（2017）鲁01民终813号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-05-03
案件名称
济南青华医院与济南市市中区人民政府四里村街道办事处房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈亚淙,济南市市中区人民政府四里村街道办事处
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终813号上诉人（原审被告）：陈亚淙，男，1967年2月2日出生，汉族，住福建省莆田市。委托诉讼代理人：任月红，山东圆刚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南市市中区人民政府四里村街道办事处，住所地济南市。法定代表人：朱文杰，主任。委托诉讼代理人：王鸿刚，山东德康律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，山东德康律师事务所律师。上诉人济南青华医院因与被上诉人济南市市中区人民政府四里村街道办事处（以下简称四里村办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民重初字第3171号民事判决，向本院提起上诉。二审期间，济南市市中区市场监督管理局于2016年10月17日下达登记号为（市中）登记内销字[2016]第000500号准予注销登记通知书，决定准予济南青华医院注销登记。因济南青华医院登记为个人独资企业，本案变更陈亚淙为上诉人。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈亚淙上诉请求：1、撤销（2013）市民重初字第3171号民事判决，依法改判驳回诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人四里村办事处承担。事实与理由：一审判决的事实认定违反了法律强制性规定，判决结果严重错误，应当予以纠正。第一，一审判决超越了案件性质和诉讼内容。1、被上诉人四里村办事处提出的腾房理由是济南青华医院与其签订的租赁合同无效。被上诉人四里村办事处所诉的案件性质是确认之诉而非租赁合同纠纷，一审判决直接以租赁合同纠纷进行审理是错误的。其在一审中提交的证据均是证明涉案房屋为合法有效房产的证据，根本没有证据证明房屋为违法建筑。一审法院应当驳回被上诉人四里村办事处的诉讼请求，不应未经审理直接作出腾房的错误判决结果。被上诉人四里村办事处的诉讼请求和举证内容相结合，不可能推出一审法院的判决结果。2、一审判决第二项判决内容为“判令被告支付自2013年8月30日起，参照年租金269.9万元的标准支付房屋占有使用费”，“租金”和“占有使用费”这是两个完全不同性质的概念，既然一审法院认定按照租金收取费用则证明其也认定合同为合法有效。而且被上诉人四里村办事处是济南市市中区人民政府的下属单位，是一级行政单位，其对外出租的房屋是有效合法的房产才可能收取租金。一审法院已经确定被上诉人四里村办事处收取租金合法有效，又作出“占有使用费”的判决结果自相矛盾。第二，一审判决认定事实错误。济南青华医院于2002年5月起已经租赁使用14年，而且济南市市中区人民法院作出（2013）市民初字第3171号民事判决已认定双方的租赁关系为无固定期限的租赁合同关系，对此济南市中级人民法院也未否定。被上诉人四里村办事处及一审法院所审理和提出的2011年12月5日《房屋租赁协议》早已到期，无须对此作出效力的评价。涉案标的的南半部分是国美电器租赁使用，北半部分是济南青华医院租赁使用。同一栋大楼租给济南青华医院的无效，租给他人的就有效，一审法院把被上诉人四里村办事处的陈述作为行政裁决书执行。被上诉人四里村办事处在事实陈述及庭审中从未承认涉案房屋为未取得建设工程规划许可证的建筑物，更否认为违法建筑。对此客观事实一审法院没有调查和落实。一审法院判决的本院认为写着“济南市市中区人民政府四里村街道办事处依据合同无效要求……”。合同是否有效应当由法院依据事实和法律进行确认，其他任何第三者均无权确认。（2013）市民重初字第3171号民事判决，没有关于确认济南青华医院与被上诉人四里村办事处之间的无固定期限租赁合同是否有效的判决，所以一审判决的本院认为没有事实依据更没有法律依据。第三，一审判决结果严重错误。1、被上诉人四里村办事处变更后的诉讼请求第一项是“请求依法认定申请人与被申请人于2011年12月5日所签订的房屋租赁协议无效；”而一审判决的两项判决结果中均未涉及该项请求，第一项判决内容为“腾房”。被上诉人四里村办事处的诉讼请求与一审判决结果不相符，一审法院未对此作出说明。一审判决违反了《中华人民共和国民事诉讼法》及民诉法司法解释的规定，应当予以撤销。2、一审判决只是将双方当事人的陈述和抗辩进行罗列，然后写了“本院认为”，最后便直接作出了“腾房”和“按租金计算使用费”的结果。这样的结果没有依据和基础。第四，一审法院不应当判决由济南青华医院交纳诉讼费。1、被上诉人四里村办事处在一审中提出确认2011年12月5日租赁合同无效，而一审法院在判决结果并没有支持其诉讼请求，因此一审案件诉讼费应当由被上诉人四里村办事处承担。2、被上诉人四里村办事处在诉状内容及一审庭审中郑重确认涉案房屋为合法有效的房产，根本不存在违法建筑的情况，其要求济南青华医院腾房没有事实依据和法律依据。所以，一审判决更不应当判决由济南青华医院承担诉讼费。四里村办事处辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人陈亚淙的上诉请求。二、被上诉人四里村办事处提交的证据真实性和合法性经过一审法院的认定，因涉案标的没有取得建设工程规划许可证，故与济南青华医院签订的房屋租赁协议违反法律、行政法规强制性规定，为无效协议。这种认定符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。上诉人陈亚淙认为涉案房屋系违法建筑，是属于执法局的管辖范围，不属于法院的管辖范围，与本案无关。租金和占用使用费是完全不同的两个概念，租赁合同有效的情况下收取的是租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同无效的情况下，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持，一审法院判定参照租赁合同中年租金269.90万的标准支付房屋占有使用费是有法律依据的。本案经过一审判决、二审裁定发回重审、重审一审到现在二审，（2013）市民初字第3171号判决未生效，该判决内容不能作为认定案件事实和生效的法律依据，重审一审完全可以就本案事实重新作出认定，上诉人陈亚淙引用（2013）市民初字第3171号未生效判决，认为该租赁协议为无固定期限的租赁合同关系是错误的。被上诉人四里村办事处与国美之间的租赁合同效力问题与本案无关。租赁合同无效，不影响合同到期后被上诉人四里村办事处请求法院判令上诉人陈亚淙支付占用使用费和腾房的诉讼请求，二者之间并不矛盾。（2013）市民重初字第3171号判决认定，因双方所签订的涉案房屋租赁协议因违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为无效协议。一审法院对案件受理费的判决合理。四里村办事处向一审法院起诉请求：依法认定双方于2011年12月5日所签订的房屋租赁协议无效；判令济南青华医院腾出位于济南市市中区英雄山路10-2号，建筑面积为1653平方米的办事处（花卉市场）综合商贸楼、附属建筑面积为821平方米的简易房及主楼后走廊并交还四里村办事处；判令济南青华医院参照协议约定的租金标准支付自2013年8月30日至判决生效之日止的房屋占有使用费。一审法院认定事实：1999年10月，四里村办事处与案外人济南市市中区房地产开发（集团）总公司签订了《土地置换协议书》，将四里村办事处位于经十路44号的英雄山中心市场的土地与济南市市中区房地产开发（集团）总公司位于英雄山路10号的土地进行置换。2000年3月20日，原济南市市中区经济计划委员会作出了市中经计字［2000］第13号“关于四里村街道办事处建设综合商贸楼基建计划的批复”，同意四里村办事处在英雄山路10号建设综合性商贸楼，建筑面积7000平方米。2000年7月14日，济南市规划局为四里村办事处颁发了编号为（2000）鲁01-02-86号的“建设用地规划许可证”，该证记载的用地项目名称为“花卉市场”，用地位置为“英雄山路”。2000年8月25日，原济南市建设委员会为四里村办事处颁发了证书编号为20000251号的“山东省工程建设项目报建证”，该证记载的工程名称为“花卉市场”，建设性质为“新建”，面积为“6000平方米”，建设地点为“市中区英雄山路10号”。2000年12月6日，原济南市建设委员会为四里村办事处颁发了编号为（2000）济市建施字第0335号“建设工程施工许可证”，该证记载的建设单位为“四里村办事处”，工程名称为“花卉市场”，工程地点为“市中区英雄山路10号”。本案涉案的位于济南市市中区英雄山路10-2号的房屋，系通过上述置换、审批程序后由四里村办事处开发建设，涉案房屋现尚未办理房屋产权证书。2007年11月19日，四里村办事处、济南青华医院签订了关于涉案房屋的房屋租赁合同，约定的租赁期限自2007年11月29日起至2011年11月28日止。2011年12月5日，四里村办事处、济南青华医院签订了《房屋租赁协议》一份，约定四里村办事处将位于济南市英雄山路10-2号办事处综合商贸楼续租给济南青华医院使用；租赁期限为壹年，自2011年11月29日起至2012年11月28日止；租金标准：1-4层按建筑面积1653平方米计租，单价每平方每天4.2元，年租金为253.40万元，简易房及主楼后走廊建筑面积为821平方米，年租金为16.50万元，总计年租金为269.90万元；租金支付方式为，签订协议时，济南青华医院向四里村办事处一次性交纳一个季度租金674750元，以后均提前十五日预交一个季度租金；协议第十二条约定：“租赁期满后，本合同即终止，届时乙方（济南青华医院，一审法院注）须将房屋退还甲方（四里村办事处，一审法院注）。……”。2012年11月28日《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满后，济南青华医院继续占有、使用涉案房屋，四里村办事处继续按照租赁协议约定的租金标准收取济南青华医院交纳的房屋租金，租金收取至2013年8月29日。2013年12月20日、12月25日，济南青华医院向四里村办事处寄发了要求交纳涉案房屋租金的敦促函，四里村办事处收到了上述函件，但认为四里村办事处已于2013年9月25日起诉要求济南青华医院腾房，双方已经不存在租赁关系，对于此后济南青华医院发出的敦促函的效力不予认可。2013年12月24日，济南青华医院向一审法院寄交了敦促函一份，要求将相关涉案房屋的租赁费用提存至一审法院。另查明，双方所签房屋租赁协议中的标的物房屋在建设过程中并未取得建设工程规划许可证，在本案法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证。重审期间，济南青华医院又提交如下证据：1、日期为2014年1月4日的法制日报一份，法制日报第六版刊登有“透视选择性拆违的济南现象”的报道一篇。济南青华医院据此主张本案涉案房屋已经建设使用近20余年，亦未列入违法违章建筑行列，未被拆除，如依据涉案房屋没有取得建设工程规划许可证认定双方所签协议无效对其是不公平的，违反了法律的公正性。2、济南青华医院分别邮寄给济南市市中区人民政府和济南市市中区城市管理行政执法局的“请求确认违法建筑并强制拆除违法建筑申请书”一份及EMS邮寄单三份，并据此主张涉案房屋是政府建设、使用、占有和收益的房屋，应当首先由政府确认涉案房屋是否为违法建筑并由政府部门自查自纠。如政府部门确认涉案房屋不是违法建筑，则双方所签协议即不存在无效情形。对于济南青华医院在重审时提交的上述证据，四里村办事处认为与本案没有关联性，涉案房产是否违法与本案合同是否有效属于不同的法律关系。一审法院认为，四里村办事处与济南青华医院于2011年12月5日所签订的“房屋租赁协议”虽为双方真实意思的一致表示，但四里村办事处作为涉案房屋的出租人并未取得建设工程规划许可证，在一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，因此双方所签订的涉案“房屋租赁协议”因违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为无效协议。根据《合同法》第五十六条及五十八条的规定，无效的合同自始即没有法律约束力；因无效合同取得财产，应当予以返还。据此，四里村办事处依据合同无效要求济南青华医院腾空并交还涉案房产的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故四里村办事处要求济南青华医院参照双方协议约定的租金标准支付自2013年8月30日至判决生效之日止的房屋占有使用费的诉讼请求于法有据，一审法院对此予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定判决：一、济南青华医院于判决生效之日起六十日内将位于济南市市中区英雄山路10-2号，建筑面积为1653平方米的办事处（花卉市场）综合商贸楼、附属建筑面积为821平方米的简易房及主楼后走廊腾空，交还济南市市中区人民政府四里村街道办事处。二、济南青华医院于判决生效之日起十日内支付济南市市中区人民政府四里村街道办事处房屋占有使用费，计算方式为自2013年8月30日起，参照年租金269.90万元的标准，计算至判决生效之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7560元，由济南青华医院负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，在一审法庭辩论终结前，涉案房屋的出租人并未取得建设工程规划许可证，故一审法院认定双方所签订的涉案“房屋租赁协议”因违反法律、行政法规的效力性强制性规定应为无效协议并无不当。上诉人陈亚淙引用（2013）市民初字第3171号民事判决，认为涉案租赁协议为无固定期限的租赁合同，因（2013）市民初字第3171号民事判决已被济南市中级人民法院（2014）济民四终字第608号民事裁定书裁定撤销，故上诉人陈亚淙此项主张没有合法依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被上诉人四里村办事处要求上诉人陈亚淙参照双方协议约定的租金标准支付自2013年8月30日至判决生效之日止的房屋占有使用费的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持并无不当。综上所述，上诉人陈亚淙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7560元，由上诉人陈亚淙负担。本判决为终审判决。审判长 王周江审判员 郭维敬审判员 孟繁荣二〇一七年四月十四日书记员 吴颖颖 来源：