（2017）苏01民终424号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-05-27
案件名称
刘晓锋与丁国民房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁国民,刘晓锋,南京存房房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终424号上诉人（原审被告、反诉原告）：丁国民，男，1975年12月25日生，汉族，住浙江省义乌市，现住南京市高淳区。委托诉讼代理人：戴俊，江苏慧冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘晓锋，男，1976年3月22日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：严震，江苏创盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：羌晓莉，江苏创盈律师事务所律师。原审第三人：南京存房房地产经纪有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区菲尼克斯70号总部基地43栋409室。法定代表人：薛瑞，该公司经理。委托诉讼代理人：邬维娜，女，汉族，1982年5月18日生，该公司法务，住南京市秦淮区。上诉人丁国民因与被上诉人刘晓锋、原审第三人南京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0116民初4595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁国民上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回刘晓锋的一审诉讼请求，并支持丁国民的一审反诉请求；二、本案一、二审诉讼费由刘晓锋承担。事实和理由：一、一审法院认定首付款支付时间有误。在丁国民提交的合同中，首付款的支付时间一栏为空白，而刘晓锋与存房公司提交的合同中首付款一栏却填写为2016年3月10日，如果买卖双方对合同条款约定明确，丁国民的合同中不可能不填写首付款支付时间。事实是，签订合同时刘晓锋因首付款筹集问题，无法明确支付首付款的时间，为避免违约而请求丁国民在合同上不写明具体支付首付款时间，但保证在过年后即2016年2月15日左右支付首付款。丁国民考虑到刘晓锋的实际困难，同意其请求。此外，三份合同中，除首付款时间不一致以外，就买卖双方向有关部门申请办理附属设施的更名同样有区别，丁国民的合同中这一栏仍为空白，而刘晓锋与存房公司的合同中该栏却又填写为2016年3月10日，根据约定，合同生效后40天双方办理房屋所有权转移登记，而2016年3月10日还未到办理产权登记的时间，当天就办理水电气等附属设施的更名不符合交易惯例，可见，刘晓锋和存房公司恶意串通伪造证据，而一审法院未审查三份合同中出现的约定不一致的问题，对丁国民的陈述不予认可，仅凭刘晓锋和存房公司的合同就直接认定首付款支付时间，明显错误。二、丁国民并无任何违约行为，办理贷款手续的时间有所延迟是因为贷款银行向丁国民提出了担保要求，丁国民不同意担保。后刘晓锋又向其他银行贷款，致使签约时间延迟，且仅延迟了几天时间。刘晓锋也并非因为办理贷款手续延迟主张丁国民违约，而是以丁国民未办理房屋解押手续导致合同无法履行为由而诉至一审法院。丁国民认为解押的前提是刘晓锋支付首付款，而刘晓锋未支付首付款，故丁国民有权拒绝解押。涉案合同系于刘晓锋支付全部定金时即2016年2月3日生效，刘晓锋应于2016年2月15日支付首付款，但刘晓锋一直拖延未付，已属严重违约，在此情况下，丁国民有权依法拒绝履行其他义务。退一步讲，即便认定2016年3月10日为支付首付款时间，但办理产权登记手续的期限系2016年3月14日前，刘晓锋也应在过户前将首付款支付给丁国民，双方在合同中并未约定解押时间，只要时间允许，解押可在过户登记当天办理。综上，丁国民并未违约，不应承担违约责任。刘晓锋辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。存房公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。刘晓锋向一审法院起诉请求：一、丁国民继续履行合同；二、丁国民支付违约金（违约金自2016年4月21日起按每日2130元计算至实际履行之日止）；三、存房公司配合刘晓锋、丁国民办理房屋交易手续；四、诉讼费、保全费由丁国民承担。一审期间，刘晓锋变更诉讼请求为：一、丁国民双倍返还定金，现丁国民还应返还剩余定金142万元；二、存房公司立即返还佣金4.97万元；三、诉讼费、保全费由刘晓锋承担。丁国民向一审法院反诉请求：一、解除其与刘晓锋于2016年1月29日签订的《南京市存量房交易合同》；2、刘晓锋支付违约金142万元。一审法院认定事实：2016年1月29日，刘晓锋（乙方）通过存房公司（丙方）居间介绍，与丁国民（甲方）签订《南京市存量房交易合同》,由刘晓锋购买丁国民位于南京市鼓楼区清凉门大街1号中海凤凰花园3#楼某单元2002室房屋（建筑面积为191.2平方米）。双方约定：转让价款为710万元，其中含定金142万元；乙方于2016年3月10日前将首付款268万元解交监管账户；甲方同意乙方向银行申请个人住房抵押贷款，总额300万元，用于房屋转让价款的余额，乙方同意于2016年2月26日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易资金监管账户；如乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或不批准之日起3日内以现金解交监管账户；甲乙双方约定不走资金监管；甲、乙双方定于全款到账时正式交付涉案房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空房屋；甲、乙双方定于2016年3月10日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲方应在送件前将其落户于涉案房屋的户籍关系迁出；甲、乙双方同意在本合同生效后40日内共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，甲方结清由乙方使用；甲方逾期交付该房屋的，每逾期一天，按照总房价款的万分之三支付违约金；甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将涉案房屋出售给乙方；甲方净得710万元，不承担任何费用，定金于2月4日前结清，定金到位此合同生效等等。双方签订的上述合同对涉案房屋解除抵押问题没有具体约定。丁国民提供的《南京市存量房交易合同》中关于支付首付款、办理过户手续没有约定具体时间。而刘晓锋提供的上述合同与存房公司留存的合同一致，对首付款、办理过户手续时间进行了约定。2016年1月29日、2016年1月30日、2016年1月31日、2016年2月3日，刘晓锋分别向丁国民支付款项1万元、25万元、20万元、96万元，合计142万元。因涉案房屋存在贷款被设置抵押担保，双方的交易无法通过监管帐户进行。存房公司组织双方于2016年2月15日至招商银行申请购房贷款，丁国民认为银行提供的借款合同需要卖方提供担保，故不同意签订合同，导致双方未能签订借款合同。2016年2月24日，存房公司工作人员王亚军通过微信联系丁国民，告知丁国民提供刘晓锋申请农业银行贷款所需材料。丁国民没有回复王亚军。后王亚军联系双方，确定于2016年2月29日到农业银行签订借款合同，丁国民称没有时间，2016年3月2日才有时间签订合同。后王亚军组织双方于2016年3月初到农业银行申请贷款，双方签订了借款合同。2016年3月9日，王亚军通过微信联系丁国民，要求提供农业银行卡。2016年3月14日，丁国民通过微信将农业银行卡照片发送给王亚军。2016年3月27日，王亚军通过微信联系丁国民，告知刘晓锋的贷款审批将要结束，首付款将要到位，请丁国民对涉案房屋进行解押。次日，丁国民回复王亚军称，刘晓锋已经超过履行期限，严重违约并影响丁国民的权利，丁国民有权解除合同。当日，王亚军回复丁国民称，丁国民总是称忙没有时间，没有完全配合买方签订贷款合同，导致贷款时间延迟。2016年3月29日，刘晓锋申请的贷款通过审批。2016年3月30日，王亚军通过微信告知丁国民，刘晓锋申请的银行贷款已经通过审批，请求丁国民尽快将涉案房屋解押。当日，王亚军又通过电话联系丁国民，丁国民提出以下要求：刘晓锋增加10万元购房款、存房公司提供贷款通过审批的资料、刘晓锋提供首付款，然后三方于清明节后共同办理解除抵押手续。对于丁国民的加价要求，刘晓锋开始没有同意，在王亚军的劝说下，刘晓锋同意增加10万元。2016年4月1日、6日，王亚军通过微信联系丁国民，请求对涉案房屋解押，但丁国民未予回复。2016年4月7日，王亚军通过电话联系丁国民，丁国民称没有时间。2016年4月10日，王亚军通过电话联系丁国民，双方就涉案房屋解押问题仍未能确定具体的办理时间。2016年4月14日，王亚军联系丁国民，双方约定于当月18日或20日办理解押手续。2016年4月17日、20日，王亚军通过微信联系丁国民。2016年4月20日，丁国民通过微信回复王亚军，认为合同履行期限已经超过合同约定时间，刘晓锋构成违约，丁国民将委托朋友处理。2016年4月22日，王亚军通过微信联系丁国民，要求丁国民继续履行合同，丁国民没有回复。丁国民于2016年5月3日、4日共退还刘晓锋购房款142万元。2016年7月13日，一审庭审中,对于涉案房屋的价值，丁国民表示其不清楚，大约900万元，刘晓锋表示大约800万元至850万元，存房公司则认为，房屋价值在850万元至900万元之间。一审法院认为，刘晓锋与丁国民签订的《南京市存量房交易合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行义务。根据一审法院调查的上述事实以及双方当事人的诉辩意见，一审法院作如下评判：刘晓锋是否构成违约。双方在合同中约定，“乙方于2016年3月10日前将首付款268万元解交监管账户”，后因为丁国民房屋存在贷款，双方又补充约定“甲乙双方约定不走资金监管”。因此刘晓锋不可能按合同约定于2016年3月10日前将首付款268万元解交监管账户。双方还约定“乙方同意于2016年2月26日前与贷款银行签订借款合同”，双方于2016年2月15日至招商银行办理贷款，而丁国民拒绝签订合同，后存房公司只得另行联系农业银行，双方继续签订了借款合同。因此双方已经无法按照原合同约定于2016年2月26日前与贷款银行签订借款合同，刘晓锋在此过程中，并无过错，亦无违约行为，因此刘晓锋不构成违约。而且刘晓锋在履行合同的过程中，并未拒绝支付丁国民首付款。丁国民是否构成违约。丁国民在招商银行办理贷款时，因自身原因不愿签订相关申请购房贷款手续，后经存房公司多次联系后才配合刘晓锋办理农业银行贷款手续。在贷款审批通过后，存房公司多次联系丁国民，丁国民先要求增加10万元购房款，后拖延办理涉案房屋解除抵押手续，最终要求解除合同，导致房屋买卖合同无法继续履行，其目的是拒绝向刘晓锋出售房屋，因此丁国民的行为违反了合同的约定。综合丁国民自签订买卖合同后的种种行为表现，丁国民以自己的行为表示其不愿意履行合同，构成根本违约，应承担违约责任。刘晓锋、丁国民均同意解除合同，因此双方之间《南京市存量房交易合同》解除。根据《中华人民共和国合同法》的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。丁国民拒绝出售涉案房屋，不履行合同约定的义务，使得刘晓锋购买房屋目的无法实现，丁国民的行为已经构成违约，应双倍返还刘晓锋定金。现丁国民已经返还刘晓锋定金142万元，仍应返还刘晓锋剩余定金142万元。关于刘晓锋要求存房公司返还佣金4.97万元的主张。因三方签订的《南京市存量房交易合同》未能继续履行，刘晓锋与存房公司没有确定合同未能履行后双方之间的权利义务关系，且与本案不属同一法律关系，因此一审法院不予支持。刘晓锋可另行主张。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、丁国民于判决生效之日起十日内支付刘晓锋定金142万元；二、驳回刘晓锋的其他诉讼请求；三、解除丁国民与刘晓锋于2016年1月29日签订的《南京市存量房交易合同》；四、驳回丁国民的其他反诉请求。如丁国民未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费51560元,减半收取25780元、保全费5000元，反诉案件受理费35720元，合计66500元，由刘晓锋负担26500元，丁国民负担40000元,（刘晓锋已预交，丁国民于判决生效之日起十日内一并给付刘晓锋）。丁国民对一审判决中“乙方于2016年3月10日前将首付款268万元解交监管帐户”、“甲、乙双方定于2016年3月10日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续”、“原告分别向被告支付款项1万元、25万元、20万元、96万元，合计142万元”以及“原告要求增加10万元购房款”的事实认定有异议，其认为：一、双方并未约定在2016年3月10日前支付首付款并办理更名手续；二、一审判决未将刘晓锋支付的上述款项的性质描述清楚，该142万元是定金；三、其要求刘晓锋支付违约金10万元而不是增加购房款10万元。刘晓锋及存房公司对于一审法院认定的事实均无异议。就丁国民提出的上述异议，本院查明，一审期间刘晓锋提交了存房公司经纪人王亚军与丁国民之间的短信记录，上述短信记录经过江苏省南京市石城公证处公证。其中2016年4月20日16时37分丁国民发送给王亚军的短信显示，“……约定的2月26日签贷款合同，3月10日付款送件……”，一审期间刘晓锋另向法庭提交了王亚军与丁国民于2016年3月30日、4月7日、4月10日及4月14日通话的录音资料，其中4月10日的通话录音显示，丁国民表示“就是我跟你说我就让他加10万块钱要求一点都不高，时间拖这么长时间了，房价变动了”、“反正这块你来协调，我和你说了，原先我可以把钱凑起来，现在我钱也用掉了，用掉了那我跟你说句实在话，他该付的200多万首付款把他付出来，剩下的钱我自己想办法”、“要想耍无赖，这个房子最起码还可以多100多万，按现在的行情”。上述短信记录与录音资料可以证明双方关于相应交易时间的约定与丁国民要求加价的事实，因此，一审法院查明的事实有相应证据证实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定诚实信用地履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，丁国民与刘晓锋签订《南京市存量房交易合同》后，迟延办理约定的贷款手续，并在存房公司告知贷款审批将结束，首付款将到位后要求刘晓锋增加10万元购房款。刘晓锋同意其加价要求后，三方同意于4月18日或20日办理解押手续，但直至4月20日丁国民仍未能办理解押手续，此后对于继续履行合同的要求不予回应，并于2016年5月3日、4日退还刘晓锋定金142万元，以其行为表明不再履行合同义务。一审法院据此支持刘晓锋要求丁国民双倍返还定金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维持。丁国民上诉称，其并未违反与刘晓锋签订的《南京市存量房交易合同》，系刘晓锋未能按约支付首付款而致合同解除，故刘晓锋应支付违约金142万元。对此，本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，双方约定于2016年2月26日前与贷款银行签订借款合同并于2016年3月10日前将首付款解交监管账户，但2016年2月24日存房公司通知丁国民提供申请贷款所需资料后丁国民并未回复，之后又称3月2日才有时间，直至3月14日才提供办理贷款手续所需的银行卡信息。因上述贷款手续的迟延办理，刘晓锋得拒绝于原约定时间履行支付首付款的义务。贷款手续办理完成后，刘晓锋仍未履行支付首付款义务的，丁国民可向刘晓锋催告要求支付首付款。但丁国民并未举证证明其在贷款手续办理完成后向刘晓锋催付首付款，相反，在存房公司一再催告其履行合同义务时，数次不予回复并一再推拖，并以其实际行为表明不再继续履行合同，因此，丁国民主张系刘晓锋违约致使合同解除的上诉理由不能成立。综上所述，丁国民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费87280元，由上诉人丁国民负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 晔审 判 员 张旭东代理审判员 王 路二〇一七年四月十四日书 记 员 朱亚芳 来源：