（2017）琼96民终395号

裁判日期: 2017-04-14

公开日期: 2018-05-29

案件名称

海南高速公路房地产开发公司与陈娴商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

海南省第一中级人民法院

所属地区

海南省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

海南高速公路房地产开发公司,陈娴

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)琼96民终395号上诉人（原审被告）：海南高速公路房地产开发公司，住所地海南省海口市蓝天路16号金银岛大酒店七楼。法定代表人：郭强，该公司董事长。委托诉讼代理人：周朝霞，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘启亮，北京大成（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈娴，女，1963年8月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李有贵，海南信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪瑶，海南信达律师事务所律师。上诉人海南高速公路房地产开发公司（以下简称高速公司）与被上诉人陈娴商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院(2016)琼9002民初2031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高速公司委托诉讼代理人刘启亮、被上诉人陈娴委托诉讼代理人李有贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人高速公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回陈娴的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由陈娴承担。事实与理由：1、高速公司逾期交房是由于供电原因造成的。陈娴所购买的瑞海水城二期东岸XX栋XX号商品房早于2014年11月30日就通过了“四方验收”，但由于10KV银海1#线处于满负荷运行状态、110KV银海变电站尚未建成，琼海供电局一直未受理高速公司的用电报装申请，直至2015年11月至12月银海路变电站才投入运行（详见《关于成立琼海银海110KV输变电新建工程启动验收委员会的通知》）。因此高速公司不应承担延期交房的违约责任。2、一审法院适用法律不当。陈娴主张的违约金明显过高，应予调整至银行同期贷款利息的水平。综上，请求改判驳回陈娴的诉讼请求。被上诉人陈娴辩称：并无证据证明涉案工程施工受到供电影响，即使有供电问题也应是高速公司可以预见的，但其仍约定2015年5月底交房，应承担相应后果。陈娴向一审法院起诉请求：1、判令高速公司向陈娴支付逾期交房违约金暂计102313元（违约金最终应以总房款524146元为基数，按每日万分之四的比率从约定交房日之次日即2015年5月31日起，计至涉案房屋所在工程建设项目取得《海南省建筑（市政）工程竣工验收备案证》之日止，起诉时暂计至2016年9月30日，共计逾期488天，逾期违约金暂计约为102313元）；2、判令高速公司承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2014年12月9日，陈娴与高速公司签订《琼海市商品房买卖合同》，约定：陈娴购买高速公司开发的位于琼海市银海路的瑞海水城二期XX（幢）XX层XX号商品房，建筑面积80.13平方米，房价总额524146元，付款方式为一次性付款；合同第八条、第十一条关于房屋交付期限、逾期交房的违约责任方面约定，高速公司（出卖人）应在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付陈娴（买受人）使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……5、供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误。出卖人未能按合同约定的期限交房，逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金。合同签订后，陈娴依约向高速公司支付了全部购房款524146元。2016年8月2日，陈娴购买的涉案瑞海水城二期XX幢XX号房通过了住宅工程质量分户验收，综合验收结论为符合设计和规范要求。同年8月9日，瑞海水城二期第一标段（2-G2幢）经琼海市建筑工程质量安全监督站到场监督，由高速公司组织设计、施工、监理、勘察四个建设单位通过竣工验收。2016年8月1日，高速公司向陈娴发出交房通知书，通知陈娴在2016年8月26日至8月28日期间到瑞海水城一期会所办理交房手续。陈娴认为高速公司在交房的过程中存在违反合同约定的情形，故其没有如期前来办理交房手续，2016年8月27日陈娴向高速公司发出《关于不予接受交房的复函》，直至2016年10月28日陈娴才到高速公司处与高速公司办理交房手续接收房屋。由于高速公司逾期交房，陈娴要求高速公司按合同约定承担支付违约金责任遭拒绝后，遂提起诉讼。另查明，2010年7月21日，高速公司为一、二期工程施工用电，向琼海供电局申请用电报装，总报装用电容量为7500KVA。琼海供电局为高速公司一期工程临时报装了两台变压器，容量共计1630KVA。一期工程完工后，高速公司申请二期工程扩容报装500KVA变压器一台，2011年10月18日，琼海供电局复函高速公司：按照业扩报装有关规定，应从开闭所或变电站引接专线用电。但一期项目竣工，按实际用电需求向我局申请报装1630KVA变压器用电，为解决用电需求，同意申请报装1630KVA变压器临时挂接10KV银海#1公用线路上用电，并签订供电协议（期限为2010年11月15日至2011年11月15日），执行协议结束后，该项目用电按协议规定从开闭所或变电站引接专线用电。目前二期项目即将开工，再次申请报装临时施工用电500KVA变压器一台。我局考虑到距执行协议结束不足一个月，请贵公司按原协议执行，待110KV银海变电站投入运行后引接专线用电。110KV银海变电站已于2015年11月建成投入运行，2015年11月30日高速公司与琼海供电局签订《供电方案协议（10KV客户）》，约定琼海供电局从110KV银海变电站中为高速公司报装引接专线供电，送电时间为2016年11月。一审法院认为：陈娴和高速公司签订的《琼海市商品房买卖合同》是合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应予遵守和履行。本案的争议焦点是：高速公司应否承担逾期交房的违约责任。按照合同约定,高速公司应在2015年5月30日前将经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格的商品房交付陈娴使用，逾期交房则按逾期日数每日向陈娴支付已付房价款万分之四的违约金。本案中，陈娴购买的涉案瑞海水城二期XX幢XX号商品房已于2016年8月2日经过设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格，具备合同约定的交房条件。高速公司于2016年8月1日向陈娴发出交房通知书，通知陈娴于2016年8月26日至8月28日前来收房，但直至2016年10月28日陈娴才前来办理了收房手续。高速公司通知陈娴办理交房手续的时间确实超过合同约定的交房期限，对此，高速公司抗辩延期交房是因瑞海水城二期工程用电量不足，琼海供电局同意引接专线，但110KV银海变电站迟迟未能投入运行，严重影响瑞海水城二期引接专线。并非高速公司的原因导致，而且合同第八条第二款第5项也约定如遇供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误的，属据实延期情形，可延期交房。高速公司并不存在违约，不同意承担违约责任。从查明的事实看，高速公司在2011年10月向琼海供电局申请瑞海水城二期工程施工用电，琼海供电局2011年10月18日复函称：一期项目按实际用电需求已同意申请报装1630KVA变压器临时挂接10KV银海#1公用线路上用电，并签订供电协议，执行协议结束后，该项目用电按协议规定从开闭所或变电站引接专线用电。目前二期项目即将开工，再次申请报装临时施工用电500KVA变压器一台。考虑到距执行协议结束不足一个月，请贵公司按原协议执行，待110KV银海变电站投入运行后引接专线用电。琼海供电局已明确答复了高速公司解决二期工程临时施工用电问题，即按双方签订的一期工程《供电协议》执行作为二期工程临时施工用电，待110KV银海变电站投入运行后引接专线用电。且高速公司在二期工程开工后也在琼海供电局提供的一期工程临时施工用电的基础上继续使用临时施工用电进行施工，该房屋于2016年8月2日经设计、监理、施工、勘察四个建设单位进行验收。高速公司没有提供证据证明因供电不足造成停工，进而造成延期交房。故高速公司抗辩因供电原因造成延期交房，证据不足，理由不充分，其抗辩主张不予采纳。高速公司逾期交房的行为已构成违约，其应承担相应的法律责任。但高速公司交房逾期的截止时间应为2016年8月25日，而不是陈娴所主张的应计算至涉案房屋工程建设项目取得《海南省建筑（市政）工程竣工验收备案证》之日。现陈娴主张高速公司逾期交房构成违约，应承担支付违约金责任，有事实和法律依据，予以支持。高速公司逾期交房的时间从2015年5月31日起算至2016年8月25日止共计453天，高速公司应承担的违约金为94975.3元（524146元×0.0004×453天），高速公司依法应当支付逾期交房的违约金94975.3元给陈娴。但陈娴主张违约金超出94975.3元的部分，以及违约金应计算至涉案房屋项目取得《海南省建筑（市政）工程竣工验收备案证》之日的诉请，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：限高速公司在本判决生效之日起十日内向陈娴支付逾期交房的违约金94975.3元。案件受理费1173元，由陈娴负担50元，由高速公司负担1123元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。综合双方上诉及答辩意见，本案双方争议的焦点是：高速公司是否应向陈娴支付逾期交房违约金及逾期交房违约金是否应予调整。关于高速公司是否应向陈娴支付逾期交房违约金的问题。高速公司主张其未能按时交房是由于供电原因造成的，不应由其承担逾期交房的违约责任。本院认为，高速公司所主张的瑞海水城二期项目供电问题在其与陈娴签订合同前就已存在，高速公司理应对该问题可能影响工期的情况进行充分估计并对相应期间予以扣除，且高速公司亦未能提供充分证据证明因该问题造成涉案工程工期延误，不能证实其逾期交房是由于供电原因造成的。故高速公司该上诉主张，本院不予采纳。关于逾期交房违约金是否应予调整的问题。双方签订的《琼海市商品房买卖合同》第十一条第2款约定：“逾期60日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金。”该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。违约金系因违反合同义务逾期交付涉案房屋而产生的，高速公司以陈娴主张的违约金明显过高为由主张调整违约金，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，高速公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2346元，由上诉人海南高速公路房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　卢艳萍审 判 员　林树平审 判 员　陈小燕二〇一七年四月十四日法官助理　符子娇书 记 员　陈素园附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”