（2017）琼97民终375号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-06-03
案件名称
郑旺金与文志坚租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
海南省第二中级人民法院
所属地区
海南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑旺金,文志坚
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)琼97民终375号上诉人（原审原告、反诉被告）郑旺金，男，1972年11月2日出生，汉族，福建省漳浦县人，现住海南省昌江黎族自治县石碌镇孔车村，身份证号码3506231972********。被上诉人（原审被告、反诉原告）文志坚，男，1979年3月15日出生，黎族，海南省昌江黎族自治县石碌镇孔车村委会昂便村人，住海南省昌江黎族自治县石碌镇惠民路，身份证号码4600311979********。委托诉讼代理人：文桂连，女，1976年2月15日出生，黎族，海南省昌江黎族自治县石碌镇孔车村委会昂便村人，现住海南省昌江黎族自治县石碌镇富安花园。上诉人郑旺金因与被上诉人文志坚租赁合同纠纷一案，不服海南省昌江县人民法院（2016）琼9026民初2328号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郑旺金上诉请求：撤销（2016）琼9026民初2328号民事判决，改判由文志坚退还多收郑旺金的地租款13500元。事实和理由：一、一审判决程序违法。文志坚一审只是提出一份申诉书，并没有反诉。一审判决解除的是不存在的合同。二、郑旺金的诉讼请求合法合理，请求二审改判支持郑旺金的诉讼请求。本案的关键是出租的土地是0.5亩还是83平方米，文志坚承诺租给郑旺金0.5亩土地，郑旺金也按0.5亩的土地面积交了租金，但郑旺金实际使用的土地却是83平方米，因此文志坚应将多收的13500元租金退还给郑旺金。文志坚辩称，郑旺金2010年租地，至今尚有2016年4月至2017年4月的租金未付，郑旺金主张土地面积不足，为何那么久一直不提，到现在才提。郑旺金向一审法院起诉请求：1、文志坚向郑旺金退还多收的地租款13500元；2、文志坚承担本案诉讼费用。文志坚向一审法院反诉请求：1、郑旺金向文志坚支付2016年4月4日至2016年12月4日未缴纳的八个月的租金2672元；2、解除双方租赁合同，郑旺金退出租赁的土地；3、反诉费用由郑旺金承担。一审法院认定事实：2010年4月4日，文志坚与郑旺金签订《租地合同书》，约定将文志坚位于昌江大道养鸽场旁边围墙内的0.5亩土地出租给郑旺金使用，租期3年，每年租金2400元，合同签订后，郑旺金在租用的土地上建起83平方米的木竹结构房屋，并在房屋周边堆放竹料、停放车辆。2013年4月4日该合同期限届满后，郑旺金续租该地，并于2013年5月14日与文志坚继续签订《租地合同书》，续租文志坚的0.5亩土地，租期2年，每年租金3600元。2015年4月4日合同期满后，双方未再签合同，口头约定地租每年4000元。一审法院认为，本案是土地租赁合同纠纷，争议的焦点是：文志坚是否依约交付了出租物，应否退还租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方签订的合同中，未约定出租物的四至范围，仅约定昌江大道养鸽场围墙内0.5亩土地。在合同履行中，郑旺金在租用土地上建设83平方米木竹结构简易房，并在周边堆放竹料、停放车辆，在两次书面合同履行中郑旺金均未提出异议，说明郑旺金对文志坚交付出租物在合同履行中是认可的。因此，郑旺金关于文志坚交付的土地不符合合同约定面积的主张，不予支持。本案郑旺金诉请按其建房的面积即83平方米确定合同面积，并以此计算租金，请求文志坚返还多收取的租金，实际上是行使变更权之诉。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第73条规定，可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。本案双方的租赁关系自2010年成立，第一次租期届满后又续签合同，续签合同是2010年行为的延续，因此，郑旺金变更权的行使，已超过法律规定的除斥期限，对郑旺金要求文志坚退还租金的主张，不予支持。郑旺金是否要缴交租金及应否解除合同。本案文志坚在诉讼中提出反诉，要求文志坚缴交2016年5月至12月的租金，并解除合同。郑旺金以已缴足2016年租金，且双方约定土地被征用时赔偿双方各一半，现在退出土地建房损失不能得到补偿为由不同意解除合同。从郑旺金提供的收据来看，第二次合同期限届满后，双方未签订书面合同，郑旺金于2015年7月27日交纳2000元，2016年1月16日交纳2000元，由此可以确认郑旺金缴交了2015年4月至2016年4月的租金4000元。2016年5月以来，郑旺金并未退出土地也未缴交租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。郑旺金租用文志坚土地，自2016年5月至今未交租金，应予补交。文志坚请求郑旺金支付租金符合法律规定，应予以支持。本案双方在书面合同履行期限届满后，形成口头合同，视为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，当事人可以随时解除合同。据此，文志坚主张解除合同于法有据，应予支持。综上，郑旺金主张变更合同内容，反还多交租金无事实和法律依据，应予驳回。文志坚反诉请求郑旺金缴交租金，并解除合同，符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条以及《中华人民共和国民法通则》第五十七条规定，判决：一、驳回郑旺金的诉讼请求；二、郑旺金于判决生效之日起15日内支付文志坚2016年4月到12月土地租金2666元；三、解除郑旺金与文志坚的口头租赁合同，郑旺金于生效之日起30日内退出租赁的土地。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履期间的债务利息。案件受理费69元，反诉费75元由郑旺金负担。二审期间，郑旺金提交的证据：照片，拟证明租赁的土地面积为83平方米。文志坚的质证意见，郑旺金租0.5亩土地是事实，一直以来郑旺金都没有对地的面积提出异议，直到文志坚不打算出租了，郑旺金才提异议。本院认为，郑旺金提交的证据不足以证明其主张的事实。文志坚二审未提交新证据。一审认定的事实，二审予以确认。二审另查明，一审庭审中，文志坚明确提出反诉，郑旺金表示不需要另行指定举证期限并针对文志坚的反诉进行了答辩。本院认为，本案二审争议的焦点：双方口头租赁合同应否解除；涉案土地是0.5亩还是83平方米，文志坚应否退还郑旺金所交的部分租金。一审起诉时，郑旺金作为原告要求文志坚退还多收的土地租金13500元，文志坚作为被告应诉答辩，同时要求郑旺金缴纳拖欠的租金4000元。文志坚虽未提交格式的反诉状，但在提交的书面申诉书中一方面对郑旺金的主张进行了回应，另一方面明确提出了自己的主张及事实理由，该主张符合法律关于反诉的构成要件。而且，一审庭审中，郑旺金亦对文志坚的反诉进行了答辩。故一审法院将文志坚列为反诉原告，并依法进行判决，符合法律规定。根据已查明的事实，郑旺金目前仍然占有使用涉案的土地，尚未退还给文志坚，双方的土地租赁合同尚未彻底解除，一审法院根据文志坚的反诉请求判决解除涉案双方的口头租赁合同，合理合法，并无不妥，本院予以支持。关于涉案的土地是0.5亩还是83平方米的问题。本院认为，应当按合同约定视为0.5亩，文志坚不应退还郑旺金所交的租金。理由如下：第一，根据合同约定，涉案土地位于昌江大道养鸽场旁边的围墙内，面积0.5亩。该合同未具体约定涉案土地的四至范围，未测量其实际面积，故该处0.5亩只是双方认可的一个大致面积，郑旺金已租用六七年，从未提出异议，并且郑旺金搭建房子、停放车辆、堆放建筑材料等所占用的土地，都应当计算为其租赁土地的面积；第二，该合同是双方当事人协商一致而签订，郑旺金未举证证实存在胁迫、欺诈等情形，亦不存在违反法律法规的情况，合法有效，郑旺金作为一个完全民事行为能力人，应当对自己的行为负责，无论是书面合同还是口头合同，都应本着诚实信用的原则，全面切实的行使合同权利和履行合同义务。综上，郑旺金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律及处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费304元，由郑旺金负担。本判决为终审判决。审判长 吴慧明审判员 王柱进审判员 龙蜀娟二〇一七年四月十四日书记员 路仪婷附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”