（2017）豫0108民初801号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-05-22
案件名称
张新平与郭兰兰、付国力房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市惠济区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张新平,郭兰兰,付国力,郑州弘润房地产营销策划有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0108民初801号原告：张新平，女，1978年6月9日出生，汉族，住新疆石河子市。委托诉讼代理人：张广东，河南铁正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张豪飞，河南铁正律师事务所律师。被告：郭兰兰，女，1979年10月27日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：吕文超，河南良仁律师事务所律师。被告：付国力，男，1979年10月18日出生，满族，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：吕文超，河南良仁律师事务所律师。第三人：郑州弘润房地产营销策划有限公司，住所地，郑州市金水区三全路86号21号楼1层附4号，统一社会信用代码：9141010579916139X6。法定代表人：曹彦锋，该公司执行董事兼总经理。原告张新平与被告郭兰兰、付国力、第三人郑州弘润房地产营销策划有限公司（以下简称弘润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张广东、张豪飞，被告付国力及被告付国力、郭兰兰的委托诉讼代理人吕文超到庭参加了诉讼，第三人弘润公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张新平向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方解除合同；2、二被告向原告支付违约金73000元，并返还定金5000元；3、二被告向原告赔偿实际损失240530元（包括房屋价格上涨造成的差价损失暂计203030元，以法院评估为准；未及时过户导致原告在外租房的租金损失31500元；原告为履行合同支付的代办费共计6000元等）；4、本案诉讼费用、保全费、评估费等费用由二被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系，原、被告于2016年4月25日签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买二被告名下位于郑州市××区××路××楼××单元××房产××套，并由第三人提供居间服务。合同签订后，原告积极履行了合同，将5000元定金交于第三人代收，并配合二被告及第三人一起在银行办理了房屋贷款手续，原告为办理房屋贷款手续支付给第三人代办费6000元。后原告与第三人又到房管局预约排号以办理网签手续，预约的时间为2016年9月24日。2016年9月24日，原告在郑州市房管局等候二被告，但二被告未如约到场。后经原告多次催促，被告均以房价上涨等种种理由拒绝配合原告办理房屋过户手续。被告郭兰兰、付国力辩称，第一，被告同意解除《房屋买卖合同》；第二，二被告不构成违约，不应支付违约金，合同第十三条第二项规定，被告房屋在签订合同时不符合交易条件，不构成违约，且被告也没有收到原告所交付的定金5000元，应是由第三人所保管；第三，原告请求赔偿实际损失240530元没有事实和法律依据，原告房屋未经评估，原告租房与本案无关，无关联性，代办费应按实际支出计算，应视原告有无票据予以支持。第三人弘润公司未答辩。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，即：2016年4月25日，原告张新平与被告郭兰兰、第三人弘润公司签订《房屋买卖合同》一份，约定约定原告以730000元的价格购买郭兰兰名下房产一套，（涉案房产位于惠济区××路××楼××单元××），原告于合同签订时支付20000元，其中佣金及代办费14600元，余额作为代收的定金；原告张新平与被告郭兰兰同意以按揭贷款的方式付款，双方应在本合同签订之日起90个工作日内，共同到相关部门办理银行贷款、网签、房产过户等相关手续；如果张新平与郭兰兰任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向守约方支付上述房产总价的10%作为违约金，同时守约方有权要求对方继续履行合同；实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；合同另约定了免责条款，即涉案房屋不符合国家及郑州市房屋上市交易政策法规及有关规定，三方均有权解除合同，互不承担违约责任。合同签订后，原告张新平交纳了定金及银行签件费，由曹杰（××）出具了收据，写明“今收到张新平购买珠江荣景11号2单元703的订房定金伍仟元整，剩余5000定在过户当天补齐”，由第三人出具了收据，写明“今收到张新平银行签件费6000元”。涉案房产为被告郭兰兰、付国力共同共有。2017年2月10日，被告付国力、郭兰兰与案外人签订《郑州市存量房买卖合同》，以820000元的价格出售给案外人。对当事人有争议的事实及证据，本院认定如下：被告郭兰兰、付国力是否构成违约。因二被告于2017年2月10日将涉案房屋出售给案外人，故二被告关于涉案房屋系经济适用房，不符合交易条件，二被告不构成违约的辩解理由，本院不予采信；原告张新平当庭提供其与郭兰兰于2016年9月22日的谈话录音，经法庭释明，被告逾期未提出异议，本院对录音证据予以采信，被告郭兰兰在上述谈话中表示，因打算购买新房才出售涉案房屋，但与原告订立《房屋买卖合同》以后，其打算购买的房屋已经涨了4500元，涉案房屋也涨了3800元，所以不能按照《房屋买卖合同》约定的价格出售，需要原告向其补差价；综上所述，被告郭兰兰、付国力拒绝按照与原告约定的房屋价格730000元将涉案房屋出售给原告张新平，系违反《房屋买卖合同》的约定。本院认为，原告张新平与被告郭兰兰、付国力及第三人弘润公司签订《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。二被告同意解除与原告张新平签订的《房屋买卖合同》，故关于原告要求解除与二被告签订《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持；原告要求二被告向其支付违约金73000元及代办费6000元，符合《房屋买卖合同》的约定，本院予以支持；因原告所交纳的定金5000元系由第三人所保管，故应由第三人弘润公司将定金5000元返还给原告张新平；原告要求二被告向其赔偿因房屋价格上涨所造成的损失203030元，因二被告已将涉案房屋出售给案外人，原告未申请对涉案房屋价格的涨幅申请鉴定，故参照二被告于2017年2月10日出售涉案房屋的价格820000元，本院认定涉案房屋上涨价格为90000元，即因二被告违约，给原告造成损失90000元，原告与二被告在《房屋买卖合同》中约定“实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”，故扣除二被告应向原告支付的违约金73000元，二被告应另向原告赔偿损失17000元；原告要求二被告向其赔偿租赁房屋的租金损失31500元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭兰兰、付国力于判决生效之日起十日内向原告张新平支付违约金73000元及原告因履行合同而支出的代办费6000元，并向原告张新平赔偿损失17000元，以上共计96000元；二、第三人郑州弘润房地产营销策划有限公司与判决生效之日起十日内将其所保管的定金5000元返还给原告张新平；三、驳回原告张新平其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6078元减半收取为3039元，由原告张新平负担2075元，被告郭兰兰、付国力负担964元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。本判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间的最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员 李岚二〇一七年四月十四日书记员 刘方 来源：百度“”