（2016）粤0104民初7493号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2018-02-11
案件名称
广州丽柏管理咨询有限公司与四川力诚百货股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州丽柏管理咨询有限公司,四川力诚百货股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0104民初7493号原告：广州丽柏管理咨询有限公司，住所地广州市越秀区环市东路367号白云宾馆东楼负一层B101室。法定代表人：刘军，职务董事长。委托代理人：曲怀远、曹喆，广东南国德赛律师事务所律师。被告：四川力诚百货股份有限公司，住所地成都市人民南路二段18号川信大厦1楼。法定代表人：陈龙。原告广州丽柏管理咨询有限公司诉被告四川力诚百货股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曹喆到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签订的租赁合同于2017年3月1日终止。2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金（从2015年10月1日计算至2016年4月30日，每月租金104400元）；管理费（从2015年10月1日计算至2016年4月30日，每月管理费9280元）、推广费浮动收益1861.66元及滞纳金（每月以欠付总额的0.3%计算，从2015年11月1日起计算至被告实际交清上述拖欠费用之日止）。3、判令原告没收被告的合同履约保证金313200元、商场推广费按金6960元及物业管理费按金27840元。事实和理由：2009年5月，原、被告签订《意向书》。2009年7月8日，双方签订《广州市房地产租赁合同》及其补充协议，约定原告将坐落在广州市环市东路367号丽柏广场第2层第XXX号商铺出租给被告作商业用途，使用面积116平方米，双方并于2012年11月1日、2012年12月31日、2015年3月5日签订三份《续租协议书》，租期自2009年7月16日至2018年3月31日，其中2015年4月1日至2016年3月31日的月租金为104400元，POS-ERP系统每月维护及使用费2000元，商场推广费每月2320元或XXX铺每月总营业额之1%的两者中较高者为准，物业管理费每月9280元，合同履约保证金313200元，商场推广费按金6960元，物业管理费按金27840元。合同约定被告须以预缴方式，在每月1日前预先将上述商铺该月的租金、推广费、管理费等费用存入原告指定银行户口及将存款证明送达原告，逾期交纳的，原告有权从合同履约保证金、推广费按金及物业管理费按金中扣除欠款，并自欠款之日起按日向原告支付滞纳金，以欠款总和之0.3%计算，若逾期7日交纳任何上述款项或滞纳金，原告有权立即解除合同，收回该商铺并没收合同履约保证金、商场推广费按金及物业管理费按金，并追究被告的违约责任。自2015年10月起，因被告无故拖欠租金、管理费、推广费等费用，原告多次向被告致送《催款通知书》，并专门派员到成都与被告协商拖欠租金事宜，但被告以各种理由拒绝支付款项。原告认为原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方均应依约履行，被告无故拖欠租金的行为已构成违约，故原告提起本案诉讼。被告没有答辩。经审理查明：2009年7月8日，被告（承租人，乙方）与案外人广州XX房地产发展有限公司（出租人，甲方，以下简称XX公司）签订《广州市房地产租赁合同》（已办理租赁登记备案），约定：甲方同意将坐落在越秀区环市东路367号丽柏广场第2层第XXX号商铺部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，使用面积116平方米，租期自2009年7月16日至2012年7月15日，其中2009年7月16日至2010年7月15日月租金92800元，2010年7月16日至2012年7月15日月租金95700元。租金按月结算，由乙方在每月的第一日前按合同附件（二）约定付款方式缴付租金给甲方。乙方已向甲方交纳191400元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金退回乙方等。合同附件（二）为《广州市房地产租赁合同补充协议》，其中约定：本附件（二）为租赁合同的组成部分，与租赁合同其他条款具有同等效力，如补充协议与租赁合同其他条款有抵触或有不同规定的，以本补充协议为准。为方便乙方收银工作的开展，甲方将代乙方向广州银联网络支付有限公司申请“银行直联POS机系统”，该银行系统应与甲方在该商铺安装的POS-ERP系统连接，两系统连接后统称为“消费积分系统”，乙方承诺使用“消费积分系统”作为该商铺唯一的收银系统，并向甲方每月支付2000元（不含银联公司或银行之收费）作为维护及使用该系统的费用，但乙方可使用自备之系统对货物库存等数据进行操作。首月份之基本租金，乙方须在签署租赁合同时支付，以后每月之基本租金，乙方必须以预缴方式，在每月1日前将该月之基本租金存入下列甲方银行账户及将存款证明送达甲方。乙方须在2009年7月16日接收该商铺。乙方须在签署租赁合同时或之前，向甲方支付相等于两个月基本租金之金额，即191400元，作为合同履约保证金，以确保乙方在租赁期限内履行其一切责任及义务。合同保证金按2011年7月16日至2012年7月15日期间之每月基本租金计算。在不影响甲方在本合同项下权利及其他任何合法权利前提下，若乙方违反本合同任何条件（包括，但不限于迟交或欠交租金，物业管理费，商场推广费，电费，违约金，赔偿金或其他根据本合同乙方应付之款项、费用），甲方有权扣除或没收合同保证金以抵消欠交款项及支付甲方所遭受之损失。在扣除或没收合同保证金后，乙方须在甲方发出书面通知的7天内，重新将合同保证金填补至原来之金额及向甲方支付尚欠之一切款项，费用及/或损失。在不影响甲方在租赁合同项下及其他任何合法权利前提下，若因乙方违反租赁合同，而导致甲方行使权利解除租赁合同，或乙方单方面无法定或约定理由解除本合同，甲方均有权立即没收合同保证金及向乙方追讨一切欠款及甲方所遭受之损失及费用。在乙方全面履行本合同责任之大前提下，在本合同期满后30天内，甲方须将合同保证金不含利息退回乙方。乙方须由交铺日开始按月缴交商场推广费，每月之商场推广费按该商铺之出租面积以每平方米20元计算，即2320元，或该商铺每月总营业额之1%；以上两者以较高者为准。乙方须在签署租赁合同时或之前，向甲方支付相等于两个月商场推广费之金额，即4640元，作为推广费按金，以确保乙方在租赁期限内履行缴交商场推广费之一切责任及义务。首月之推广费，乙方须在签署租赁合同时按当月具体天数支付，以后每月之推广费，乙方必须以预缴方式，在每月1日前将该月之推广费存入甲方银行账户及将存款证明送达甲方。若乙方在合同期限内逾期未能向甲方交纳应付之商场推广费，甲方有权从推广费按金中扣除欠款，在乙方全面履行本合同责任之大前提下，在本合同期限届满后之30天内，甲方须将推广费按金不含利息退回乙方。以该铺每月总营业额之1%计算的推广费，如高于该月的基本推广费，推广费差额须于下一个月十五日前全额支付。乙方须由交铺日起，每月按该商铺出租面积每平方米70元计算，向甲方支付物业管理费，即每月8120元，或按照本协议条款作出调整之数目。物业管理费之收费包含商场公共区域分摊之水电费，但不包含乙方于该商铺内使用之水电费。乙方须在签署租赁合同时或之前，向甲方支付相等于两个月物业管理费之金额，即16240元，作为物业管理费按金，以确保乙方在租赁期限内履行缴交物业管理费之一切责任及义务。首月之物业管理费，须在签署租赁合同时支付，以后，乙方须在每月之第一日或之前，预先将该月之物业管理费存入甲方银行户口及将存款证明送达甲方。若乙方在合同期限内逾期未能交纳应付之任何金额，甲方有权从物业服务费按金中扣除欠款，在乙方全面履行本合同责任之大前提下，在本合同期限届满后之30天内，甲方须将物业管理费按金不含利息退回乙方。乙方须由交铺日起，按时交纳一切乙方应付之电话费、水费、电费及其他公共设施费用。乙方须按照本合同规定，依时全数交纳所有租金、物业管理费、商场推广费、电费、水费、电话费、空调费、合同保证金、物业管理费按金、推广费按金及本合同项下规定乙方须支付之款项。若乙方未能按照合同规定依时交纳任何上述款项，乙方承诺每月向甲方支付滞纳金，以欠款总和之0.3%计算。若乙方逾期7日交纳任何上述款项或滞纳金，甲方有权立即解除租赁合同。在乙方拖欠甲方租金、水电费、物业管理费、推广费等相关费用七日后，甲方享有单方解除租赁合同的权利，乙方自愿放弃其承租商铺内的财物的处分权，同意甲方或丽柏广场管理处对商铺内财物进行单方面处理，以抵偿上述欠款及滞纳金、损失等。解除合同后，甲方有权要求乙方自觉腾空后交回承租商铺，否则甲方得以自行行使收铺权、重新出租该商铺，由此引起的甲方损失由乙方承担。乙方特别确认和同意：甲方依本协议约定及/或法律规定行使合同解除权时，又或在租赁期届满或因其他原因终止、解除/被裁决或判决终止、被解除之情形下，乙方须立即无条件腾空，自觉将该商铺恢复原状和退回商铺给甲方，否则甲方无需经过司法、行政或仲裁程序（但不排除启动该等程序）而进入并占用该商铺且可作另行出租给任何第三方处分（包括准许新承租人占用）。乙方认可甲方该收铺行动的合法性和合理性，唯甲方应当给予乙方提前三天书面或口头通知；等。2012年11月1日，XX公司（甲方）与被告（乙方）签订《续租协议书》，约定原合同延长至2013年3月31日止，延长期内租金及推广费、物业管理费等其他租赁条件维持不变，每月租金为825元/平方米或该商铺每月总营业额之18%（以较高之金额为准）等。2012年12月31日，XX公司（甲方）与被告（乙方）签订《续租协议书（二）》（已办理租赁登记备案），约定：原合同延长2年，即自2013年4月1日起至2015年3月31日止，2013年4月1日至2014年3月31日，每月基本租金98600元或该商铺每月营业额之百分之十八，以两者较高之金额为准；2014年4月1日至2015年3月31日，每月基本租金104400元或该商铺每月营业额之百分之十八，以两者较高之金额为准。延长期限内，乙方须每月按该商铺出租面积116平方米，每平方米80元计算，向甲方支付物业管理费，即每月9280元。延长期限内之商场推广费及其他费用维持原合同之收费标准不变。延长期内，合同履约保证金为313200元，推广费按金为6960元，物业管理费按金为27840元，合共348000元。在乙方无违反原合同的前提下，乙方根据原合同已向甲方支付之保证金，于本协议签订之日自动转为延长期限内之保证金，不足部分又乙方在签署本协议书的同时或之前向甲方支付。本协议为原合同之补充协议，原合同其余条款仍有效，甲方双方应全部履行本协议与原合同的有关条款，本协议和原合同不一致的，以本协议为准。此后，XX公司（甲方，原出租人）、被告（乙方，承租人）及原告（丙方，变更后出租人）签订《关于变更商铺出租人的协议书》，确认由丙方继受甲方关于出租涉讼XXX号商铺的资格及履行原租赁合同的权利义务。2015年3月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《续租协议书（三）》，约定：甲、乙双方就再次延长原合同期限达成如下协议：原合同延长三年，即自2015年4月1日起至2018年3月31日止，延长期限内之租金标准如下：每月基本租金104400元或该商铺每月总营业额之百分之十八，以两者较高之金额为准。延长期限内之物业管理费、推广费、POS-ERP系统使用费及其他费用维持原合同之收费标准不变。延长期内，合同履约保证金为313200元，推广费按金为6960元，物业管理费按金为27840元，合共348000元。在乙方无违反原合同的前提下，乙方根据原合同已向XX公司支付之保证金，于本协议签订之日自动转为延长期限内之保证金。本协议为原合同之补充协议，原合同其余条款仍有效，甲方双方应全部履行本协议与原合同的有关条款，本协议和原合同不一致的，以本协议为准；等。该续租协议已办理房屋租赁登记备案。因被告自2015年10月起拖欠原告租金、管理费、推广费等相关费用，原告曾分别于2015年10月26日、11月6日、11月20日、12月3日、12月24日、2016年1月5日、1月19日、1月29日、2月23日、3月7日、3月30日、4月13日、4月20日向被告发送《催款通知书》，并提供了相关的签收表证明被告的工作人员进行了签收。庭审中，原告陈述：至本案开庭即2017年1月18日止，被告仍未撤场，仍在使用涉讼商铺，鉴于合同约定在被告欠付租金的情况下，原告有权随时解除合同，故原告主张本案租赁合同的终止时间为2017年3月1日。本院认为：原、被告自愿签订的《续租协议书（三）》为双方真实意思表示，无违反法律及相关法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。被告未按约定如期向原告支付租金、物业管理费、推广费浮动收益，已构成违约，应承担违约责任，原告主张解除租赁合同、被告支付上述费用及违约金、没收履约保证金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，但违约金总额应以不超过欠款总额为限。被告缺席审理，视为放弃其答辩、举证及质证之权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：自2017年3月1日起，原告广州丽柏管理咨询有限公司与被告四川力诚百货股份有限公司就广州市越秀区环市东路367号丽柏广场第2层XXX号商铺的租赁关系予以解除。自本判决发生法律效力之日起七日内，被告四川力诚百货股份有限公司向原告广州丽柏管理咨询有限公司支付自2015年10月1日起至2016年4月30日止拖欠的租金（每月按104400元计付）、管理费（每月按9280计付）、推广费浮动收益1861.66元，及逾期支付上述费用的违约金（自2015年11月1日起计至被告实际清偿上述费用之日止，每月以实际欠付费用总额的0.3%计算，违约金总额以不超过欠付的费用总额为限）。自本判决发生法律效力之日起，被告四川力诚百货股份有限公司就上述商铺向原告广州丽柏管理咨询有限公司支付的租赁保证金313200元、商场推广费按金6960元及物业管理费按金27840元，由原告广州丽柏管理咨询有限公司予以没收。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18331元、诉讼保全费5000元，均由被告四川力诚百货股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（本页以下无正文）审 判 长 梁艳华人民陪审员 马 明人民陪审员 黎冬梅二〇一七年四月十四日书 记 员 徐浩龙 微信公众号“”