（2017）沪01民终750号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-05-02
案件名称
袁廷旺诉董菁琳房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁廷旺,董菁琳,杨春花,杨顺军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终750号上诉人（原审被告）：袁廷旺，男，1953年9月7日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：谢颖，上海中夏旭波律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈丹，上海中夏旭波律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董菁琳，女，1987年9月14日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：周海英，上海市群成律师事务所律师。原审第三人:杨春花，女，1979年11月21日生，汉族，住上海市金山区。原审第三人:杨顺军，男，1955年11月13日生，汉族，住址同上。上列两原审第三人共同委托诉讼代理人:王任佳，上海普世律师事务所律师。上列两原审第三人共同委托诉讼代理人:张国元，上海普世律师事务所律师。上诉人袁廷旺因与被上诉人董菁琳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初7397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。袁廷旺上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人董菁琳的原审诉请。事实与理由：1、2016年5月20日，上诉人袁廷旺与被上诉人董菁琳签订《房屋买卖合同》，明确约定双方于本合同签署后69天内前往居间方签订《上海市房地产买卖合同》，即董菁琳应在2016年7月28日前取得购房资格，这是双方签订买卖合同的前提，但直至约定日期，董菁琳仍未取得结婚证，已构成根本违约，故袁廷旺于2016年7月28日发出《律师函》要求解约，应认定为合法有效；2、尽管上诉人于2016年7月16日收受第三人杨春花支付的定金20万，但双方在《购房定金约定》中明确载明，袁廷旺可在网签合同日之前无理由终止约定退回定金，截至7月28日前，上诉人袁廷旺与原审第三人杨春花、杨顺军从未达成实质性的买卖合同或履行相关交易手续，故袁廷旺与杨春花、杨顺军之间的定金约定并不影响上诉人与董菁琳买卖合同的继续履行，更不存在一房二卖的违约行为。被上诉人董菁琳辩称：董菁琳在2015年7月28日前没有结婚的事实，袁廷旺对此知情并约定好待董菁琳结婚后再办理过户，且董菁琳曾于2016年7月19日公证送达要求继续履行合同，因袁廷旺迟迟没有回应，因此董菁琳才一直没有登记结婚。但事后董菁琳调查得知，袁廷旺已经在7月16日收受第三人支付的定金并与其进行网签，该时间节点早于袁廷旺与董菁琳约定的网签时间，故袁廷旺的行为已明显违约，并在事实上造成董菁琳已无法进行网签。正是因为袁廷旺的违约行为，董菁琳才拖延至9月13日取得结婚证，故一审判令上诉人与董菁琳继续履行合同并无不当，董菁琳请求维持原判。原审第三人杨春花、杨顺军述称：第三人在购房前查阅过上海市金山区XX路XX弄XX号XX住宅（XX层）（下称案涉房屋）的产调登记，在确认房屋处于可交易状态后，第三人才与上诉人先后签订居间协议、房屋买卖合同并办理网签，上述协议合法有效且应当具有排他性。截至案涉房屋被查封之前，第三人已支付全部房款及相关税费，并于2016年8月31日取得房屋车库的钥匙，且已着手实施装修工作，因前门损坏才没有及时取得前门钥匙，但并不影响第三人已实际占有房屋的事实。故第三人对案涉房屋的购买是善意的且已完成付款与交付，请求法院改判将案涉房屋过户至第三人名下。2016年7月，董菁琳诉至一审法院，请求判令袁廷旺赔偿董菁琳按总房价20%的违约金50.60万元。审理中，董菁琳变更诉讼请求为：袁廷旺继续履行合同,即董菁琳支付房款，袁廷旺交付案涉房屋并将产权变更登记至董菁琳名下。一审法院认定：2016年5月20日，董菁琳、袁廷旺在居间方上海XX有限公司介绍下签订《房屋买卖合同》，约定：董菁琳以253万元价格买受袁廷旺所有的、建筑面积250.70平方米、未设立抵押及租赁的案涉房屋。双方应于本合同签署后69天内前往居间方签订《上海市房地产买卖合同》。董菁琳应于《上海市房地产买卖合同》签订后后69天内向袁廷旺支付首付款76万元（含已支付的全部定金）；董菁琳通过贷款方式支付第二期房款177万元。双方应于袁廷旺收到全部房款后对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由袁廷旺交付给董菁琳。双方应于2016年10月30日之前向房地产交易中心办理产权过户登记手续。本次交易中依据法律法规产生的所有税费全部由董菁琳承担。本合同签章处载明的地址或身份证地址即为各方的有效送达地址，若一方地址变更的，应及时通知相对方，否则均按照寄出后次日视为已送达。2016年5月22日，因案涉房屋登记权利人李雪珍去世，为避免产生纠纷，双方签订《房屋除名及唯一继承人协议》，约定：袁廷旺于董菁琳支付定金5万元后15天内前往房产交易中心进行房屋除名手续，保证房产证上只有袁廷旺名字以及袁廷旺为唯一继承人。如导致无法过户，袁廷旺承担违约责任。以上协议非袁廷旺个人原因造成以外，且不承担责任，即袁廷旺返还董菁琳5万元定金。所有除名费用由董菁琳承担。当日，董菁琳转账支付袁廷旺定金5万元（袁廷旺出具的收据签署日期为2016年5月21日）。2016年5月27日，董菁琳转账支付袁廷旺5万元。2016年6月6日，房屋管理部门核准案涉房屋登记权利人为袁廷旺。2016年7月中旬，双方通过电话、微信各自表达了对个税负担、购房资格的意见，袁廷旺意欲解除合同，但未能形成一致意见。2016年7月29日，上海市奉贤公证处出具（2016）沪奉证字第4724号《公证书》：董菁琳的委托代理人盛某于2016年7月22日向本处申请对发出的信函内容及过程进行公证，本公证员与董菁琳的委托代理人盛某一并至上海市奉贤区XX路XX号光明邮政支局营业大厅寄送发给袁廷旺的《催告函》的整个过程，本公证书相粘连的信函复印件内容与与董菁琳委托代理人盛某于2016年7月22日发给袁廷旺的信函内容相符。该《催告函》称：董菁琳已准备好首期房价款，不同意袁廷旺要求终止合同，要求继续履行，并要求袁廷旺收到本函后3日内书面联系董菁琳并配合完成付款手续等等。2016年7月28日，袁廷旺委托律师向董菁琳发送的《律师函》称：董菁琳不具备购房资格致未能签署示范文本，以及董菁琳明确表示不承担继承份额再交易所产生的所得税致房屋买卖无法继续进行。董菁琳已构成严重违约，正式函告董菁琳，双方签订的《房屋买卖合同》自收到本律师函之日起解除，并于3日内联系本律师磋商解除事宜，但保留要求董菁琳及居间方支付违约金等赔偿权利。上述函件于2016年7月30日送达董菁琳。另董菁琳表示继续履行合同，已将购房款243万元付至法院账户。另查明，原审第三人杨春花、杨顺军系父女关系。其于2016年7月16日向袁廷旺支付购房定金20万元。同日，第三人杨春花（乙方）与袁廷旺（甲方）签定《购房定金约定》，载明：乙方同意并愿意甲方在网签合同日之前无理由终止约定退回定金，不作违约处理。审理中，董菁琳向法院申请《调查令》，提供了2016年9月18日上海市房地产交易中心的合同备案信息查阅结果，案涉房屋备案情况如下：1、经纪机构为上海XX事务所；2、网上合同信息备案日期为2016年7月16日；卖售人为袁廷旺，买受人为杨春花；4、网上合同信息变更情况为，上述房地产经纪机构于2016年8月9日进行了网上合同信息变更，卖售人为袁廷旺，买受人为杨顺军。董菁琳在法院指定期间提交了城保个人缴费手机截屏以及结婚证，董菁琳至2015年12月累计缴费52个月，董菁琳与卞某（身份证件号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）于2016年9月13日登记结婚。袁廷旺称已将案涉房屋交付第三人。两第三人表示房屋钥匙未拿，已办理过户，但无产权证。两第三人另称已支付全部购房款，但在法院指定期间未提供相应的支付凭证。审理中，法院准予董菁琳财产保全申请，查封了袁廷旺名下的案涉房屋。一审认为，《上海市房地产买卖合同》作为示范文本，当事人可约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。实践中买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后，为办理过户手续之需要，大多约定双方再需签订示范文本。本案中双方当事人已就案涉房屋的买卖达成一致意见，并签订《房屋买卖合同》。该合同系当事人的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应当认定为合法有效。已签合同虽约定了再需签订示范文本，但签订示范文本需双方在意思表示一致后付之行为方可完成；双方也未约定示范文本的签订为合同生效要件，在双方已成讼争之下，已无履行之现实，只是董菁琳丧失了向银行贷款的机会。在该约定的期限到来之前，双方因案涉房屋除名后的个税负担以及董菁琳的购房资格产生争议；至于已发生的除名费用袁廷旺未予主张，交易费用尚未发生，其实双方协议已对上述费用的负担作出明确约定，应不存争议；至于董菁琳购房资格问题，属于动态状态，本由房屋主管部门依据法律法规以及政策，结合具体时间、情形审核认定，况且董菁琳在审理中提供的证据也证实了其已具有购房资格。更为严重的是，袁廷旺在未处理好董菁琳、袁廷旺间的买卖关系前，又与杨春花、杨顺军就同一标的物又形成买卖关系。由此可见，袁廷旺寻找种种借口无非意欲解除董菁琳、袁廷旺间已签合同，其主观恶意明显，已然构成违约。董菁琳在该日期届期前催告袁廷旺接受首期房款也未能成行，而无解除权的袁廷旺却函告董菁琳合同已经解除，绝然没有法律约束力。鉴于董菁琳请求继续履行合同，因未签示范文本致董菁琳无法申请贷款支付房款，但表示可以现金方式支付。合同继续履行应无障碍，各方应按照合同约定全面履行义务。双方合同约定的董菁琳向袁廷旺支付房款、双方办理案涉房屋产权变更登记以及袁廷旺向董菁琳交付案涉房屋的时间均已届期，故应于判决生效后即可履行。另相关交易费用由董菁琳承担，亦符合合同约定。一审法院审理后于二〇一六年十一月二十一日作出判决：一、原告董菁琳与被告袁廷旺于2016年5月20日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、原告董菁琳应于本判决生效之日起十日内支付被告袁廷旺购房款人民币2,430,000元；三、被告袁廷旺应于本判决生效之日起十日内将位于上海市金山区XX路XX弄XX号房屋交付给原告董菁琳，并配合将该房屋变更登记至原告董菁琳名下，相关交易费用由原告董菁琳承担。经本院审理查明，董菁琳取得结婚证的时间是2016年9月13日。原审第三人杨春花、杨顺军称：已实际取得案涉房屋的车库钥匙并实施装修行为，袁廷旺亦称已于8月13日交付房屋且杨春花、杨顺军对此予以认可，故杨春花、杨顺军已实际占有房屋并将购房款及相关税费一并缴付，为此第三人提供收据、网银转账截图、税务发票等证据予以证明。一审法院除上述查明事实外，本院依法予以确认。经本院调查，上海市房地产交易登记服务热线的工作人员明确回复：根据上海市房地产买卖的相关政策规定，买房人取得购房资格的认定时间应截止于买卖双方网签之时，即买房人网签时若不具备购房资格就无法正常办理审税、贷款申请以及过户等后续业务。本院认为：上诉人袁廷旺与被上诉人董菁琳于2016年5月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按约全面履行。在履约过程中双方发生争议，故本案争议焦点在于上诉人与被上诉人没有在2016年7月28日前签订《上海市房地产买卖合同》的原因和责任归属，以及上诉人所述已将房屋出售给第三人杨春花、杨顺军，是否会影响上诉人和被上诉人买卖合同全面履行。对此，鉴于袁廷旺与董菁琳双方在合同中明确约定：双方于本合同签署后69天内前往居间方签订《上海市房地产买卖合同》，即董菁琳应在2016年7月28日前取得购房资格，这是双方签订买卖合同的前提。但事实上，董菁琳于9月13日取得结婚证，即购房资格的取得时间已违反双方约定，且根据上海市房地产交易登记服务热线的回复可知，董菁琳只有在2016年7月28日网签之前取得购房资格，才能顺利办理网签、审税、贷款申请以及过户等后续业务，因而袁廷旺与董菁琳没有按约定时间签订《上海市房地产买卖合同》的原因在于董菁琳逾期取得购房资格。一审有关董菁琳购房资格应当动态认定的说法，缺乏事实与法律依据，本院实难采纳。故董菁琳逾期取得购房资格的行为已构成根本违约，袁廷旺依法享有解约权，现袁廷旺证明自己已于2016年7月28日发出《律师函》要求解约，应认定为合法有效，本院予以采纳。而对于袁廷旺与杨春花、杨顺军于2016年7月16日进行网签，被上诉人由此主张上诉人先行违约以致延误了自己取得购房资格的时间，该主张缺乏依据，本院不予采纳，因为袁廷旺（甲方）与杨春花、杨顺军（乙方）在《购房定金约定》中明确约定：乙方同意并愿意甲方在网签合同之前无理由终止约定退回定金，不作违约处理，同时如果董菁琳在2016年7月28日前取得购房资格，则袁廷旺与杨春花、杨顺军后来网签的房屋买卖合同可撤销，但事实上董菁琳并未在7月28日之前取得购房资格。因此，终因董菁琳自身未及时取得购房资格，造成根本违约，与袁廷旺后将房屋出售给杨春花、杨顺军无关。综上，上诉人袁廷旺的上诉请求，本院予以支持。原审法院在认定袁廷旺与董菁琳买卖未成的责任方面有失偏颇，致所作判决不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初7397号民事判决；二、驳回董菁琳的诉讼请求。一审案件受理费减半收取13,120元、财产保全费5,000元合计人民币18,120元，二审案件受理费人民币26,240元，均由董菁琳负担。本判决系终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一七年四月十四日书 记 员 王长鹏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条......第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；...... 更多数据：