第012210383号《国有土地使用证》，并持该证取得商品房预售许可。第三组：1、2014年9月12日对周柱民询问笔录；2、2014年9月18日农安县住房和城乡建设局作出的农建房处字【2014】第1号行政处罚决定书；3、行政处罚决定书送达回执。用以证明：长春市晟源房地产开发有限公司伪造《国有土地使用证》取得��《商品房预售许可证》被农安县住房和城乡建设局依法撤销，处罚决定依法送达当事人。第四组：1、2015年11月9日农安县公安局对周柱民的询问笔录；2、2015年10月19日农安县公安局对姜健的询问笔录；3、农安县公安局对季春芳、刘玉秋的询问笔录；4、姜健等人备案房源及购房关系人统计表。用以证明：原告与长春市晟源房地产开发有限公司之间并不存在真实的买卖关系，商品房买卖合同是对原告与长春市晟源房地产开发有限公司之间民间借贷的担保。涉案的房屋存在一房多卖的行为。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：原告对于被告提供的第一组证据提出异议称，我们没收到该撤销决定，也没看到。撤销决定中说商品房预售被撤销，也没看到该撤销决定。被告单位没有合法的依据说许可证被撤销就要撤销登记备案。再一点撤销备案也是一种行政行为。原告并没有说是一种行政处罚，具体行政行为的作出也要依据程序进行。被告辩称,因为被告对案涉的商品房买卖合同备案是由开发企业所进行的备案，而不是由原告作的备案，故此该备案的相对人是开发企业，因此被告对不符合备案条件的备案行为予以撤销是一种行政管理行为，而无需按原告所主张的听证告知程序进行。本院认为，农安县政府网公告和报纸公告能够证明被告作出撤销决定后对原告进行了公告送达，故对于此证据予以采纳。原告对于被告提出的第二组事实证据提出异议称，真实性无异议，但是对要证明的问题有异议，这是行政机关自己的不负责任行为造成的，对原告来说并不知情。被告辩称，第三人伪造国有土地使用证，并持该证取得预售许可证，这一事实已经被依法确认。因此导致本案预售许可证和预��备案的被撤销。本院认为，被告提供的证据能够证明第三人长春晟源房地产开发有限公司伪造农国用（2013）第012210383号土地使用证骗取商品房预售许可的事实。故对此证据予以采纳。原告对于被告提供的第三组事实证据提出异议称，真实性无异议，商品房预售许可证被撤销的具体文书没有看到，商品房预售许可证的撤销必须通过具体的行政行为，并作出行政文书，不能用行政处罚决定书来代替，与行政处罚决定是两个具体行政行为，不能用处罚决定书代替撤销决定书。因此说被告现在没有举证证明商品房预售被撤销的证据。预售许可被撤销要有法律依据。被告辩称，撤销商品房预售许可采用的是行政处罚决定或行政撤销决定，不是本案审查的范围，本案审查的是撤销商品房预售合同备案所依据的商品房预售许可是否被撤销。本院认为，被告提供的证据能够证明第三人长春晟源房地产开发有限公司伪造农国用（2013）第012210383号土地使用证而取得的商品房预售许可已经被告撤销。故对于本证据予以采纳。原告对于被告提出的第四组事实证据提出异议称，真实性无异议，是否是真正的买卖合同或民间借贷所产生的买卖关系都不是被告依此来作出撤销备案的理由，与被告无关，不是被告的权利和审查的范围。这组证据没有原告的笔录，原告没说房屋是抵押的，所提供的都是其他人的笔录，被告提供的证据，不能证明原告是抵押行为而不是买卖行为，并且原告已经交付了购房款，并已接收房屋。一房多卖的问题，现存被告提供的证据证明不了原告的房屋被一房二卖，且一房二卖也不是被告的审查权利范围也不是被告能够依此来作出撤销备案的依据。上述所说的原告与第三人的法律关系及是否一房多卖��是民事法律关系，在不经法院确认的情况下，作为行政机关是没有权利来认定的。如果撤销，那么整个开发企业的房屋都没有办理预售许可的权利，所以都是无效的，都应该被撤销，而不能选择性撤销。被告辩称，被告撤销商品房合同备案的依据是开发企业预售许可被撤销。上述所举的证据仅仅证明本案存在着一房多卖，原告与第三人之间名为买卖实为民间借款。本院认为，本组证据可以证明第三人在销售房屋过程中存在一房二卖、民间借贷、信访等情形，故对此证据予以采纳。对于原告提供的四份合同，本院认为，可以证明原告与第三人签订了购房合同。经审理查明：原告张洪伟于2014年4月10日与第三人长春市晟源房地产开发有限公司签订四份商品房买卖合同分别购买位于合隆镇的晟源·御景湾小区5栋2单元502室、503室、403室、603室共四套房屋。此合同已在被告农安县住房和城乡建设局办理了《商品房买卖合同》备案登记。被告农安县住房和城乡建设局因长春市晟源房地产开发有限公司伪造农国用（2013）第012210383号土地使用证取得的商品房预售许可已经被撤销，于2016年6月29日作出撤销决定，撤销了此四套商品房买卖合同的备案。原告不服，诉至本院，要求依法撤销被告撤销买卖合同备案的行政决定。本院认为，1、被告作为县房地产开发行政主管部门，有权对本行政区域内房地产开发经营活动进行监督管理，具有主体资格和法定职权。被告撤销备案登记体现了行政机关有错必纠的执法原则。关于被告作出撤销决定的程序问题，被告在作出撤销涉及原告四套房屋预售备案决定后已经在县政府网和长春日报上进行了公告，程序合法。2、关于被告作出撤销决定依据的事实方面，被告提供了农安县��土资源局情况说明、周柱民等询问笔录、对第三人处罚决定书送达回执等，能够证明第三人伪造国有土地使用证而取得的商品房预售许可证的事实，商品房预售许可被撤销，商品房预售的基础条件丧失，故被告撤销合同登记备案事实清楚、证据充分。3、各方当事人未提供房屋现售的证据材料，预售许可证被撤销后，被告依据《城市商品房预售管理办法》第六条第二款作出撤销决定，适用法律并无不当，应认定适用法律正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条即：“行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。”的规定，判决如下：驳回原告张洪伟要求撤销被告农安县住房和城乡建设局的《撤销决定》的诉讼请求。案件受理费50元应由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长　　郭聚毅审判员　　翟丽侠陪审员　　王中兴二〇一七年四月十四日书记员　　马唯啦微信公众号“”