（2017）浙08民终239号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2018-07-12
案件名称
衢州市简行房地产咨询有限公司、衢州富祯房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省衢州市中级人民法院
所属地区
浙江省衢州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
衢州市简行房地产咨询有限公司,衢州富祯房地产开发有限公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省衢州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙08民终239号上诉人：（原审本诉原告、反诉被告）：衢州市简行房地产咨询有限公司。住所地：浙江省衢州市柯城区荷花街道衢化路***号***室。法定代表人：汪红兵，总经理。委托诉讼代理人：连瑜，浙ＸＸ风律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅飞鹏，浙ＸＸ风律师事务所律师。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：衢州富祯房地产开发有限公司。住所地：浙江省衢州市衢江区后溪镇镇政府办公楼东侧。法定代表人：徐祯，董事长。委托诉讼代理人：姚向东，浙江东昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：章吉如，浙江东昊律师事务所实习律师。上诉人衢州市简行房地产咨询有限公司（以下简称简行公司）与上诉人衢州富祯房地产开发有限公司（以下简称富祯公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，双方不服浙江省衢州市衢江区人民法院（2016）浙0803民初2000号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。原审法院认定：2014年2月23日，富祯公司与简行公司签订《销售代理合同》，约定由简行公司代理销售富祯公司开发的衢州银湖疗养（养老）山庄项目下所有商品房。合同关于代理期限约定，代理期限至所有商品房售完为止，简行公司应于2014年3月1日进场。如简行公司进场后当年销售量未达到300套，则富祯公司有权终止执行合同，但简行公司不承担违约责任。如简行公司自2015年3月至2016年3月销售量未达到500套，2016年3月起每年销售量未达到600套时，富祯公司有权单方采取措施推进销售，所售商品房不向简行公司支付佣金。销售代理费用约定，富祯公司承担简行公司领导层工作人员4人每月10000元的工资、社保费用。富祯公司委派30名销售人员给简行公司配合开展销售工作，销售人员的工资、社保费用由富祯公司承担。销售代理佣金约定，佣金按月按实结算，标准为已销售房屋总价款的6%。此外，双方在合同中还约定，富祯公司现有销售系统仍正常运转，富祯公司人员销售成功的，套数归简行公司，销售佣金由富祯公司按销售总价4%直接支付给销售人员，2%销售佣金归简行公司。如简行公司进场后半年销售套数在100套以内，则不收取销售佣金；当销售套数达到100套（含100套）以上时，则将对之前所有符合结算标准的房屋一并按总价款的6%结算销售佣金。简行公司进场后销售至100套前，销售人员的佣金由富祯公司按累计已销售房屋总价款的2%先行代发，待销售至100套（含）后，富祯公司再将剩余4%佣金支付给简行公司。在简行公司完成全年销售300套房源任务前，富祯公司不得停止对简行公司四名领导层人员工资、社保费用的发放，30名委托销售人员的工资、社保费用也不得停发。当完成300套任务后销售人员转入简行公司，整个项目留用人员由简行公司决定，工资、佣金提成比例由简行公司制定并从其所提佣金中发放，与富祯公司无关。合同还明确，销售成功（即属符合结算标准房源）的定义为，顾客签订合同后一次性交清房款，如需办理按揭贷款的，则应当付清首付款并提交银行所需资料，符合银行放款标准且银行放款到位，即视为完成该房屋的销售代理工作，销售成功。销售代理费用的结算周期为一个自然月。双方关于违约责任还约定，任何一方有未按合同约定履行义务的行为均属违约，违约方应向守约方支付50万元违约金。合同签订后，简行公司于2014年3月1日进场销售，2016年3月26日退场，退场时双方签订了交接单。期间共售出164套商品房，各套房屋的房号及购房者双方确认一致，富祯公司已支付简行公司销售佣金979043元。诉讼中，双方均提交了自行制作的佣金核算表格，双方一致确认除了湖畔居8#、9#楼13套房屋表格中的佣金有争议外，原告制作的其他表格中的信息均准确无误，双方只是对佣金是否支付、如何支付存在争议。因富祯公司未按时支付销售佣金，2016年6月7日，简行公司向富祯公司快递发送函一份，要求富祯公司自收函之日起七日内支付剩余佣金，否则将提起诉讼，富祯公司2016年6月9日收函。2016年6月20日，简行公司再次向富祯快递发送函一份，以富祯公司经催要后仍未支付剩余佣金为由，致函解除双方间的《销售代理合同》，富祯公司2016年6月22日收函。双方对由简行公司销售的房号为2-1-101/2-1-203/4-1-204/1-1-305/4-2-201/2-1-201/4-1-404/6-1-201/7-1-501/9-1-202/7-1-904/6-1-801/10-2-301/6-1-101/5-1-302/5-1-202/6-1-901/3-1-502/6-1-103/3-1-202/9-1-204/3-1-304/1-1-505/5-2-604/7-1-302/2-2-101/6-2-301/7-1-604/6-1-901/6-1-801/2-1-405/10-1-103/5-1-704/2-2-202/6-1-104/8-1-502/6-1-106/2-1-108/3-1-103/3-1-106共计40套房屋按6个点计算的销售佣金没有异议，销售佣金991316元。对由富祯公司销售的房号为2-1-403/2-1-404/4-2-501/1-1-301/4-1-504/2-1-201/10-2-504/7-1-304/6-1-102/4-1-103/5-1-503/5-1-502/5-1-101/5-1-108/2-1-202/5-1-801共计16套房屋按2个点计算的销售佣金没有异议，销售佣金134778元。富祯公司主张二期（湖畔居）8#、9#楼房号为8-1-304/9-1-803/9-1-904/9-1-502/9-1-601/9-1-802/9-1-301/8-1-702/9-1-401/9-1-602/9-1-702/9-1-302/8-1-904共13套房为简行公司提出进行特价销售的特价房，9-1-904房佣金按2个点计算，其余12套房按3个点计算，佣金合计123720元。简行公司除认可9-1-904房佣金按2个点计算外，否认其余12套房屋双方协议佣金按3个点计算，主张仍应按6个点计算，佣金合计应为240840元。简行公司主张自2015年3月至2016年3月由富祯公司员工销售的房号为4-1-304/4-2-301/1-1-203/1-1-403/6-1-804/7-1-504/10-1-101/5-2-104/6-1-702/6-2-201/4-2-102/6-1-204/7-1-301/10-1-601/5-2-304/3-1-101/9-1-701/9-1-901/9-1-902/9-1-801/9-1-204/9-1-304/9-1-703/9-1-704/9-1-603/8-1-301/9-1-403/8-1-701/8-1-801/9-1-804/8-1-901/9-1-604/8-1-201/8-1-602/9-1-201/6-1-107/6-1-108/2-1-107/2-1-101/6-1-602/3-1-102/2-1-103/2-1-106/1-1-101/5-1-103/5-1-106/6-1-601/1-1-107/4-1-108/3-1-307共50套房屋应当按2个点计算销售佣金，佣金合计388780元。富祯公司则认为根据《销售代理合同》第二条第2项的约定，该50套房屋系简行公司在2015年3月至2016年3月未达到约定销售套数情况下，富祯公司自行采取措施销售，无需向简行公司支付佣金。简行公司主张2014年3月1日至2014年8月31日销售的房号为1-1-506/8-1-404/6-1-204/9-1-304/7-1-504/3-1-206/8-1-301/1-1-303/7-1-202/7-1-203/6-2-401/10-1-901/10-2-604/2-1-205/2-1-206/2-1-503/4-2-404/2-1-406/8-1-204/3-1-306/7-1-404/2-1-303/2-1-305/9-1-404/4-1-301/7-1-304/5-1-604/6-1-301/7-1-804/2-1-304/3-1-406/3-1-204/7-1-204/9-1-504/5-2-701/7-1-303/6-1-301共计37套房屋应当计算销售佣金，佣金合计598953元。富祯公司则认为该37套房屋根据《销售代理合同》第六条第2点的约定，因简行公司在进场后半年销售套数在100套之内，不应当收取佣金。简行公司主张房号为2-1-204/8-1-404/4-1-302的3套房屋应当按2个点计算佣金，佣金合计19634元。富祯公司则认为2-1-204房屋为其公司员工自行购买，佣金已作为房款优惠给购房者，8-1-404房屋佣金也作为房款优惠给购房者，4-1-302房屋的购房者为原一期9-1-204房屋的购房者，只是进行调房，佣金不应当计算两次。简行公司则称即使有优惠也应当由富祯公司在房款上优惠，而不应在销售佣金上。一期9-1-204房屋已被销售给其他购房户，没有重复计算佣金。简行公司主张房号为8-1-504/9-1-402/9-1-903/1-1-108/5-1-107的5套房应计算佣金97420元。富祯公司则认为该5套房屋房款尚未付清，不满足支付佣金的条件，不应支付佣金。另，案件审理过程中，根据简行公司申请，法院依法实际冻结富祯公司的银行存款108万元。经双方协议一致，简行公司同意解除对富祯公司银行账户的查封，已冻结的108万元存款富祯公司自愿汇入原审法院账户。原审法院认为：本案主要存在如下几个争议焦点。一是富祯公司应当支付给简行公司的代理销售佣金的金额问题；二是高管、销售人员工资金额、由谁支付及最终由谁承担问题；三是简行公司与富祯公司间的《销售代理合同》解除问题；四是违约责任问题。一、关于富祯公司应当支付给简行公司的代理销售佣金金额问题。法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。富祯公司主张二期（湖畔居）8#、9#楼中的9-1-904房佣金按2个点计算，其余12套房屋双方协议按3个点计算佣金，但简行公司除认可9-1-904房佣金按2个点计算外，对其他予以否认。富祯公司提交的证据7上确有“湖畔居8#、9#号楼3个点佣金全领”的备注，但简行公司认为该备注的意思是一半3个点的佣金已领，另外3个点佣金尚未领取。经查，富祯公司提供的证据7中罗列的湖畔居8#、9#号已售房屋中包括9-1-802、8-1-702、9-1-401号等房屋，均属于双方无异议的56套房屋之内，在双方各自制作的表格中这些房屋都是按照6个点计算佣金的，富祯公司该抗辩主张不能成立。此外，富祯公司亦未提供其他证据证明存在上述协议，应当由其承担举证不能的法律后果。因此，除9-1-904佣金按2个点计算外，其余12套房屋根据《销售代理合同》的约定，佣金应当按照6个点计算，13套房屋佣金合计为240840元。富祯公司员工在2015年3月至2016年3月自行售出房屋50套。《销售代理合同》第六条第1点虽然约定富祯公司相关人员销售成功的，销售套数归简行公司，销售佣金富祯公司4%直接支付给销售人员，余下2%销售佣金归乙方。但合同第二条第2点也明确，如简行公司自2015年3月至2016年3月销售量未达到500套，2016年3月起每年销售未达到600套时，富祯公司有权单方采取相应措施推进销售，所售商品房不向简行公司支付佣金。银湖山庄实际的销售情况是，至2016年3月简行公司撤场时，项目总共才售出164套，远未达到500套的销售量。根据合同上下文意，并结合销售实际，法院认为关于富祯公司员工自行销售房屋是否应支付简行公司销售佣金应当做如下解读，即2014年3月至2015年3月间富祯公司员工销售房屋的，应当按销售总价的2个点计付简行公司销售佣金。2015年3月至2016年3月富祯公司销售的50套房屋，因简行公司远未达到合同要求的销售量，按约不应当获取销售佣金。如此即体现了房开公司对代理销售公司的激励、鼓励，又体现了适当的制约和督促，促使其积极开展销售工作。《销售代理合同》第六条第2项明确，如简行公司进场后半年销售套数在100套以内，则不收取销售佣金；当销售套数达到100套（含100套）以上时，则将对之前所有符合结算标准的房屋一并按总价款的6%结算销售佣金。虽然简行公司自2014年3月进场后半年内销售套数未达到100套，但现已销售164套，且该条款并未要求一定要简行公司所售套数，因此2014年3月1日至2014年8月31日销售的37套房屋应当计算销售佣金598953元。关于2-1-204/8-1-404/4-1-302共3套房屋是否应当计算佣金问题。富祯公司主张双方协议其中两套房屋佣金优惠给购房户，从简行公司提供的录音中可以得到证实，但双方并未形成书面的协议，录音资料中亦无相关减免优惠的内容，应当由富祯工程承担举证不能的法律后果。富祯公司主张4-1-302房系原9-1-204房购房户替换房，不应重复计算佣金。经审查，9-1-204房已出售给另一购房户，故两套房均应计算佣金，不存在重复计算问题。因此，该三套房屋应计算佣金19634元。关于8-1-504/9-1-402/9-1-903/1-1-108/5-1-107共5套房屋是否应当计算佣金问题。经审查，双方确认第一、二、三套房屋房款未付清，不应计算佣金。1-1-108房购房户最后一笔200000元房款2016年9月才支付，此时简行公司已经退场，根据合同约定，该房不应计算佣金。5-1-107房花园并非简行公司出售，花园对应价款不计算佣金，现该房房款已经付清，因此无需等待包括花园价格在内的全部价款付清才可结算佣金，该房销售佣金为7300元。此外，双方对另外56套房屋的销售佣金1126094元无异议。因此，富祯公司应支付简行公司的销售佣金合计为1992821元，已支付销售佣金979043元，尚有1013778元销售佣金应支付给简行公司，因简行公司并未主张，该款不计利息。二、关于高管、销售人员工资、社保金额、由谁支付及最终由谁承担问题。《销售代理合同》第四条第3、4项约定，简行公司4名高管及富祯公司委派的30名销售人员的工资社保均由富祯公司负担。合同第六条第4项还约定，在简行公司完成300套销售任务前，富祯公司不得停发上述34人的工资社保。当完成300套销售任务后销售人员转入简行公司，工资、佣金提成比例由简行公司制定和发放，与富祯公司无关。涉案项目的实际销售情况是，直至简行公司退场，项目实际销售164套，未达到300套的销售量，34人的工资、社保应当由富祯公司承担、支付。富祯公司辩称因简行公司未完成销售任务，从第二年起高管、销售人员工资由简行公司负担，但审查合同全文，并不存在这样的约定，富祯公司的相关抗辩逻辑亦不符合合同规定。故富祯公司主张至2015年10月其为简行公司垫付工资、社保费用，应当由简行公司返还的反诉主张，与合同约定不相符，法院不予支持。简行公司主张因富祯公司拒绝支付34名销售人员的工资、社保费用，其代为垫付自2015年10月至2016年3月的工资社保费用215500元，但其仅提供了自行制作的工资垫付清单，工资垫付说明及收条上相关人员是否为项目销售人员，签名捺印是否属实仅凭现有证据难以核实确认，简行公司亦未提供银行交易记录等证据加以佐证，导致工资金额、是否已实际支付等问题无法查实，应当由其承担举证不能的法律后果。故对简行公司要求富祯公司支付其代垫215500元工资、社保费用的诉讼请求，法院不予支持。三、关于简行公司与富祯公司间的《销售代理合同》是否已经解除问题。简行公司主张按照《合同法》第九十四条第三款之规定，认为富祯公司延迟履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行，已发函解除《销售代理合同》。富祯公司在庭审中表示不同意简行公司解除合同的理由，但认为继续履行合同已经没有必要。法院认为，简行公司与富祯公司间的《销售代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。根据合同约定，简行公司已进场销售，富祯公司应当按照合同约定及时支付销售佣金，但富祯公司未按时支付销售佣金，简行公司于2016年6月7日向富祯公司发函要求其在收函后7日内支付佣金，虽然双方对佣金数额存有争议，但通过前文分析，富祯公司拖欠佣金情况属实，因此在富祯公司逾期仍未支付佣金的情况下，简行公司再次发函解除合同，具有事实依据，符合法律规定，故法院确认双方间的《销售代理合同》已于富祯公司收函之日即2016年6月22日解除。四、违约情况及违约责任问题。简行公司认为富祯公司未支付销售佣金及销售人员工资，构成违约，根据合同第十一条约定，应当由富祯公司赔偿50万元违约金。富祯公司则认为简行公司未完成销售任务，擅自离场，单方解除合同，违反合同约定，应当由简行公司向其赔偿50万元违约金。在法院征求违约金金额是否过高，是否需要法院依法调整的意见时，简行公司认为其未违约，无需调整；富祯公司则认为如认定其存在违约事实，则违约金应当按照延期支付佣金的利息计算，简行公司构成根本违约，应当由其承担的违约金无需调整。法院认为，关于富祯公司是否违约问题，通过前文关于合同解除问题的论述，富祯公司存在延迟支付销售佣金的违约行为。关于简行公司是否存在违约行为问题。法院认为，《销售代理合同》并未对简行公司在特定时间内的销售任务作出硬性规定，合同第二条第2项明确进场当年销售量未达到300套时，富祯公司可以解除合同，但简行公司不承担任何违约责任。综合合同其它关于期间及销售套数的规定，都表述为如简行公司在特定时间内未达到一定销售套数的，对销售佣金支付有所调整，并未以此要求简行公司承担违约责任。关于简行公司是否擅自离场问题。双方当事人于2016年3月27日签署了《银湖山庄售楼部交接单》及交接清单，表明双方已就简行公司离场达成合意。富祯公司主张是在简行公司人员全部撤离，销售部及相关财物无人管理的情况下，不得已才签订的交接单，但未提供相应的证据加以证明，应当由其承担举证不能的法律后果。此外，根据前文论述，简行公司解除合同符合法律规定。综上，富祯公司认为简行公司违反合同约定未完成销售任务，擅自离场，单方解除合同构成违约，要求其支付50万元违约金的主张不能成立，法院不予支持。关于违约责任承担问题。合同约定一方违约应当向守约方支付50万元的违约金。根据前文分析，富祯公司存在违约行为。富祯公司认为违约金过高，应当以逾期未付销售佣金的利息计算，请求法院予以调整。法院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。富祯公司的违约行为表现为逾期未支付1013778元的销售佣金，因此简行公司的损失主要是利息损失。简行公司发函要求富祯公司在收函后7日内（即2016年6月17日前）支付剩余佣金，按照人民银行同期同类贷款利率计算，双方约定的50万元违约金已远超简行公司实际利息损失，富祯公司要求对违约金数额进行调整的主张符合法律规定，法院予以支持。法院以简行公司实际损失为基数，综合考虑富祯公司的违约过错、简行公司销售情况等因素，酌情确定违约金为10万元。此外，依法开具发票是市场活动经营者的法定义务，但根据法律规定，发票及税务管理系行政权范畴，如未开具发票，应当由税务机关依法处理，开具发票问题不属于人民法院受理民事案件的范畴，故对富祯公司要求简行公司开具发票的诉讼请求，法院不予审查。综上，简行公司的诉讼请求部分符合法律规定，法院对合法合理部分予以支持。富祯公司的反诉请求不符合法律规定，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告衢州富祯房地产开发有限公司支付原告衢州市简行房地产咨询有限公司代理销售佣金1013778元；二、被告衢州富祯房地产开发有限公司支付原告衢州市简行房地产咨询有限公司违约金100000元；上述一、二项合计1113778元，由被告衢州富祯房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回原告衢州市简行房地产咨询有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告衢州富祯房地产开发有限公司的诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24466元，减半收取12233元，保全费5000元，共计17233元，由原告衢州市简行房地产咨询有限公司负担8548元（已付）；由被告衢州富祯房地产开发有限公司负担8685元，于判决生效之日起十日内交纳。反诉案件受理费7001元，由反诉原告衢州富祯房地产开发有限公司负担（已付）。判决后，简行公司与富祯公司不服，均向本院提起上诉。简行公司上诉称：一、关于富祯公司员工销售的50套房屋佣金388780元结算问题。富祯公司的员工在2015年3月至2016年3月期间销售50套系事实。根据合同约定，相关佣金应当支付给简行公司。关于该佣金的计算，应当根据合同第六条佣金结算方式条款予以认定。二、关于简行公司垫付高管及员工工资215500元的认定问题。2015年10月至1016年3月期间，富祯公司违反合同约定，拒不支付简行公司高管的工资，简行公司在不影响房屋销售工作的情形下，自行垫付高管及部分员工工资。三、关于本案违约金500000元的认定问题。富祯公司拒不支付销售佣金的违约行为是客观存在，且该违约行为造成简行公司的损失，该损失不仅仅是利息损失，尚有公司无法正常运转的经营损失。原审法院对本案违约金进行调整不当。请求二审法院撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由对方负担。针对简行公司的上诉，富祯公司答辩称：简行公司上诉的事实与理由不能成立。一、关于50套房屋的佣金问题，一审法院认定正确，符合双方合同约定。二、对第二项，一审法院认定正确，符合相关法律规定，应予维持。三、关于违约金的认定，一审法院认定是错误的。本案涉及违约的是简行公司。简行公司应该支付富祯公司违约金50万元。富祯公司上诉称：一、一审认定事实错误。根据本案事实，第二年共销售房屋88套，简行公司的行为显然已经构成违约。富祯公司迫不得已才签署交接单。简行公司寄送解除合同通知书，全面推翻合同，属以书面形式违约。简行公司在先行违约的情况下，以富祯公司欠付佣金为由送达解除合同通知书，属于无效民事行为，该解除合同属无效。本案简行公司进场后共销售商品房164套，符合销售佣金结算的商品房共计69套，销售佣金共计1249814元。简行公司已经领取的销售佣金共计979043元。简行公司应当归还代垫的高管、销售人员工资和社保687879.9元。二、一审法院忽视了双方《销售代理合同》的目的。富祯公司委托简行公司代理销售商品房的根本目的是为了促进该项目商品房销售，尽快回笼资金。三、一审法院没有全面理解本案合同的内容。从合同内容分析，合同分三个阶段进行考核，三个阶段应当完成不同数量的销售任务。请求二审法院撤销原审判决，改判由简行公司支付垫付款项417108.9元，并承担违约责任50万元，本案一、二审诉讼费用由简行公司承担。针对富祯公司的上诉，简行公司答辩称：关于违约的问题。双方签订的销售代理合同没有约定简行公司没有完成销售目标就构成违约，也不能推定简行公司没有完成销售目标就构成违约，反而是富祯公司没有按约支付销售佣金，构成违约。二审中，简行公司提交银行业务凭证及明细对账单各一份，证明简行公司垫付四名公司高管即销售人员工资合计215500元的事实。富祯公司质证认为该组证据发生在2015年和2016年年初，在一审开庭过程中甚至是一审起诉前就可以取得，简行公司没有按照法律规定提供证据，该证据属于失权证据，不予质证。本院认为，民事诉讼当事人对自己主张的事实有责任并应及时提供证据，当事人没有正当理由，违反提供证据的时间要求的，应当承担相应的不利后果。简行公司在二审期间提交的证据材料并非原审期间不能提交，且与其原审期间提交的单方制作的清单无法一一对应，对该组证据本院不予采信。富祯公司未提供新的证据材料。经审理，本院认定的案件事实与原判认定的事实基本一致。本院认为：双方当事人对简行公司合计销售164套和已经支付的佣金数额无异议，本院予以确认。双方有关案件焦点的争议，实际上是对合同条款理解上的争议。关于合同条款的理解，应当综合当事人意思表示、合同订立背景、目的等综合考量，并依据公平合理原则予以认定。关于（湖畔居）8#、9#楼中争议的房屋，富祯公司主张应当按照3%计算佣金，但未能提供相应证据证明双方就此进行协商并达成一致意见，且在双方制作的表格中均按6个点计算佣金，据此，原审法院认定并无不当。关于富祯公司员工在2015年3月至2016年3月自行售出房屋50套的佣金问题，因简行公司未能按照合同约定的期限完成第一年销售量，现其主张富祯公司自行售出的房屋销售佣金，依据不足，原审法院结合双方合同签订目的认定并无不当。《销售代理合同》第六条第2项约定，如简行公司进场后半年销售套数在100套以内，则不收取销售佣金；当销售套数达到100套（含100套）以上时，则将对之前所有符合结算标准的房屋一并按总价款的6%结算销售佣金。因此，2014年3月1日至2014年8月31日销售的37套房屋应当计算销售佣金。关于双方在原审中争议的2-1-204/8-1-404/4-1-302共3套房屋以及8-1-504/9-1-402/9-1-903/1-1-108/5-1-107共5套房屋的佣金问题，二审询问中双方一致认可原审法院的分析认定，本院予以确认，不再赘述。综上，原审法院关于佣金的计算本院予以认定。关于双方争议的高管、销售人员工资社保问题，根据合同约定，简行公司4名高管及富祯公司委派的30名销售人员的工资社保均由富祯公司负担。该合同约定对工资社保的发放条件具体明确，富祯公司应当对上述人员的工资社保等予以保障，富祯公司要求简行公司承担上述款项依据不足。简行公司主张垫付的工资社保费用，依据不足，本院不予支持。关于违约责任，根据上述有关佣金的计算，富祯公司确实存在较大数额佣金尚未支付的事实，构成违约。关于简行公司违约责任，从合同条款看，如简行公司未达销售量，富祯公司有权终止执行合同，但简行公司不承担任何违约责任。原审法院综合双方已经签署交接单的事实，认定富祯公司有关简行公司未完成销售任务、擅自离场构成违约的主张不能成立，并无不当。关于违约金的数额，富祯公司请求调整，原审法院综合考虑富祯公司的违约过错、简行公司销售情况等因素，酌情确定违约金为10万元，亦无不当。综上，双方的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，衢州市简行房地产咨询有限公司上诉部分24466元，衢州富祯房地产开发有限公司上诉部分14002元，由双方各自负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 勇审 判 员 刘小伟代理审判员 郑一珺二〇一七年四月十四日书 记 员 胡芬芬 关注公众号“”