（2017）粤0605民初1269号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-07-19
案件名称
潘杏欢与佛山市南海伟铭鞋业有限公司、徐世伟租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘杏欢,佛山市南海伟铭鞋业有限公司,徐世伟
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初1269号原告：潘杏欢，女，1967年12月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：陈小林，广东邦南律师事务所律师。被告：佛山市南海伟铭鞋业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区里水镇胜利五一村口2号2楼之一，统一社会信用代码91440605334800083D。法定代表人：徐世伟。被告：徐世伟，男，1975年1月19日出生，汉族，住四川省大邑县，原告潘杏欢与被告徐世伟、佛山市南海伟铭鞋业有限公司（下简称“伟铭公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用简易程序，于同年3月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈小林，被告徐世伟亦系被告伟铭公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告徐世伟2013年8月21日签订的《厂房租赁合同》、2014年3月1日签订的《附加租赁合同》、2014年9月25日签订的《附加合同》和2014年9月29日签订的《附加合同》;2.两被告向原告支付2016年7月1日起2016年12月31日止厂房和宿舍租金88500元；3.两被告向原告支付2016年6月至11月的水费1488元、电费39368.99元；4.本案的全部诉讼费由两被告承担。事实与理由：2013年8月21日，被告���世伟租赁原告的厂房，双方签订《厂房租赁合同》，租赁期限为五年，用于经营鞋厂。2014年，被告因经营需要增加租赁宿舍、办公场地，为此原告的丈夫代原告与被告签订了一份《附加租赁合同》及二份《附加合同》。上述四份合同每月租金合计14150元。2015年被告又增加租赁一间办公室，但没有签订合同，口头约定每月租金600元。2016年7月，被告以经济困难为由开始拖欠租金和水电费。2016年11月初，合同没有到期的情况下，被告因拖欠工人工资逃逸，造成工厂停工、工人工资未发、工人生活无着而陷入混乱，后经当地政府介入处理，由原告代被告发放了部分工资作为员工的生活费，代被告垫付了税金及财务费用，用于开具发票向被告的客户追讨货款，追回的货款用于发放工人工资。解决工人工资后，依然无法联系到被告，原告于2017年1月1日收回了被告租赁的厂房��宿舍。被告拖欠租金的行为，违反了法律规定及双方约定，原告有权提前解除合同。合同虽是被告徐世伟签订的，但实际由被告伟铭公司使用，且徐世伟是伟铭公司唯一股东，因此两被告应承担连带清偿责任。被告辩称，被告同意解除合同，但2016年7月1日至2016年12月31日的租金数额有异议，租赁的办公室早已退租。2016年9至12月的租金没有支付，但7、8月的租金已经通过汇款的方式支付给原告。租金标准应当是每月12650元，其中每月租金为3500元的宿舍大约在2015年12月左右退租，且一直是按照2000元的标准交租的。口头约定每月租金600元的办公室在2015年8、9月左右退租。当月租金及上月水电费由被告的会计支付。被告的工厂在11月1日已经停工，不可能有水电费。原告围绕其诉讼请求提交的证据，两被告对原告的证据真实性均无异议，本院对原告的证��的真实性予以确认并在卷佐证，本院确认以下事实：2013年8月21日，原告（甲方）与被告徐世伟（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区里水镇五一村路口厂房租赁给乙方作为办厂用地使用。租赁期限暂定5年，2013年9月1日至2018年8月30日。厂房一座为5层，乙方向甲方承租厂房第二层其中的一半，约420平方米，租金合计6150元。乙方每月5日前向甲方交齐当月租金，否则按违约处理。签订合同时，甲方收乙方押金18500元作为风险保证金。2014年3月1日，陈啟宁代原告（甲方）与被告徐世伟（乙方）签订《附加租赁合同》，约定：乙方要求甲方增租富盈大厦，首层大堂面积，作为配合原二层贸易公司前台的办公场所。合同期限按原来合同期限定，2014年3月1日至2018年8月30日。现富盈大厦首层、大堂、内设有小房间、卫生间各一个，��积共约65平方米。大门口、大堂、入梯间必须预留道路给富盈大厦客户上下办公使用。租金每月2000元。2014年9月25日，陈啟宁代原告（甲方）与被告徐世伟（乙方）签订《附加合同》，约定：甲方将原厂房由南延伸到北面厂房电梯口处，贯通南至北用途。乙方必须按原第一份合同条例不变，增租面积现以隔墙确认为准，每月5日前支付当月租金2500元。租赁期限为2014年10月1日至2017年10月1日。乙方支付甲方押金10000元。2014年9月29日，陈啟宁代原告（甲方）与被告徐世伟（乙方）签订《附加合同》，约定：甲方将佛山市南海里水镇胜利五一村、富盈大厦后宿舍楼（第六层楼）租赁给乙方作为员工宿舍使用。乙方每月5日前向甲方支付租金3500元。甲方收取押金10500元。租赁期限为3年，2014年至2017年底。原告称双方口头约定被告徐世伟增加租赁一间办公室，月租金为600元，未签订书面协议。被告对此予以确认。原告自认其于2017年1月1日收回涉案租赁物。原告自认被告徐世伟一直通过银行转账至原告指定的农行账户的方式向原告支付租金。被告自认每月需向被告支付水电费大约6000元至8000元。涉案租赁物未经报建、规划审批及竣工验收，亦未取得房产权属证书。诉讼中，陈啟宁声明不就涉案合同向两被告主张权利。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷，双方未能提供租赁标的的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故原告与被告徐世伟签订的《厂房租赁合同》、《附加租赁合同》及两份《附加合同》依法无效。无效合同自始没有法律约束力，原告主张解除上述合同，本院不予支持。合同无效，原告主张的租金实质是占有使用费，涉案合同虽为无效合同，但被告徐世伟实际对涉案厂房进行了占有使用，参照双方约定的标准支付相应使用费，符合等价有偿及公平诚信原则。原告主张被告徐世伟支付2016年7月1日至2016年12月31日的占有使用费88500元[（6150元+2000元+2500元+3500元+600元）/月×6个月]，被告徐世伟称2016年7月、8月租金已支付予原告，被告徐世伟现正被刑拘，提供相关证据存在客观困难，原告自认被告一直通过银行��账至原告指定的农行账户的方式向原告支付租金，故本院责令原告限期提供上述收租账户流水明细，原告未给予合理解释拒不提供，原告作为收租账户的持有人向本院提交账户明细并不存在障碍而拒不提供，其应承担相应的不利后果，本院对被告徐世伟关于已支付2016年7、8月租金的主张予以采信。关于原告主张的其他租金，被告徐世伟作为义务履行方，未提出抗辩亦未举证证明已支付相关费用，本院对原告主张的2016年9月至12月的占有使用费59000元（14750元/月×4个月）请求予以支持，超出本院核定范围的部分不予支持。原告主张的水费和电费金额与被告自认的水电费金额相当，原告主张被告支付2016年6月至11月的水费1488元、电费39368.99元，被告徐世伟作为义务履行方，未举证证明已实际支付相应费用，本院对被告的水电费主张予以支持。两被告辩称已分别于2015年8、9月将每月600元的办公室、于2015年12月将宿舍退还予原告，宿舍占有使用费一直按2000元/月的标准计收，于2016年11月1日停工，但被告就上述抗辩均未举证予以证明，本院不予采信。关于被告伟铭公司是否应承担本案责任的问题，涉案租赁合同是被告徐世伟与原告签订的，被告徐世伟是涉案租赁合同的承租人。根据合同相对性原则，伟铭公司仅为涉案租赁物的实际使用人，并非租赁合同相对方。至于被告徐世伟如何使用涉案租赁物及其与被告伟铭公司的关系并不影响被告徐世伟的承租人地位。原告主张被告伟铭公司承担本案责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告徐世伟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年9月1日至2016年12月31日的占有使用费59000元予原告潘杏欢；被告徐世伟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年6月至11月的电费39368.99元予原告潘杏欢；被告徐世伟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年6月至11月的水费1488元予原告潘杏欢；驳回原告潘杏欢其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费为1443.57元（原告已预交），由原告负担295.36元，由被告负担1148.21元并应于本判决发生法律效力之日起��日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 孙秀娟二〇一七年四月十四日书记员 罗静雯 关注公众号“”