（2017）鲁06民终1151号

裁判日期: 2017-04-14

公开日期: 2017-05-02

案件名称

张光富、赵成娜房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张光富,赵成娜

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省烟台市中级人民法院民事判决书（2017）鲁06民终1151号上诉人（原审被告）：张光富，男，1978年8月21日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：高超元，山东辰泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张积晓，山东辰泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵成娜，女，1976年2月10日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：张仁友，山东同济律师事务所律师。上诉人张光富因与被上诉人赵成娜房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2015）芝民简初字第120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张光富上诉请求��撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用证据错误。一、张光富实际承租的涉案房屋面积从2014年5月开始由247.54平方米变为124.54平方米，即仅租涉案房屋的一半使用。1、一审判决所依据的一审法院对烟台市凯信实业有限公司（以下简称凯信公司）的调查笔录中，被调查人作了虚假陈述。被调查人称“2014年3月，被告承租其中的247.5平方米，并交纳租金99016元”与事实不符，实际上，张光富从该单位承租的房屋面积自始至终仅为124.54平方米，实际缴纳租金为49816元，张光富一审提交的与该单位的房屋租赁合同及收款收据足以证实，且一审法院调取的票面金额为99016元的发票是已作废的发票，也足以证明被调查人称张光富交纳租金99016元系虚假陈述。2、一审判决称“对该调查笔录，原被告均无异议”，实际上，在庭审中张光富陈述��是对调查笔录的真实性没有异议，但是对被调查人陈述的事实内容及该调查笔录所要证明的事实均提出了异议。2014年5月张光富与凯信公司变更合同，张光富与中医世家分别与凯信公司签订了房屋租赁合同，分别缴纳各自的租金，张光富实际承租的面积也就从2014年5月开始由247.54平方米变为124.54平方米。二、一审法院未按照双方约定的欠条内容予以判决是错误的。1、2014年张光富与赵成娜曾欠条约定：租赁面积约为240平方米，如租一半，转让费减半。一审法院既然认定该欠条具有法律效力，而一审法院却不顾张光富实际承租面积为一半即124.5平方米之事实，未按照双方“如租一半、转让费减半”之约定进行依法判决。2、自2014年5月开始，张光富与赵成娜便应该按照双方“如租一半、转让费减半”之约定履行。一审法院未依据双方欠条之约定而判决张光富向赵成娜支付转让费20000元，违背了合同双方意思自治的原则，显然是错误的。综上所述，一审判决认定事实错误，证据不足，请求二审法院依法查清事实，支持张光富的上诉请求。赵成娜辩称，1、张光富的上诉理由错误，一审法院将法庭到凯信公司所做的调查笔录作为定案证据是准确的，是符合事实的。2、张光富将实际承租的247.5平方米的房屋另行部分转租给第三人使用，应当自担责任。赵成娜向一审法院起诉请求：1、请求张光富支付欠款40000元；2、诉讼费用由张光富承担。一审法院认定事实：2012年2月2日，赵成娜、张光富签订了租赁合同，赵成娜将承租的坐落于烟台市芝罘区世平路40号楼下网点北边第一间至糕点房北侧建筑面积约250平方米租给乙方使用，约定每年租金80000元，租期自2012年2月14日起至2014年2月13日止；合同期满如继续承租上述房屋时应提前1个月与赵成娜协商。合同到期后，赵成娜、张光富协商，赵成娜将承租的上述240平方米左右的房屋转让给了张光富，由张光富直接和发包方签订合同，双方约定转让费为50000元，张光富给赵成娜出具欠条，载明：今欠赵成娜房屋转让费50000元，分五年交付，面积约240平方米左右。如租一半转让费减半，在租赁期间每年3月1日支付10000元，于2018年3月1日付清。张光富根据欠条于2014年3月给付赵成娜10000元，余款未支付。为此赵成娜请求张光富偿付转让费余款40000元。又查，一审法院依法调查核实了诉争房屋的发包单位凯信公司，该单位称，2008年3月10日至2014年3月10日，赵成娜承租了其单位坐落于烟台市芝罘区世平路40号地下一层网点317.4平方米。2014年3月，张光富承租其中的247.54平方米，并交纳租金99016元。2014年5月，张光富将其租赁的247.54平方米中的123平方米转让给中医世家，张光富领着中医世家到开发单位变更的合同。开发单位与张光富及中医世家所签的合同是补回签到2014年3月11日的。对该调查笔录，赵成娜、张光富均无异议。一审法院认为，当事人对合同的效力可以约定附期限，附生效条件的合同，自条件成就时生效；附解除条件的合同，自期限届满时生效。本案赵成娜将承租的247.54平方米转让给张光富，张光富承诺给付赵成娜转让费50000元，并分期给付，发包方没有异议，因此赵成娜、张光富没有违反法律规定，该欠条具有法律效力。赵成娜转让给张光富的房屋面积实际是247.54平方米，即赵成娜履行了约定的义务，张光富应按约定给付转让费，张光富以自己将其中的部分转让给他人为理由抗辩赵成娜，不予采信。张光富给赵成娜出具的属附期限的欠条，欠条中约定在租赁期间每年的3月1日支付给赵成娜10000元，张光富应在2015年3月1日、2016年3月1日分别给付赵成娜10000元，但一直尚未给付，因该期限已届满，现赵成娜请求张光富偿付该两年的转让费，予以支持。其余款项因期限未到，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十六条之规定，一审法院于2016年11月9日判决：一、限张光富于本判决生效之日起10日内偿付赵成娜转让费20000元；二、驳回赵成娜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由赵成娜负担400元；张光富负担400元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人��光富提交下列证据：证据一、烟台中医世家医药连锁有限公司（以下简称中医世家公司）出具的证明一份，拟证明涉案房屋的一半是由其向凯信公司单独办理租赁事项及缴纳租金的事实，并非赵成娜及一审法院向凯信公司调查时被调查人所陈述的涉案房屋的另一半单独由张光富转包给案外人中医世家公司，张光富自始至终并未收取中医世家公司的任何租金等事实。证据二、张光富与凯信公司签订的2015年—2016年房屋租赁合同一份及租金收据，拟证明张光富仅租赁涉案房屋的一半使用并交纳租金的事实。赵成娜对上述证据质证称，1、证据一的真实性不予质证，无法认定，从证据形式上讲该证据没有出具证明时间，是重大的瑕疵。从该证据陈述的内容看，2014—2015年中医世家公司租赁了凯信公司123平方米的房屋这一事实和凯信公司向一审法院所作的调查笔录是基本一致��，但是该证明并没有体现中医世家公司如何承租凯信公司123平方米房屋的过程。而凯信公司所作的调查笔录恰恰予以说明，中医世家公司租赁123平方米房屋是由张光富领着中医世家公司的工作人员到凯信公司变更的合同。当时签订的租赁合同的日期也是补签的。2、对证据二的真实性无异议，但该组证据与本案无关联性。本案所涉及的欠条出具的时间是2014年2月24日，而该房屋租赁合同是延续的2014年形成的租赁合同关系。本院审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据��足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据双方当事人的陈述以及各自提供的其他证据，一审法院认定赵成娜将从凯信公司承租的247.54平方米房屋转租给张光富，张光富出具欠条承诺分期给付赵成娜转让费50000元，依法判令张光富支付赵成娜已经期限届满的两年转让费共计2万元，并无不妥。张光富上诉提出其实际租赁的房屋面积仅为约定的一半，转让费应减半收取的意见，与其向赵成娜出具的欠条中注明“面积约为240㎡左右”的事实不符，亦与一审法院调查凯信公司时其工作人员的陈述不符，且张光富实际从赵成娜接收的房屋面积为247.54平方米，因此张光富提供的证据不足以证实其主张，应承担举证不能的法律后果。张光富上诉要求改判或发回重审的意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张光富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人张光富负担。本判决为终审判决。审判长　　杨卫东审判员　　陈晓彦审判员　　吴继辉二〇一七年四月十四日书记员　　林重霄关注公众号“”