（2017）陕01民终1844号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-06-09
案件名称
丹青易考培训中心与陕西博地贸易有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陕西博地贸易有限公司,丹青易考培训中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终1844号上诉人（原审被告）：陕西博地贸易有限公司。住所地：西安市高新区唐延路11号逸翠园i都会1幢1单元12128室。法定代表人：胡江涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：李付迪，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：安钢，陕西金镝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丹青易考培训中心。住所地：西安市莲湖区团结中路**号。法定代表人：白勇，该培训中心主任。委托诉讼代理人：张超，陕西哲勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：郅宝，陕西哲勤律师事务所实习律师。上诉人陕西博地贸易有限公司（以下简称“博地公司”）因与被上诉人西安丹青易考培训中心（以下简称“丹青中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初4517号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。丹青中心向原审法院诉称,丹青中心欲在碑林区文艺南路39号开设培训分支机构，后发现该房已由西安华臻市政建筑设计有限公司出租给博地公司。丹青中心和博地公司联系，博地公司同意将该房转租给丹青中心。2016年3月22日，原、博地公司签订了一份名为承包合同实为房屋租赁的合同，以规避房屋所有人禁止转租的约定。同日，丹青中心将2400000元转让费汇入博地公司账户。之后博地公司并未说服出租人和房屋所有人同意转租。且丹青中心得知博地公司正和出租人和房屋所有人商议签订新的租赁合同，租赁期限将要变短。丹青中心遂要求博地公司退还转让费，博地公司以收取的转让费已分给股东无钱为由拒不退款。故请求法院判决博地公司于2016年3月22日签订的名为承包合同实为房屋转租的合同无效；判令博地公司退还丹青中心转租费2400000元；赔偿丹青中心损失8700元。诉讼费由博地公司承担。博地公司辩称，《承包合同》并不存在合同法规定的无效情形。双方签约之前预料到房屋所有权人有可能阻拦丹青中心进场，故在合同中用诸多条款对该问题进行强调，丹青中心对是否可以使用房屋处于不确定状态，不存在不知情或欺诈。双方是合作承包关系，并非转租关系。如果丹青中心要求终止履行合同，应按约定支付使用费。丹青中心于2016年3月22日进场，4月6日离场，双方约定每天5500元的使用费。丹青中心应支付使用费82500元，赔偿损失500000元。故不同意丹青中心的诉讼请求。原审法院经审理查明，西安公路设计院将文艺南路办公区交付下属西安市华臻市政建筑设计院有限公司（以下简称华臻公司）办公使用并为研究院代管经营。2015年9月19日，博地公司与华臻公司签订《房屋租赁合同》，约定2015年9月16日,丹青中心、博地公司签订《承包合同》，约定华臻公司将碑林区文艺南路39号西安公路研究院院区北楼3-7层全部及1层电梯西侧部分租给博地公司。期限自2016年3月20日至2034年3月20日。博地公司未征得华臻公司书面同意，不得将房屋整体转租、转借他人。如需要转租部分区域时，博地公司需有华臻公司书面同意。2016年3月22日，丹青中心、博地公司签订《承包合同》，双方约定合同总价为4800000元，合同签订之日起，丹青中心有权进场装修、施工、使用。如出现房主阻拦，博地公司协助解决。若因客观原因无法履行合同，博地公司应退还丹青公司应退的费用，扣除每日5500元使用费，不产生任何利息。合同还约定，丹青公司如在2016年3月27日前反悔，应在2016年3月28日正式退场。合同签订之日，丹青中心通过银行转账向博地公司支付2400000元。现丹青中心以博地公司并未说服出租人和房屋所有人同意转租。且丹青中心得知博地公司正和出租人和房屋所有人商议签订新的租赁合同，租赁期限将要变短为由，要求博地公司退还2400000元，双方产生纠纷，丹青中心诉至法院。原审法院认为，丹青中心、博地公司均无经营酒店的资质，《承包合同》系双方为规避博地公司与华臻公司签订的《房屋租赁合同》中未经华臻公司许可不能转租的约定。《承包合同》实质为房屋租赁合同。现博地公司未能出示华臻公司允许其转租的证据，丹青中心、博地公司签订的合同已无法履行，故双方签订的合同应予解除。博地公司应将2400000元退还丹青中心，丹青中心于2016年4月6日向博地公司提出退款，博地公司认可丹青中心于2016年4月6日离场，依照合同约定，丹青中心应支付博地公司15天的场地使用费82500元，故该82500元应从2400000元中扣减。丹青中心未出示证据证明存在损失，且合同中关于退款约定不产生利息，故丹青中心要求博地公司赔偿损失8700元的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）款、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，被告陕西博地贸易有限公司退还原告西安丹青易考培训中心2317500元。二、驳回原告西安丹青易考培训中心要求被告陕西博地贸易有限公司赔偿损失8700元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26070元，由原告负担70元，被告负担26000元（此款原告已预付，被告在支付上述款项时一并支付原告）博地公司不服上述判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清、程序存在错误，丹青中心与博地公司之间是承包合作关系而非转租关系，原审法院以双方均无酒店经营资质为由认定双方并没有承包酒店的意图过于武断，即使双方没有酒店经营资质，也不影响两者之间的合作，且双方之间签订的合同为有效合同，双方在签订合同时留有犹豫期，丹青中心在犹豫期届满之后向博地公司提出解约要求，其已经构成违约，丹青中心意在通过诉讼回避其违约责任；原审中丹青中心的第一项诉请为请求确认双方签订的合同无效，但原审对此未作处理。综上，请求二审法院将本案发回重审。丹青中心辩称，其不同意博地公司的上诉请求，原审法院认定双方之间的合同名为承包实为租赁正确，博地公司为了规避华臻公司不准转租的要求而与丹青中心签订的该份合同，原审审理期间博地公司亦未取得该房屋的转租权，丹青中心于2016年4月6日已经离场，博地公司接管了涉案的场地，双方之间的合同已经无法再实际履行，原审判定双方之间的合同解除无误，且原审法院已判令丹青中心向博地公司支付使用费。综上，请求驳回博地公司上诉，维持原审判决。本院经审理查明，原审查明事实清楚属实。本院认为，博地公司与丹青中心签订的《承包合同》虽名为承包，但实质内容为博地公司将位于西安市碑林区文艺南路39号涉案房屋交予丹青中心，由丹青中心装修、施工后作酒店经营使用，目的在于规避未经涉案房屋所有权人华臻公司同意的情况下博地公司不能转租的限制，故原审法院认定双方签订的合同实质为房屋租赁合同正确。丹青中心在涉案房屋交接15天后撤离该场地，博地公司于2016年4月6日接管涉案房屋，现双方签订的合同实际已无法继续履行，原审法院根据实际情况解除双方之间所签合同，并判令博地公司在扣除15天的场地费用后退还丹青中心2317500元并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26000元（博地公司已预交），由博地公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 琪代理审判员 师 婷代理审判员 同江龙二〇一七年四月十四日书 记 员 邢尖尖 来自：