（2017）川01民终1085号

裁判日期: 2017-04-14

公开日期: 2018-07-12

案件名称

唐文宣与成都华业物业发展有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

唐文宣,成都华业物业发展有限责任公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川01民终1085号上诉人（原审原告）：唐文宣，男，汉族，1948年7月7日出生，住成都市成华区。委托诉讼代理人：俞婧忞，四川蓉城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖，四川蓉城律师事务所律师。上诉人（原审被告）：成都华业物业发展有限责任公司，住所地：成都市南巷子110号六楼。法定代表人：毛成德，董事长。委托诉讼代理人：黄学军，北京炜衡（成都）律师事务所律师。上诉人唐文宣因与上诉人成都华业物业发展有限责任公司（以下简称华业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初1037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。唐文宣的上诉请求：1、撤销一审判决中第二项；2、改判华业公司承担因房屋面积缺失12.8平方米的瑕疵履行义务或赔付无法履行的损失。3、改判华业公司赔偿唐文宣支出的物业费、运杂费等本金以及利息损失。4、本案一、二审诉讼费由华业公司承担。二审中，唐文宣明确其第2项上诉请求中瑕疵履行义务为赔偿12.8平方米的房屋或是双倍返还相应的房款；其明确第3项上诉请求中的物业费用是按产权证的面积计算，金额为15236.2元，其他费用也是按产权证面积计算，第3项上诉请求的总金额为16046.20元。二审中唐文宣还明确将其一审中第1、2项诉讼请求变更为要求华业公司对总的面积或总面积的房款进行赔付。事实与理由：1、唐文宣向华业公司购买的涉案房屋经成都市房地产交易中心重新测量后发现，实际交房面积与合同约定面积不一致，实际少了12.8平方米的面积。一审法院已认定本案形成诉争的责任在于华业公司，且华业公司不便返还减少面积、应退还相应房款并计算相应利息的前提下，仅支持了唐文宣要求华业公司返还4.8平方米所对应的33750元房款及利息，一审法院没有依据合同法有关瑕疵履行违约方的损失赔偿责任规定，支持唐文宣要求华业公司按约交付另外8平方米面积的诉讼请求，而是直接驳回唐文宣的该请求，属适用法律不当。2、在唐文宣已经举证证明实际房屋面积小于合同约定面积已达12.8平米时，一审法院未援用《商品房买卖合同》第十四条关于面积误差绝对值大于3%且买受人选择不退房的相关规定，仅引用合同法的原则判令华业公司不承担违约责任，有失公允。3、唐文宣自收房以来，一直按合同约定的面积缴纳物业费等费用，华业公司应向唐文宣返还该费用。华业公司辩称，唐文宣的上诉请求不明确，其第2、3项上诉请求与一审的诉讼请求不一致，应当依法予以驳回。华业公司不同意唐文宣在二审中增加或者变更诉讼请求。唐文宣的第2项上诉请求即要求华业公司赔付的依据不成立。唐文宣所购房屋面积与房产证的面积一致，并不短缺。二审中唐文宣主张的损失其在一审中并没有主张，并且这些费用均没有相应的证据，不符合事实。华业公司的上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回唐文宣要求退还购房款以及相应利息33750元的诉讼请求。2、改判由唐文宣承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审法院在认定唐文宣所购房屋面积较合同约定面积减少的基础上，判决华业公司向唐文宣退还减少面积相应的购房款，违反了当事人的约定，也与现房交易的客观事实不符。2、一审判决依据案外人海南元正建筑设计咨询有限责任公司出具的所购房屋平面图及相应面积数据，认定唐文宣所购房屋面积减少，证据不足。3、诉争房屋的测绘由成都市房屋产权监理处所做，该测绘结果如存在错误，也应当由相应行政机关作出新的行政行为进行更正。一审法院在未经行政程序或行政诉讼程序之前，即认定行政机关的登记错误，程序不合法。4、即使房管局产权登记的房屋实际大于购房面积，也对唐文宣的实体权益没有造成实际损害。唐文宣辩称，华业公司与唐文宣签订的房屋买卖合同最后一页附有户型图和比例图，与该房屋在规划局查到的房屋设计图对比显示，明显缺少一间房屋。唐文宣认可房管部门“告知书”真实合法，但“告知书”是基于竣工图进行的测量，与合同约定的面积相吻合，但与房屋的实际面积不一致。唐文宣向一审法院起诉请求判令：1、华业公司返还因所交付房屋面积不足致其多支付的房款及利息共计33750元；2、华业公司依照建筑项目竣工图及产权登记测绘图返还应属唐文宣的8平方米；3、华业公司赔偿唐文宣所购房屋产生的支出、折旧等损失9000元；4、华业公司向唐文宣支付违约金20000元；5、本案诉讼费由华业公司承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于成都市金牛区花牌坊街交通巷××号（碧园公寓）1栋3单元7层××号，产权登记的建筑面积为177.15平方米，产权登记的套内建筑面积为159.32平方米的住房。华业公司系碧园公寓的开发商。唐文宣于2010年12月取得涉案房屋的产权。2010年10月11日，唐文宣（买受人）与华业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，从华业公司处购买涉案房屋，约定：所购房屋（住宅）建筑面积为177.15平方米（其中套内建筑面积为159.32平方米，公摊面积为17.83平方米）；按套（单元）计算房屋价款，总价款为900000元；选择按套计价的，不适用面积差异处理条款；出卖人逾期交房的违约责任，以及出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任（该合同未约定出卖人其他情形的违约责任）。签订上述合同后，当月，唐文宣向华业公司付清了900000元购房款并接收了涉案房屋。一审法院另查明，2015年7月，针对诉争房屋的实际分户界限有关问题，唐文宣向房管部门提出异议，认为实际分户界限错误，房屋面积存在短少。2015年7月20日，成都市房屋产权登记中心向唐文宣作出“告知书”并附上成都成房测绘有限责任公司“关于房产面积测量报告的核对说明”；该中心书面告知唐文宣，其诉争房屋在成都成房测绘有限责任公司存档的面积测量报告电子文档所示权属范围与唐文宣所提供的由成都长源建筑设计事务所所出具的项目竣工图（成都市城市建设档案馆查档复印件）一致。上述“关于房产面积测量报告的核对说明”载明主要内容：成都成房测绘有限责任公司于2005年8月19日由成都市房屋产权监理处原面积测量办公室脱钩改制而成，据成都市房产管理局2005年8月19日的“公告”，成都市房屋产权监理处不再承担房屋面积测量具体工作，成都成房测绘有限责任公司保存其相应的电子文档；业主提供的由成都长源建筑设计事务所所出具的项目竣工图（成都市城市建设档案馆查档复印件）与本公司所存有的电子文档中平面图核对，1栋×单元7层B号住宅的竣工图和报告电子档的分户界限一致。后经海南元正建筑设计咨询有限责任公司对诉争房屋进行现场测量，发现诉争房屋紧邻大门口位置（进门方向左手边）的实际分户界限（分户墙）与项目竣工图上的分户界限长度一致，为3.2米左右（墙心之间），但位置不一致。其实际分户界限与大门口相连，成水平直线；而项目竣工图上的分户界限靠后，其与大门口平行，其与大门口之间的垂直距离相距2.1米左右（墙心之间）；实际分户界限与项目竣工图纸相比较，实际分户界限导致室内面积存在减少的情况，减少的面积约为6.7平方米左右（近7平方米）。一审法院认为，诉争房屋的实际分户界限（分户墙）应与竣工图纸上标注的位置一致，因分户界限有误，导致诉争房屋实际面积与合同约定面积不符，实际面积存在减少，华业公司应按合同约定或法律规定承担相应法律责任。对于唐文宣要求返还减少的面积。一审法院认为，本案诉争房屋的分户界限虽与竣工图纸上标注的位置不一致，但考虑到房屋已交付使用，按竣工图纸重新进行分户隔墙还涉及其他业主的权益等具体情况，客观上不便履行，该项请求，一审法院不宜支持。对于唐文宣要求退还多付的房款及计算相应利息。一审法院认为，诉争房屋的基本信息（包括房屋面积），会直接影响房屋的价款，唐文宣应是基于对诉争房屋基本信息（包括房屋面积）信赖的情况下，才与华业公司达成一致，签订《商品房买卖合同》，愿意作价900000元购买诉争房屋，即诉争房屋的价格应与其约定的面积有关；华业公司以按套计价为由，拒绝补差房款的抗辩意见，一审法院不予采纳。据此，本着实事求是，公平、合理的原则，并结合本案实际情况，在不便返还减少面积的情况下，应退还相应房款并计算相关利息；一审法院以《商品房买卖合同》约定的有关面积及价款为准，按每平方米折算房屋单价，结合分户错误减少的面积情况，唐文宣要求退还房款及利息共计33750元，并无不当，一审法院予以支持。对于唐文宣主张所购房屋产生的支出、折旧等损失。唐文宣没有证据予以证明，其主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。对于唐文宣主张的违约金。一审法院认为，违约金应以约定为准，《商品房买卖合同》对于华业公司的违约责任，仅约定了逾期交房以及有关装饰、设备标准的违约责任，并未对华业公司约定其他情形的违约责任，因面积减少而要求华业公司承担违约金，其主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、华业公司于判决生效之日起十日内向唐文宣退还购房款并支付相应利息，共计33750元。二、驳回唐文宣的其他诉讼请求。一审案件受理费1369元，减半收取684.5元，由唐文宣承担314.5元，华业公司承担370元。二审中，唐文宣除对一审审理查明的海南元正建筑设计咨询有限责任公司对诉争房屋进行现场测量，发现诉争房屋紧邻大门口位置（进门方向左手边）的实际分户界限（分户墙）与项目竣工图上的分户界限长度一致，为3.2米左右（墙心之间），项目竣工图上的分户界限靠后，其与大门口平行，其与大门口之间的垂直距离相距2.1米左右（墙心之间）的描述有异议外，对一审法院查明的其他事实无异议；华业公司对一审查明的事实无异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审中，双方均无新证据提交。二审中，唐文宣明确放弃对卫生费592元以及电梯费维修费218元的主张。本院认为，华业公司与唐文宣签订商品房买卖合同系当事人的真实意思，内容合法，应为有效。本案的争议焦点为涉案房屋是否存在面积差异以及差异面积造成的损失认定。唐文宣购房后认为诉争房屋的实际分户界限错误向房管部门提出异议，虽然房管部门作出的“告知书”中载明诉争房屋在测绘公司存档的面积测量报告与诉争房屋设计部门所出具的竣工图一致，但诉争房屋的竣工图中标注的实际分户界限，与双方合同中所附的户型图和比例图中的实际分户界限的位置不一致，导致诉争房屋的实际面积与约定面积不符即实际面积减少。因此，华业公司应承担相应的法律责任。因唐文宣一审中仅主张华业公司返还因交付房屋面积不足致其多支付的房款及利息，因此，一审法院以双方合同约定的有关面积和价款，按每平方米折算房屋单价，结合分户错误减少的面积，支持唐文宣要求华业公司退还该部分房款及利息共计33750元并无不当，本院予以支持。虽然诉争房屋的分户界限与竣工图纸上标注的位置不一致，但考虑房屋已交付使用，如重新进行分户隔墙会涉及其他业主权益的客观情况，因此，一审法院对于唐文宣要求华业公司返还房屋的诉讼请求不予支持，本院予以确认。二审中，唐文宣要求华业公司对总的减少面积或房款进行赔付的上诉请求系对其一审诉讼请求的变更，华业公司不同意唐文宣在二审中增加或变更诉讼请求，唐文宣可另行主张。因唐文宣未举出其所购房屋产生的支出、折旧等损失的直接证据，故唐文宣要求华业公司赔偿损失的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因双方合同仅约定了逾期交房以及有关装饰、设备标准的违约责任，未约定华业公司其他情形的违约责任，因此，唐文宣要求华业公司承担因面积减少的违约金，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费1176.61元，由成都华业物业发展有限责任公司负担643.75元，唐文宣负担532.85元。本判决为终审判决。审判长　尹　英审判员　张菲菲审判员　夏　伟二〇一七年四月十四日书记员　吴丹丹 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