（2017）粤0303民初1395号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-12-02
案件名称
徐红玲与被告胡晓琴及第三人徐洪坤、深圳链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
深圳市罗湖区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐红玲,胡晓琴,徐洪坤,深圳链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0303民初1395号原告（反诉被告）：徐红玲。委托诉讼代理人：胡维刚。被告（反诉原告）：胡晓琴。委托诉讼代理人：李永修。第三人（反诉被告）：徐洪坤。委托诉讼代理人：胡维刚。第三人（反诉第三人）：深圳链家房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华创建大厦301B，统一社会信用代码914403007412471827。法定代表人：杜欣。委托诉讼代理人：罗思凯。原告徐红玲与被告胡晓琴及第三人徐洪坤、深圳链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告徐红玲委托诉讼代理人胡维刚，被告胡晓琴委托诉讼代理人李永修，第三人徐洪坤委托诉讼代理人胡维刚，第三人深圳链家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人罗思凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间签署的编号为100000106786的《房产买卖合同》;2、判令被告返还原告支付的定金人民币80000元整；3、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年8月31日，第三人徐洪坤与被告签署了编号为100000106786的《房产买卖合同》（以下简称“买卖合同”)，约定第三人徐洪坤向被告购买其位于深圳市罗湖区春风路北侧置地逸轩C塔楼9E的物业，总房价为人民币161万元。买卖合同对房屋的基本情况、成交价格、房款支付方式、权属转移登记、房产交付及违约责任等均有明确约定。其中第一条约定：“该房屋处于抵押状态，出卖人需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起7日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续”。第三条约定：“购房定金共计人民币8万元，买受人在签订合同当日支付人民币17000元，签订合同2日内，买受人补交定金人民币63000元。”第五条约定：“买受人须于2016年10月8日之前支付首期款（不包括定金）人民币（大写）肆拾万元整到买受人贷款银行做资金监管。”合同签订后，第三人徐洪坤通过转账方式，向被告支付了定金8万元整。2016年9月26日，原告徐红玲、被告胡晓琴及第三人徐洪坤就买卖合同签署了《合同主体变更确认书》，约定三方同意在签订国土局的《深圳市二手房买卖合同》办理过户时，将买方的姓名写为徐红玲，并以徐红玲的名义办理按揭贷款申请，继续履行买卖合同。2016年10月13日，原告办理了资金监管及按揭手续，并存入首期款人民币肆拾壹万元整。2016年10月31日，原告获得中国银行股份有限公司深圳龙华支行出具的《个人贷款承诺函》，承诺向原告发放借款人民币壹佰壹拾贰万元整。2016年11月，原告即将去办理房产权属转移登记手续，然而被房屋权属登记部门告知：依据2016年10月4日深圳市规划国土委等七部门公布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（深府办〔2016)28号），非深圳户籍个人所得税或社保己由3年变为5年，因原告的社保连续缴纳不满5年，故不具备购房资格。原告在多方协调多次尝试无果后遂与被告协商，要求和平解除合同，退还其缴纳的定金，但被告予以拒绝。买卖合同签订后，原告一直积极履行约定义务。10.4新政的出台，导致原告丧失购房资格，原告对此情况无法预见且也无法防止。合同未能继续履行，原告并不存在过错。根据《合同法》及《2015年全国民事审判工作会议纪要》的相关约定，房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，被告应予支持。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告胡晓琴辩称，1、由于合同客观上不能履行，同意解除房产买卖合同。2、由于原告不具备购房资格，导致合同不能履行，根据定金法则被告不应当退还定金。第三人徐洪坤陈述称，同意原告的诉讼请求及事实部分的陈述。第三人深圳链家房地产经纪有限公司陈述称，2016年8月31日第三人促成被告及第三人一签订涉案房产的买卖合同，合同签订后第三人一向被告支付购房定金共8万元，2016年9月26日原、被告及第三人一就涉案房产买卖合同签署了合同主体变更确认书，约定在办理过户手续时，将买方姓名写为原告，并以原告名义办理按揭贷款，后由于10.4新政的出台，原告多次向深圳市不动产登记中心了解，均被告知原告不具备购房资质，导致合同不能正常履行。被告向本院提出反诉请求：1、请求判决被告支付原告迟延支付定金的违约金2415元、迟延办理首期款监管的违约金4025元、解除合同违约金322000元。2、判决第三人徐洪坤与反诉被告就上述款项承担连带责任。3、本案诉讼费用由反诉被告承担。以上标的小计：328440元。事实与理由：2016年8月31日，反诉原告与第三人签订购买房产的《房产买卖合同》后，反诉被告拒不按合同约定履行其义务。其中，根据合同约定，反诉被告应于2016年9月2日前支付定金8万元，但反诉被告至2016年9月5日才支付完毕，迟延支付定金逾期3天，按合同约定应承担迟延支付违约金2415元。另根据合同约定，反诉被告应于2016年10月8日前办理资金监管，但反诉被告至2016年10月13日才办理资金监管，迟延履行合同5天，应按合同总价款161万元的万分之五每天承担违约金4025元。根据合同第十二条“买受人承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因买受人原因无法购买的，责任由买受人自行承担”的约定，反诉被告应当自行承担是否具备购房过户条件的风险。在双方于2016年8月31日签订的《补充协议》中，第一条约定“链家地产已向乙方说明签订原合同时所适用的国家及地方限购政策，乙方确认已知晓国家及地方限购政策并明确具备购房资质，如由于乙方不具备购房资质导致合同无法履行的，视为乙方违约，乙方应按原合同约定承担相应的违约责任”。在合同履行中，虽然政府出台了“10.4限购新政”，但在政府也于2016年10月8日即出台“补充规定”，明确在“新政”前已实际发生交易的，至2016年12月31日仍可按原政策办理过户。但反诉被告在签订合同时即不具备“购房资质”，应承担不能履行合同的违约责任。此后，也未采取其他措施完善合同履行事宜，且明确向反诉原告提出解除合同，应按合同约定承担20%的违约金计32.2万元。根据2016年9月26日签订的《合同主体变更确认书》中，双方确认在办理过户时，将买方的姓名写为第三方徐红坤，并约定“买方对以上所有合同义务承担连带担保责任”，因此，第三人徐洪坤应于反诉被告徐红玲承担连带担保责任。综上，反诉被告不按合同约定履行义务，应按每次违约行为承担相应的违约责任。为了维护原告权益，特向贵院提起反诉，请求判如所请。原告辩称，1、原、被告所签署的房屋买卖合同，从合同的性质来看是属于预约性的合同，双方同意在未来某一时间段，在赎完楼之后前往深圳市不动产登记中心，签署正式的深圳市《二手房买卖合同》，根据本案预约买卖合同的条款的约定，买卖双方应当在2016年10月8日办理首期款监管及按揭手续，在取得银行贷款承诺函之后，被告应当办理相关的赎楼手续，可以预计的是过户的时间应当是在2016年11月下旬，根据深圳市的购房资格的相关政策，原告在2016年11月份是具备购房的资格的，但是由于2016年10月4日深圳市政府突然出台新政，社保由三年更改为五年，所以导致原告在2016年11月份是无法符合新政的政策要求，这中情况是明显属于合同法规定的形式变更。2、在合同的履行过程中，原告也不存在任何的违约行为，被告所述称的定金支付延迟不是事实，最后一笔的定金支付的到帐时间为2016年9月5日，这是因为9月3日、4日是星期天所致，导致到帐延迟，而合同所约定的2016年10月8日应当支付首期款，是深圳市的新政出台，相关的实施细则直到2016年10月8日晚上才予以公布，原告也是在积极与银行以及登记中心不断咨询情况下确定，有可能可以过户的情况下与被告一同办理的首期款监管，这些情况都是在原、被告双方沟通好之后办理的，这种情况也是原、被告双方所确认的。3、在原告取得了贷款承诺函之后，原告积极的要求被告办理赎楼以及后续过户的准备，但是经多方了解确定不动产登记中心无法办理房产的过户手续，原告积极的通过居间方与被告进行多次沟通，要求友好的解决本案的纠纷，但被告均置之不理，原告没有主观上的过错，因此请求法庭驳回被告的反诉请求，支持原告的本诉。第三人徐洪坤称其陈述意见与原告的一致。第三人深圳链家房地产经纪有限公司称其针对反诉的陈述与本诉一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明：一、2016年8月31日，第三人徐洪坤(买受人、乙方)与被告胡晓琴（出卖人、甲方）签订《房产买卖合同》，第三人深圳链家房地产经纪有限公司为居间人，约定交易房产坐落于深圳市罗湖区春风路北侧置地逸轩C塔楼9E的物业，该房屋处于抵押状态，出卖人需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起7日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续；该房屋成交价格为人民币161万元；购房定金共计人民币8万元，买受人在签订合同当日支付人民币17000元，签订合同2日内，买受人补交定金人民币63000元；出卖人同意从定金中预留人民币1万元作为交房保证金，此款托管于第三方；买受人须于2016年10月8日之前支付首期款（不包括定金）人民币（大写）肆拾万元整到买受人贷款银行做资金监管；买受人承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因买受人原因无法购买的，责任由买受人自行承担；任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，逾期在30日内，自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的总房价款万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，并选择要求违约方支付总房价款百分之二十的违约金承担违约责任或选择定金罚则。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日双方签订《补充协议》，约定：链家地产已向乙方说明签订原合同时所适用的国家及地方限购政策，乙方确认已知晓国家及地方限购政策并明确具备购房资质，如由于乙方不具备购房资质导致合同无法履行的，视为乙方违约，乙方应按原合同约定承担相应的违约责任。二、同日，第三人徐洪坤向被告胡晓琴转账支付了定金人民币17000元；9月1日，第三人徐洪坤向被告胡晓琴转账支付了定金人民币40000元；9月5日，第三人徐洪坤向被告胡晓琴转账支付了定金人民币23000元。2016年9月1日，被告胡晓琴办理了委托赎楼的公证手续。三、2016年9月26日，原告徐红玲（第三方）、被告胡晓琴（卖方）及第三人徐洪坤（买方）签署了《合同主体变更确认书》，约定同意在签定国土局的《深圳市二手房买卖合同》办理过户时，将买方的姓名写为第三方徐红玲，并以第三方的名义办理按揭贷款申请，继续履行《房产买卖合同》和买方已签署的相关法律文书中约定的买方义务及支付居间方佣金义务，买方对以上所有合同义务承担连带担保责任，如变更后的第三方不履行《房产买卖合同》中的义务，由《房产买卖合同》中的买方继续履行。2016年10月13日，原告徐红玲与被告胡晓琴在中国银行股份有限公司深圳锦绣支行签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，约定将人民币41万元委托中国银行股份有限公司深圳锦绣支行进行监管。同日原告将人民币41万元存入监管账户。2016年10月31日，中国银行股份有限公司深圳龙华支行向原告徐红玲出具《个人贷款承诺函》，承诺向原告发放借款人民币壹佰壹拾贰万元整。四、2016年10月4日，深圳市规划国土委、深圳市市场和质量监管委、深圳市公安局、深圳市住房建设局、深圳市地税局、深圳市金融办、深圳市网信办制定发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，规定：四、本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房的政策，本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房；能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。2016年10月8日，深圳市不动产登记中心发布《关于对我市住房限购相关事宜进行补充的通知》，第二条规定购房交易时间以本市房地产主管部门信息系统网签购房合同或网签预售商品房认购书的时间为准，购房资格认定时间以购房交易时间为准，但发生以下情形且在2016年12月31日（含12月31日）之前提供相关证明材料的，视同已发生实际交易行为，仍按照原政策办理：（一）买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等，收款人需为卖方），卖方通过中介机构收取定金、部分或全部房款（不含现金支付）的，还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收定金、部分或全部房款（不含现金支付）的协议书；（二）购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。五、另查明，原告徐红玲自2013年11月在深圳市连续购买社保，至2016年11月满三年。本院认为，原、被告、第三人签订的《房产买卖合同》及《合同主体变更确认书》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告诉请解除《房产买卖合同》，被告在庭审中亦同意解除合同，且涉案合同已经无法实现目的，本院支持原告主张解除《房产买卖合同》的诉讼请求。本案的争议焦点是，履行合同未能继续是否是原告的过错。本院认为该合同签订之后，原告依约向被告支付了定金人民币8万元并办理了首期款监管手续，但该合同签订后不久，2016年10月4日，深圳市颁发相关限购政策，规定能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。由于原告在签订合同时在深圳市连续购买社保未满3年，故其拟在2016年11月满3年时再办理过户手续的计划落空，导致本案纠纷。由此可知，本案属因房地产调控政策的实施这不可归则于当事人双方的事由，致使合同不能继续履行，故本案的房屋买卖合同应当解除，买卖双方互不承担违约责任，被告应将所收取的定金返还于原告。被告抗辩称，其在签订买卖合同时，并不知道原告社保未满3年，本院认为，结合原告与第三人的庭审陈述，原告关于被告在签订合同时知悉原告在签订买卖合同时社保未满3年之事实的诉讼主张，应予采信。况且，即使被告在签订合同时不清楚原告社保未满3年，也不影响本案是由于房地产调控政策的实施致使合同不能履行这一基本事实的认定。综上，原告要求被告退还定金的诉讼请求，本院予以支持。被告反诉要求原告支付解除合同的违约金人民币322000元的诉讼请求，本院不予支持。被告反诉要求原告支付迟延支付定金的违约金人民币2415元的诉讼请求，本院认为涉案买卖合同约定原告应于签订合同2日内即2016年9月2日之前补交定金人民币63000元，本案中第三人徐洪坤于9月5日向被告胡晓琴转账支付定金人民币23000元，迟延履行三天，该行为构成违约，应按合同约定支付违约金人民币2415元，对被告的该项反诉请求本院予以支持。被告反诉要求原告支付迟延办理首期款监管的违约金人民币4025元的诉讼请求，本院认为涉案买卖合同约定原告应在2016年10月8日做资金监管，本案中原告徐红玲于2016年10月13日办理了资金监管，迟延履行五天，该行为构成违约，应按合同约定支付违约金人民币4025元，对被告的该项反诉请求本院予以支持。被告要求第三人徐洪坤就上述款项承担连带责任的诉讼请求，本院认为《合同主体变更确认书》中约定第三人徐洪坤对以上所有合同义务承担连带担保责任，故被告要求第三人徐洪坤对原告的上述债务承担连带责任的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告徐红玲、被告胡晓琴、第三人深圳链家房地产经纪有限公司签订的《房产买卖合同》（合同编号为NO:100000106786）；二、被告胡晓琴应于本判决生效之日起十日内向原告徐红玲退还定金人民币80000元；三、原告徐红玲应于本判决生效之日起十日内向被告胡晓琴支付迟延支付定金的违约金人民币2415元、迟延办理首期款监管的违约金人民币4025元；第三人徐洪坤对原告的上述债务承担连带责任；四、驳回被告胡晓琴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币900元，由被告承担。反诉受理费人民币3113元，保全费人民币2020元，由原告负担101元，由被告负担5032元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 钱松二〇一七年四月十四日本件与原本核对无异书记员粟妍 来源：