（2017）吉2403民初460号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-05-08
案件名称
敦化市源祥物业服务处诉张兆军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
敦化市人民法院
所属地区
敦化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
敦化市源祥物业服务处,张兆军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第八十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条，第一百六十二条
全文
吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2403民初460号原告：敦化市源祥物业服务处，住所地敦化市民主街力源综合楼。经营者：张然，男，1980年3月25日出生，满族，敦化市源祥物业服务处经理，现住敦化市瑞景新村*号楼物业站。委托诉讼代理人：李春华，系公司职员。被告：张兆军，现住敦化市。委托诉讼代理人：李宗香，现住敦化市。（系被告妻子）原告敦化市源祥物业服务处（以下简称源祥物业）与被告张兆军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告源祥物业的委托诉讼代理人李春华、被告张兆军的委托诉讼代理人李宗香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。源祥物业向本院提出诉讼请求：请求判令被告给付原告2015年1月1日至2016年12月31日两年物业费1528元，并承担诉讼费。事实和理由：被告张兆军系敦化市民主街光明小区×号楼×单元×室的业主，建筑面积117.57平方米，合同约定每月每平方米0.45元，5号楼82号车库17.98平方米，合同约定每月每平方米0.60元，原告按照物业合同尽到服务义务，被告拖欠2015年1月1日至2016年12月31日两年物业费1528元，故诉至法院。被告张兆军辩称，住宅及车库的面积、位置属实，原告服务没有达到标准，单元门锁坏了一直没有维修，垃圾到处堆放，清雪也不好，没有好的地方。经审理查明，被告张兆军系敦化市民主街光明小区×号楼×单元×室建筑面积117.57平方米住宅及×号楼×号17.98平方米车库的业主。2015年12月31日，旭达物业将光明小区物业管理服务移交给源祥物业，同时将2013年至2015年物业服务费债权转让给源祥物业，约定源祥物业按每月每平方米0.45元收取2015年住宅物业服务费，其中0.05元差价由源祥物业负责退还。自2016年1月1日起，源祥物业为光明小区业主提供物业服务。2016年4月，原告与敦化市光明小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定由原告为光明小区提供物业管理服务，收取标准为：住宅每月每平方米0.45元，车库每月每平方米0.60元，原告履行了合同义务，被告张兆军拖欠2015年1月1日至2016年12月31日两年住宅及车库物业费共计1528元。认定上述事实的证据有：当事人的陈述、原告提供的营业执照、物业服务合同、物业服务移交书一份、光盘一张。原告提供的其他证据不具备证据的特征，故不予采信。被告提供的照片，因照片上没有时间，原告对其有异议，故不予采信；被告提供的证人证言，原告对其有异议，因证人同为光明小区业主，与本案有利害关系，其证言不予采信。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，2015年12月31日，旭达物业将光明小区物业管理服务移交给源祥物业，同时将涉案2015年物业服务费债权转让给源祥物业，因源祥物业没有证据证明该债权转让原债权人旭达物业已通知债务人张兆军，故该债权转让对债务人张兆军不发生法律效力。源祥物业要求张兆军给付2015年物业服务费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。2016年源祥物业为被告提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，源祥物业履行了物业服务义务，被告已受益，应按敦化市光明小区业主委员会与源祥物业签订的物业服务合同约定的住宅及车库物业服务费标准给付源祥物业2016年住宅及车库物业服务费764元。依照《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告拖欠2016年物业服务费，源祥物业举证的视频光盘能够证明原告向被告送达了书面催交通知书，因此原告要求被告给付2016年物业服务费764元的诉讼请求有事实及法律依据，应予支持。被告抗辩2016年源祥物业服务没有达到标准，单元门锁损坏没有维修，垃圾到处堆放，清雪不好，因其没有相应的证据证明，故其抗辩理由不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告张兆军于本判决生效之后立即给付原告敦化市源祥物业服务处2016年物业费764元；二、驳回原告敦化市源祥物业服务处的其他诉讼请求。如果被告张兆军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张兆军负担。本判决为终审判决。审判员 刘立梅二〇一七年四月十四日书记员 袁彬彬 来源：百度“”