（2017）豫1282民初422号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-12-18
案件名称
王春亚与洛阳居业房地产开发有限公司、河南省新成悦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
灵宝市人民法院
所属地区
灵宝市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王春亚,洛阳居业房地产开发有限公司,河南省新成悦房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十二条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第九条；《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》：第五条，第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
河南省灵宝市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1282民初422号原告：王春亚，女，1964年2月18日出生，汉族，住河南省灵宝市。被告：洛阳居业房地产开发有限公司。住所地：河南省洛阳市老城区义勇北街*号。法定代表人：贾书员，该公司董事长。委托诉讼代理人：王峰、宋艳亮，河南天基律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：河南省新成悦房地产开发有限公司。住所地：河南省开封市开元名郡金池名郡**栋***号。法定代表人：尹乐新，该公司执行董事兼总经理。原告王春亚与被告洛阳居业房地产开发有限公司（以下简称洛阳居业房地产公司）、河南省新成悦房地产开发有限公司（河南新成悦房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，原告于2017年1月20日向本院起诉，本院受理后依法适用简易程序，于2017年4月5日公开开庭进行了审理。原告王春亚，被告洛阳居业房地产公司的委托诉讼代理人王峰到庭参加诉讼，被告河南新成悦房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王春亚向本院提出的诉讼请求：判令1、确认原、被告签订的商品房认购协议书无效；2、二被告连带返还房屋认购金123160元；3、二被告连带赔偿自支付认购金之日起按照年利率6%的损失。事实及理由：我知悉被告洛阳居业房地产公司灵宝项目部商品房预售广告后，与该公司售楼部签订商品房认购协议书，并按照约定支付认购金123160元。2015年6月，我查看施工现场、建设公告得知二被告产生联建纷争，建设项目已经停工。因被告未取得商品房预售许可证，商品房认购协议书属无效协议。二被告联合开发房地产，实为合伙关系，应连带返还认购金，并赔偿损失。被告洛阳居业房地产公司辩称，我公司未与原告签订商品房认购协议书，我公司开发的项目是居业尚品，而非龙福花园，我公司未收取原告支付的认购金。商品房认购协议书无效，因此取得的财产应当返还，但不存在违约责任和赔偿损失。故应驳回原告要求我公司返还认购金并赔偿损失的诉讼请求。被告河南新成悦房地产公司未到庭，亦未提交答辩状。原告王春亚向本院提交的证据材料有：1、二被告签订的项目联合开发协议书；2、龙福花园宣传彩页；3、灵宝市商品房认购协议书，购房款收据；4、原告的结婚证复印件。被告洛阳居业房地产公司向本院提交的证据材料有：1、二被告签订的项目联合开发协议书，灵宝市居业尚品补充协议书，建设工程规划许可证；2、被告洛阳居业房地产公司出具的报案材料，被告洛阳居业房地产公司向河南新成悦房地产公司发出的解除合同通知函及邮寄快递单；3、龙福花园售楼中心照片。被告河南新成悦房地产公司未向本院提交证据材料。本院依职权调取的证据材料有：灵宝市人民法院作出的（2016）豫1282民初829号民事判决书。经庭审质证，被告河南新成悦房地产公司未到庭，对原告与被告洛阳居业房地产公司提交的证据材料未质证。被告洛阳居业房地产公司对原告提交的证据4无异议，对原告提交的其它证据材料均有异议，认为证据1系复印件，不予质证，证据2不能证明原告购买的房屋是被告洛阳居业房地产公司开发的居业尚品项目，不能证明龙福花园与居业尚品项目是同一项目；认为证据3与被告洛阳居业房地产公司无关。原告对被告洛阳居业房地产公司提交的证据1和本院调取的证据材料无异议。被告洛阳居业房地产公司对本院调取的民事判决有异议，认为认定事实部分不清。本院认为，原告提交的证据材料，被告洛阳居业房地产公司提交的证据1、证据3、证据4及本院调取的证据材料互相印证，证据形式合法，内容客观真实，与本案案件事实有关联，可以作为本案定案的依据。被告洛阳居业房地产公司提交的证据2系单方制作，不具有客观性，不能证实其主张，不能作为本案定案的依据。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月31日，二被告签订项目联合开发协议书，约定：1、洛阳居业房地产公司与河南新成悦房地产公司联合开发位于灵宝市弘农北路西侧灵宝市居业尚品项目，洛阳居业房地产公司以土地使用权、土地证、建设用地规划许可证，以及施工现场前期整理工作作为合作投资，河南新成悦房地产公司以本协议签订后的后续全部投资作为合作出资，双方合作开发该项目；2、河南新成悦房地产公司于2013年10月10日前进场施工，同时向洛阳居业房地产公司支付合同定金500000元，工期一年半；3、河南新成悦房地产公司保证该项目在2014年5月底前开盘销售，并负责销售工作，洛阳居业房地产公司负责收款监督，并开设银行账户由双方统一管理收款，每周或每月分配一次；4、洛阳居业房地产公司分得该项目纯利润的60%，河南新成悦房地产公司分得纯利润的40%，开盘销售后回笼资金亦按该比例计取；5、开盘销售时，由双方共同委派财务管理人员管理；6、河南新成悦房地产公司实施工程项目使用洛阳居业房地产公司名称，洛阳居业房地产公司提供有效证照。2013年11月4日，被告洛阳居业房地产公司出具委托书，委托被告河南新成悦房地产公司根据上述协议，全权负责灵宝居业尚品项目的建设、销售等事宜。2014年8月6日，二被告签订灵宝市居业尚品补充协议书，对灵宝市居业尚品项目建筑施工招投标及施工合同总造价进行了补充。后被告河南新成悦房地产公司将居业尚品更名为龙福花园，并对上述项目以龙福花园的名称开始宣传销售，期间被告洛阳居业房地产公司曾派员视察。2015年1月29日，原告向被告河南新成悦房地产公司设立的龙福花园售楼部交纳房屋认购金123160元。被告新成悦房地产按照项目联合开发协议书约定，使用被告洛阳居业房地产公司的名称与原告签订灵宝市商品房认购协议书，约定：原告预定被告洛阳居业房地产公司建设开发的龙福花园项目，位于灵宝市××路西侧××花园××楼××单元××东户房屋。被告洛阳居业房地产公司未取得商品房预售许可证，被告河南新成悦房地产公司未向原告出示商品房预售许可证。截止目前该项目已累计销售六十余套房屋，被告河南新成悦房地产公司收取房屋认购金5000000余元。因被告河南新成悦房地产公司缺乏资金，以及上述项目未办理建筑工程施工许可证，致使建设项目停工。2015年5月，被告洛阳居业房地产公司向被告河南新成悦房地产公司邮寄解除合同通知函，二被告发生联营纠纷。案件审理过程中，因被告河南新成悦房地产公司缺席未到庭，致本案调解不成。本院认为：二被告签订项目联合开发协议书约定，二被告联合开发位于灵宝市弘农北路西侧灵宝市居业尚品项目，共同出资、共负盈亏、共担风险；协议还约定，被告河南新成悦房地产公司保证该项目在2014年5月底前开盘销售，并负责销售工作，被告洛阳居业房地产公司负责收款监督，双方共同委派财务人员进行管理。但是履行协议过程中，被告洛阳居业房地产公司在未取得商品房预售许可证的情况下，被告河南新成悦房地产公司与原告签订商品房认购协议书，违法预售房屋，收取原告房款，该协议属无效协议，被告河南新成悦房地产公司应当返还房款，并按照法律规定赔偿损失。被告洛阳居业房地产公司对财务收款监督不力，未委派财务人员进行管理，却在事后通知被告河南新成悦房地产公司解除协议，退出联营。被告洛阳居业房地产公司退出联营后，仍有权利分享和有义务承担联营体的盈余和债务，应当对退出前联营的全部债务承担连带清偿责任。原告要求确认商品房认购协议书无效，返还房屋认购金123160元，并按照年利率6%赔偿损失的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。被告洛阳居业房地产公司辩解其开发的项目是居业尚品，而非龙福花园，与客观事实不符，及其辩解不应承担责任的理由，不符合法律规定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项，《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第五条第（一）项、第九条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王春亚与被告河南省新成悦房地产开发有限公司签订的商品房认购协议书无效；二、被告河南省新成悦房地产开发有限公司返还原告王春亚房屋认购金123160元，并赔偿损失（自2015年1月29日起按照年利率6%计算至本院确定的履行之日止）；三、被告洛阳居业房地产开发有限公司对上述款项承担连带付款责任。上述第二、三项，限本判决生效后三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费3022元（原告已垫付），减半收取1511元，由被告河南省新成悦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审判员 聂全国二〇一七年四月十四日书记员 霍磊磊 来源：