（2017）浙01民终1406号

裁判日期: 2017-04-14

公开日期: 2017-06-27

案件名称

陈岗、上海兆龙投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈岗,上海兆龙投资有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2017）浙01民终1406号上诉人（原审被告）：陈岗，男，1974年9月28日出生，汉族，住浙江省富阳区。委托代理人：杜记华(系陈岗妻子)，女，1987年3月29日出生，汉族，住浙江省富阳区。委托代理人：杨国勇，浙江铁诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海兆龙投资有限责任公司，住所地：上海市浦东新区枣庄路675号北201室。法定代理人：时伟。委托代理人：姚冰，浙江六和律师事务所律师。上诉人陈岗与被上诉人上海兆龙投资有限责任公司（以下简称兆龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初3176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2013年9月28日，陈岗与周某签订一份《租赁协议》，约定周某将白乐桥房屋提供陈岗使用，租赁期限自2013年8月1日至2017年8月1日。租金每年315000元。第一年房租于合同签订后7日内付清，剩余房租于当年3月10日有一次性付清。2014年12月15日，双方签订《补充协议》，约定陈岗未经周某书面同意不得转让本协议的权利与义务。庭审过程中，周某在法院所作的询问笔录中陈述，其此前不知陈岗将房屋转租给兆龙公司，后也不同意陈岗将房屋转租给兆龙公司。2014年12月，兆龙公司（乙方）与陈岗（甲方）签订一份《杭州市房屋租赁合同》，约定甲方将白乐桥三层房屋共计1000平方米出租给乙方，用于办公与接待。租期三年，自2015年1月1日至2017年12月31日，2014年12月15日至2015年1月31日为免租期，甲方在2014年12月15日前向乙方交付房屋。租金每年750000元。协议签订后，乙方向甲方支付房屋押金400000元。首期租金687500元，于2014年12月15日支付给甲方。之后每年租金提前一个月支付。协议签订后，陈岗依约将房屋交付给兆龙公司，兆龙公司于2014年12月15日支付陈岗押金400000元，于2015年1月7日支付陈岗租金687500元。兆龙公司接收房屋后，对房屋进行了装修。2015年5月，因陈岗未依约支付给周某房屋租金，周某两次书面通知兆龙公司从租赁房屋中搬出，导致兆龙公司不能正常使用。后兆龙公司与陈岗签订一份《房屋租赁补充协议》，约定陈岗同意补偿兆龙公司因不能正常办公产生的三个月房租损失，陈岗承诺于2015年6月30日前处理好房屋问题，保证兆龙公司正常办公，不受周某方人员的影响。否则，陈岗赔偿兆龙公司全部装修费用，返还兆龙公司支付的房租70万元、押金40万元。2015年8月20日，兆龙公司（甲方）与陈岗（乙方）签订一份《协议》，约定因双方于2014年12月签订的房屋租赁合同无法继续履行，双方协议解除该合同。自协议签订之日起，乙方愿意偿还甲方支付的房屋租金687500元、押金400000元、赔偿装修费976000元及律师费70000元，以上合计2133500元。乙方于2015年8月25日向甲方支付100000元。乙方为表示诚意，应于2015年8月24日前向甲方交付动产（该动产双方评估价不低于3000000元）清单一份。双方于2015年8月25日对动产进行清点、评估、交付。如乙方在2015年10月1日前未予履行剩余款项2123500元的支付义务，甲方有权处分上述动产抵偿乙方债务。上述协议签订后，陈岗仅支付了兆龙公司100000元，其余款项未支付。因周某多次要求兆龙公司搬离案涉房屋，2015年5月至12月，兆龙公司不能正常使用房屋。2015年12月，周某将房屋收回自行使用管理。兆龙公司因本次诉讼，委托浙江六和律师事务所律师代理，因此支付律师费70000元。2015年9月6日，兆龙公司向法院提出诉讼请求：1.解除兆龙公司、陈岗的《房屋租赁合同》；2.陈岗返还租金687500元、押金400000元及赔偿装修等费用976000元、律师费70000元，并承担违约金50000元；3.本案诉讼费由陈岗负担。后法院释明案涉双方签订的《房屋租赁合同》可能被认定无效，兆龙公司将诉讼请求变更为：1.陈岗返还租金687500元、押金400000元及赔偿装修费用9760000元，装修费用的利息为143336.13元，律师费70000元，合计费用合计2276836.13元；2.本案诉讼费由陈岗负担。原审法院认为，陈岗未征得周某书面同意，将其从周某处承租的案涉房屋转租给兆龙公司，事后周某对此亦不认可，故兆龙公司与陈岗之间签订的签订《杭州市房屋租赁合同》应认定无效。双方于2015年8月20日所达成的《协议》，系基于有效合同解除后双方相关权利义务的约定，因上述房屋租赁合同系无效合同，故该《协议》不能作为认定陈岗相关付款义务的依据。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据双方陈述，可以认定陈岗已收取兆龙公司租金687500元、押金400000元，对该部分款项，陈岗理应返还兆龙公司。关于装修费，虽然《协议》不能作为陈岗付款的依据，但该协议内容系陈岗的真实意思表示，其中确认赔偿兆龙公司装修费用976000元，可以作为兆龙公司投入案涉房屋装修价值的依据。因目前房屋已被周某收回，兆龙公司所投入的装修物均未取回，相应投入的装修费用976000元应视为损失。因案涉房屋租赁合同系陈岗未经出租人周某同意转租所致，故该部分装修损失应由陈岗赔偿。以上合计陈岗应支付兆龙公司款项为2063500元，扣除陈岗已支付的100000元，陈岗尚应支付兆龙公司1963500元。至于兆龙公司主张的律师费，依据不足，不予支持。关于利息，考虑到兆龙公司对案涉房屋租赁合同被认定无效亦存在一定过错，故对利息主张，法院不予支持。至于陈岗辩称的质押物冲抵相应款项的问题，因兆龙公司不认可其目前保存陈岗所述的质物，陈岗亦无有效证据予以证明，故对该意见法院不予采信。陈岗可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈岗于判决生效之日起十日内诉返还上海兆龙投资有限责任公司租金、押金、并赔偿装修费用共计1963500元。二、驳回上海兆龙投资有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24268元，由上海兆龙投资有限责任公司负担2445元，由陈岗负担21823元。上海兆龙投资有限责任公司于判决生效之日起十五日内向法院申请退费；陈岗于判决生效之日起七日内，向法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，陈岗不服上述判决，向本院提起上诉称：首先，租赁合同无效，该合同后续的补充协议等从合同也应属于无效，此时不能再直接以此作为解决双方纠纷的依据。其次，双方应根据各自的过错分担责任。本案中被上诉人兆龙公司对于本案的发生存有过错，应当承担相应的责任。因为1.被上诉人兆龙公司作为专门从事金融投资等工作的公司，本身风险控制等管理机制健全完备，具备较一般人更高的预测控制风险能力；2.通过双方所签订的租赁合同第十三条第13.2款也可以证明，该条明确：“鉴于目前无法出具完备的各上家租赁合同，甲方（上诉人陈岗）对于履行本合同各项义务提供质押担保。担保物为甲方自家的家具（详见附件清单），本合同生效后，担保物由乙方（兆龙公司）占有，仍放置在出租屋内工艺坊使用”通过以上两点，说明兆龙公司应当能够预见，并且也已经预见到了本案的风险所在，而且已经做了相应的应对措施，即要求上诉人陈岗提供了担保物。基于此，兆龙公司对于本案的发生也是存在过错，也应当根据其过错程度承担相应的责任或损失。再次，关于各项费用。1.关于租金或房屋占有使用费。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。”本案中，兆龙公司自2014年12月接收房屋进行装修，至2015年12月份，一直占有使用案涉白乐桥的房屋，故其依法应当支付该段时间的租金或者房屋占有使用费，而不应将上诉人所收取的租金全部予以退还。2.关于装修款。如前所述，合同无效后，该装修款的总金额应当据实审查认定，而不应再根据补充协议进行直接认定。根据江西逸才和装饰设计工程有限公司的决算书，案涉房屋的装修款为772569元，根据被上诉人所提供付款凭证，其实际支付给江西逸才和装饰工程有限公司的数额为699269元（部分转给合同约定的张玲）其余款项支付名目等不是十分清楚。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，兆龙公司已经实际使用了案涉房屋，按照该规定，最差的结果也应当是双方根据过错分担现值损失，而非由上诉人单方承担全部赔偿责任。最后，关于质押物。兆龙公司曾经接收质押物（即26件金丝楠木家具）通过如下证据可以证明：A.兆龙公司一审提交的证据杭州市房屋租赁合同第十三条第13.2项（页码为第6页）。双方有要求上诉人交付质押物的合意；B.兆龙公司一审提交的证据房屋租赁补充协议第三段后两行（页码为第14页）。双方约定兆龙公司在约定条件成就时可以处分质押物（该处约定的很明确，存放在白乐桥的家具。如果没有接收，怎么会有存放在的说法呢）；C.兆龙公司一审提交的证据2015年7月13日兆龙公司向上诉人发出的履约通知书。正文第二段倒数第三行中间“我司将全权处置白乐桥之质押物”。说明兆龙公司已经实际接收并占有着上诉人交付的质押物；D.熊新宇的证言及兆龙公司向杭州市公安局西湖区分局灵隐派出所的报案记录，也均能说明兆龙公司已经实际接收了上诉人交付的质押物。质押物的处置。依据合同法第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上，本案中，根据现有证据及本次庭审所查明事实，足以证明上诉人已经向兆龙公司交付了质押物（26件金丝楠木家具等）。如本案合同无效，或兆龙公司不主张行使质押权的话，则兆龙公司亦应将该质押物归还给上诉人。请求二审法院撤销一审判决，上诉人同意补偿被上诉人20万装修损失；本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人兆龙公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，应予维持。1、上诉人所提到的一审判决对基本事实未予查明及对本案有关联的重要事实刻意回避的问题，其理由均不成立。一审法院根据被上诉人所提交的证据及对周某的询问，已经查明，是因为周某并不同意上诉人将涉讼房屋进行转租，而导致被上诉人无法按约使用涉讼房屋的基本事实。并且上诉人与被上诉人于2015年8月20签订了《协议》，一致同意解除房屋租赁合同，并就返还房屋租金、押金、赔偿装修费用、律师费等一并做出了约定。从该协议的签订内容来看，也充分反映了是上诉人的原因造成涉讼房屋无法使用的事实。上述证据已相互印证了造成无法继续履行房屋租赁合同的根本原因在于上诉人一方。至于上诉人在上诉状中提到的是由于周某更改账户导致上诉人无法交付房租，其在一审中并未提交相关证据。不论什么原因，最终的结果已造成被上诉人无法使用涉讼房屋事实。上诉人认为．一审法院故意回避与本案有关联的重要事实，其没有依据。上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁补充协议》中约定“存放在白乐桥的家具全部质押给被上诉人任其全权处理”，上诉人只是在协议中表明同意由被上诉人全权处理，和实际中是否切实得到了履行并不能等同而论。根据“谁主张、谁举证”的原则，一审法院所要审理的案件是房屋租赁合同纠纷，只要查明原被告双方所签订的房屋租赁合同是否有效，如何履行以及哪一方存在违约的情形等即可。至于合同终止后家具如何处理不属于原告的诉求范围，上诉人在一审中既未提供有效证据，也未提出反诉，显然这一事实根本不属于一审法院需要审查的范围，故上诉人这一理由并不成立。2、上诉人认为一审法院涉讼房屋的终止时间及交付手续未予查明，实则不然。被上诉人在一审诉状中已做陈述，涉讼房屋于2015午6月即无法再使用。上诉人也明知正是由于周某的干涉而导致被上诉人根本无法使用房屋，该房屋已由周某收回，怎么可能再由被上诉人办理房屋交接手续?上诉人向被上诉人收取租金及押金至今已有两年多时间，明明是其单方原因导致合同无法履行，租金和押金分文不还，还给被上诉人造成了高额的装修费用损失。被上诉人迫于无奈诉讼至法院，历经一年多时间才判决，但上诉人不仅不履行判决，还以上诉为由来恶意拖延时间，反倒说被上诉人与周某串通，这根本就是恶意中伤。被上诉人作为一家正常经营的企业，有什么理由要和周某串通?又能从中得到什么益处?恳请二审法院对上诉人这种完全没有诚信的行为尽快予以查明，早日做出判决，避免其滥用司法权利以达到其个人不正当的目的。3、根据上诉人在一审中所提交的证据，【家具移交清单】、【质押承诺】来看，这都是其单方制作，不具有真实性。被上诉人根本没有收到过所谓的26件金丝楠木家具，上诉人在一审中也未单独提出诉讼请求，这显然不属于一审法院所要审查的事实范围。二、原审法院适用法律基本正确。1、双方所签订的《协议书》应属有效合同。《租赁合同》虽被一审法院认定无效，但《协议书》并非是《租赁合同》的从属条款或附属性合同，该《协议书》的内容是独立于租赁合同而另行签订，上诉人自愿偿还被上诉人已支付的租金、押金、装修费、律师费等一系列费用及如何履行而达成的一致意见。该协议签订后，上诉人又再次拒绝履行，毫无诚信可言。这才导致被上诉人诉至法院，被上诉人认为该协议书中所约定的内容并不违反法律禁止性规定，故不应认定为无效合同。被上诉人尽管对一审法院未支持律师费感到遗憾，但为了使一审判决尽早得到执行，减少更大损失，故没有提出上诉。2、被上诉人并不存在重大过错。第一，涉案房屋本身就无法办理房屋产权证，签订合同之时只能听信上诉人所做出的承诺，其具有出租权；相对而言，上诉人明显具有重大过错，明知自己不具备转租权，却收取租金赚取差价，还放任被上诉人投入巨大资金进行装修，造成该损失的根本原因在于上诉人一方，当然应由上诉人承担；第二，造成房屋租赁合同无法履行的原因一审已经查明，是周某不同意上诉人转租而多次致函给被上诉人要求搬离涉讼房屋，并非被上诉人主动搬出。第三、上诉人所谓的金丝楠木家俱根本没交给被上诉人处置，而是放置在涉讼房屋中。被上诉人连自身的房屋承租权都无法行使，又怎么可能对该房屋中的家具承担保管义务。上诉人在一审中并没有提出反诉，根据民诉法“不告不理”的原则，一审法院应按照当事人的起诉案由进行审理，根本无需查明与案件无关的事实。可见，上诉人以上三点理由根本无法成立，将过错强加于被上诉人一方，就是为了推卸责任。3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。可见，在上述条款中，并没有规定“无需退还全部租金”。对于押金和装修费，上诉人在双方所签订的协议中对上述金额予以认可，一审庭审时却以受胁迫签订该《协议书》为由，然而又提不出任何证据。并且，一审中上诉人也根本没有对工程装修款提出鉴定申请。原审法院完全是按照双方真实意思表示，对上述一系列的费用金额做出了认定，合法有据。三、一审法院用了一年多时间来审理本案，在租赁合同是否有效的问题上十分慎重做出了认定，根本不是草率判决。本案从受理到做出一审判决，时隔十三个月之久。被上诉人正是基于合同可能被认定无效的情形下，不得不变更了部分诉讼请求，一审法院又再次给予上诉人举证期限。上诉人在长达一年多时间内都没有提出任何证据，却以原审法院在被上诉人变更诉讼请求时，没有给其充分举证期限为由，认为一审草率做出判决，该理由太过于牵强。综上，被上诉人认为一审法院的判决虽有小瑕疵，但为了早日让判决书生效，故放弃上诉。另据周某所说，是因为上诉人没有及时支付租金，才导致周某收回涉案房屋。被上诉人并没有一直占有该房屋，房屋是在2015年6月份，周某已经收回。恳请二审法院尽快查明事实，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院审理期间，双方当事人未提交新证据。本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据现有证据，陈岗在未征得周某书面同意的情况下，将涉案房屋租赁给兆龙公司，对陈岗的转租情况，周某在事后也不予认可，故陈岗与兆龙公司签订的《杭州市房屋租赁合同》应认定无效。因合同无效，故陈岗已收取兆龙公司的租金687500元、押金400000元应当返还兆龙公司。2015年8月20日，陈岗与兆龙公司所达成的《协议》中确认陈岗赔偿兆龙公司装修费用976000元，该费用系兆龙公司投入案涉房屋装修价值的依据。现涉案房屋已被周某收回，兆龙公司所投入的装修物均未取回，兆龙公司投入的装修费用976000元应视为其损失，该部分装修损失应由陈岗赔偿。现陈岗上诉主张兆龙公司投入的装修费用为699269元，但陈岗未提交证据来佐证其主张的兆龙公司投入的装修费用为699269元的事实，故其应承担举证不能的责任。陈岗上诉所称质押物26件金丝楠木家具冲抵相应款项的问题，因陈岗该主张可能涉及第三人，兆龙公司亦不认可公司目前保存陈岗所述的质押物，且陈岗在一审法院审理时对该主张并未提出反诉，故陈岗可另行主张权利。综上，陈岗的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20671.5元，由上诉人陈岗负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赵为民审　判　员　　张一文代理审判员　　睢晓鹏二〇一七年四月十四日书　记　员　　何　英来源：百度“”