（2017）津02民终1682号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-05-07
案件名称
天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司、魏凌云商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司,魏凌云
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终1682号上诉人(原审被告)：天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司，住所地天津市滨海新区海旭道与安正路西北侧交口旅游区投资服务中心第109号房间。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：孙博，男，该公司职员。委托诉讼代理人：殷碧薷，女，该公司职员。被上诉人(原审原告)：魏凌云，女，1983年2月28日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人魏凌云商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初49206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人孙博、殷碧薷，被上诉人魏凌云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判仅支持被上诉人一个月的租房损失及物业费损失或将本案发回重审；一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院酌定涉案房屋维修时间4个月时间过长，与事实严重不符。根据被上诉人在一审中提交的《单项工程施工申报表》，涉案房屋质量问题的维修时间分别为2014年6月28日和2014年7月，影响被上诉人实际居住时间仅为1个月，上诉人仅应向被上诉人支付1个月的房屋租金补贴2000元；对于物业费的问题，上诉人也仅应为被上诉人顺延一个月的物业费即可。被上诉人魏凌云辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。魏凌云向一审法院起诉请求：：1.判令碧桂园公司支付燃气逾期开通违约金人民币3750元；2.判令碧桂园公司支付12个月（2014年6月至2015年6月）的住房补贴24000元并支付期间的物业费706.5元，共计24706.50元；3、诉讼费由碧桂园公司承担。一审法院认定事实：魏凌云与碧桂园公司于2013年7月27日签订了《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2013-0078627）及补充合同。合同约定魏凌云购买碧桂园公司开发建设的坐落于天津滨海新区××旅游区起步区××、××以南凤凰××室房屋一套,建筑面积为94.14平方米，价格为人民币738508元。合同约定，涉诉房屋于2014年5月30日交付；上水、下水、供电、燃气（其余按种类）、暖气、有线电视、电信在该商品房交付时达到正常使用条件。同时双方在补充合同第六条约定，甲乙双方（乙方即魏凌云）一致确认：《商品房买卖合同》第九条约定的“使用条件”是指达到乙方向水、点、燃气、暖气、有线电视、电信的服务商申请办理供应手续的条件；甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第九条的如下内容“上述配套设施未按约定日起运行的……向乙方支付违约金”全部变更为“若甲方违反本条约定，每一项每逾期一天，甲方向乙方支付人民币50元的违约金”。合同签订后，魏凌云付清了全部购房款。2014年5月30日，碧桂园公司向魏凌云交付的涉诉房屋。魏凌云接收涉诉房屋后向物业服务的提供者，即广东碧桂园物业服务有限公司天津分公司预交了三个月的物业费人民币706.50元。魏凌云在接受并占有涉诉房屋后发现该房屋房屋内墙壁渗水，对室内设施均有损坏，同时还发现了其他装修质量问题。于是，魏凌云向碧桂园公司进行反映。此前，在2014年6月17日，碧桂园公司公开发出“致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信”。其主要内容为：碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼房屋因装修问题导致业主延迟入住，公司予以高度重视，再次向各位业主致以诚恳的道歉；公司已组建专项维修整改小组，针对户内不同问题，按照业主的合理诉求，根据“整改方案双方认定”及“工期服务质量”原则，一户一方案，进行彻底整改；为确保整改工作的顺利进行，原则需配合开启入户门或将装修钥匙留存物业服务中心；整改期间免收魏凌云物业费，对于已交物业费的业主，按整改工期顺延；根据“先整改后补偿”原则，按照碧桂园滨海城项目周边同等品质楼盘租房标准，自业主报修之日起，对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿，标准为，小于100平方米户型子房费用2000/月（62元/天），100-150平方米户型租房费用2800元/月（94元/天）150平方米以上户型租房费用3500元/月（117元/天）。魏凌云根据自己购买涉诉房屋的装修质量问题，分别于2014年6月28日和7月9日，向碧桂园公司提出了维修施工申报，同时，为方便碧桂园公司对涉诉房屋进行维修，魏凌云在2014年6月28日将户门钥匙交由凤凰苑物业服务中心。其后，碧桂园公司对魏凌云申报的项目进行维修，包括拆室内所有护栏、拆除房内橱柜、吊柜，拆室内所有门、地板，地面找平，拆除厨房内地面。碧桂园公司分别于2014年6月28日和7月9日开始进行维修。同时，在维修地板时，魏凌云弃用碧桂园公司原有使用的聚合地板材料，自费购置了新的聚合地板材料并于2015年进行安装，并于同年5、6月间安装完毕。经过一审法院现场查验，涉诉房屋内尚有部分装修质量瑕疵，并从查验现场观察，涉诉房屋已经具备居住条件。碧桂园公司的维修工作一直持续至2014年12月底。再查，魏凌云在收到碧桂园公司交付的涉诉房屋后，燃气尚不能开通使用。燃气供应单位天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司确定魏凌云所在的碧桂园凤凰苑7号楼1单元立管带气的时间为2015年9月17日。一审法院在2015年10月29日至2016年1月期间审理同类案件时，曾就燃气不通情况向天津滨海旅游区公用事业发展有限公司以及天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司进行了核实与了解，经核实碧桂园公司开发建设的碧桂园凤凰苑1-7号楼燃气装置中的燃气表与灶具安装距离过近，不符合供气安全条件，故由碧桂园公司联系相关单位对凤凰苑1-7号楼除顶层外的其他房屋全部进行了整改，花费时间大概2-3月。同时，关于燃气开通问题，除受到燃气设施是否符合安全标准这一因素限制之外，还受到魏凌云所购房屋所在的304室上至顶层、下至一楼的所有业主的是否配合这一因素的限制。在审理中，魏凌云未就其自己以及其所购房屋所在的304室上至顶层、下至一楼的所有业主的是否配合提供证据予以证明。一审法院认为，双方之间签订的商品房买卖合同及其补充合同均系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，应为合法有效，双方应当全面履行合同义务。就碧桂园公司而言，碧桂园公司应向魏凌云交付符合合同约定的质量标准且无重大瑕疵的房屋。但是，通过本案已经查明的事实表明，碧桂园公司向魏凌云交付的涉诉房屋存在装修质量问题，而且因为燃气设施不符合安全标准，成为魏凌云不能在涉诉房屋交付时正常开通燃气的原因之一。碧桂园公司应按照约定承担违约责任。1、关于魏凌云租房费用、魏凌云预交物业费的承担的问题。魏凌云要求碧桂园公司给付租房费的依据为“致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信”，其中已经明确向包括魏凌云在内的业主承诺，“自业主报修之日起，对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿”。该承诺虽为碧桂园公司单方意思表示，但魏凌云对此未持异议，并在其后按照该信的要求，填写了由碧桂园公司方提供的“单项工程施工申报表”，魏凌云这一系列的行为表明，魏凌云对该信中碧桂园公司的意思表示予以默示的同意，因此，碧桂园公司单方意思表示对双方均产生法律效力，碧桂园公司应当履行其在意思表示中为自己确定的义务。关于碧桂园公司给付魏凌云租房补贴的期限和数额问题，一审法院认为，自2014年5月31日起，魏凌云以碧桂园公司向魏凌云交付诉争房屋并于当日向碧桂园公司口头指出涉诉房屋存在装修质量问题并要求予以维修为标志，至碧桂园公司对魏凌云申报的维修项目维修完毕时止，碧桂园公司应当按照其标准，给予魏凌云对应补偿，即按照2000元/月的标准，给付魏凌云租房费用。考量维修时间的长短，应以魏凌云所申报的维修项目中所需时间最长的项目维修，并且所维修的项目是否足以影响购房人正常居住为准。在魏凌云所申报的室内地板、厨房内地面的拆除并重新铺设，应为所需维修时间较长。考虑到在进行上述施工时要受其他项目维修工程的影响、拆除地板（地面）所需时间、重新铺设（安装）所需时间，一审法院酌定，维修期间为四个月（从2014年5月31日起算），碧桂园公司应给付魏凌云人民币8000元。魏凌云所述，实际维修基本完备的时间为一年，并据此要求碧桂园公司给付一年的租房补贴的理由不充分。因为双方均未提供维修工程实际完工的证据加以证实，所以，在此情形下，一审法院只能根据同类的维修工程所需时间加以确定，至于魏凌云自己何时安装聚合地板以及完成的时间，不足为凭。故一审法院对魏凌云要求碧桂园公司给付一年的租房补贴的诉讼请求不予支持。在审理中，碧桂园公司主张，维修工程分别完成的时间为2014年6月28日和7月9日，理由同样不充分。碧桂园公司的依据是，魏凌云分别申报维修的时间为2015年6月28日和7月9日，并且在“单项工程申报表”中所注明的“单项工程申报即施工时间”分别为“上午8点-12点、下午14点-18点”，但是，该内容所能证明的仅为碧桂园公司所进行的入户维修工程，只能在每天的上述两个时段内进行，而不能认为是完成的时间。因此，一审法院对该项主张不予采纳。按照碧桂园公司“致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信”中的单方承诺，在涉诉房屋维修期间，免收物业费，对此碧桂园公司亦应当履行，因此，碧桂园公司对魏凌云已经预交的三个月的物业费人民币706.50元应予承担。2.关于燃气迟延开通问题。按照双方的约定，碧桂园公司在向魏凌云交付房屋时，就应当具备燃气开启的条件，而魏凌云在接收了碧桂园公司交付的涉诉房屋后，因涉诉房屋燃气设施存在不安全的因素，因此暂时不具备开启的条件，对此，碧桂园公司应按双方约定，每日承担人民币50元的违约金。但是，燃气的开启除燃气设施应当具备开启的安全条件这一因素外，还有包括魏凌云在内的其他业主的配合，在审理中，魏凌云未就包括其在内的问题业主已经就燃气开启进行了充分的配合一节，提供相应的证据予以证明，因此，一审法院仅就燃气设施存在安全隐患这一原因，对碧桂园公司科以责任。根据燃气供应机构的证明，该机构未消除安全隐患，对相应的燃气设施进行整改，整改工程持续了2-3个月，就此，一审法院酌定，碧桂园公司承担燃气未开启的时间为75天，碧桂园公司按照每日人民币50元的标准，给付魏凌云违约金人民币3750元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：“一、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日给付原告魏凌云租房费用人民币8000元，违约金人民币3750元及原告预交的物业费人民币706.50元，合计人民币12456.50元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息金。案件受理费人民币255元，由被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十日内向本院交纳。”二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案二审争议焦点为涉诉房屋因装修质量问题进行维修和工期及工期补偿期限的问题。对此，本院分析认为，涉诉房屋虽经验收合格并取得竣工验收备案书及准许交付使用证，但业主在收房过程中确实对部分房屋的装修问题进行反映，碧桂园公司在公开信中亦确认该小区1-7号楼装修出现了问题，认可导致业主延迟入住，对此碧桂园公司提出的解决方案是由业主将钥匙留存在物业服务中心，并承诺给予一定数额的租金补贴。魏凌云提供的证据能够证明涉诉房屋在收房中发现了装修质量问题，且魏凌云也于验房后将房屋钥匙留存在物业服务中心，故碧桂园公司应根据其承诺之内容，对魏凌云延迟入住期间的租房损失予以赔偿。碧桂园公司虽主张一审判决认定的魏凌云的租房损失的期间过长，并以在案《单项工程施工申报表》为证，但上述申报表中仅载明申报时间，对于施工截止时间并无明确记载，且碧桂园公司亦未能提供其他证据证明其已将房屋修复完毕并交付魏凌云，故应承担举证不能的不利后果。一审法院综合考虑涉诉房屋所存在的质量问题，参照同类维修工程所需时间，酌情确定涉诉房屋所需维修期间为四个月，并无不妥，本院予以维持。对于物业费损失一节，因魏凌云提交的证据可以证实其已预交前三个月的物业费数额计为706.50元，碧桂园公司对此应予赔偿。综上，上诉人碧桂园公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。一审判决处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 包 颖审 判 员 王 珊代理审判员 张静怡二〇一七年四月十四日书 记 员 马 丽 关注公众号“”