（2017）陕01民终2342号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-08-10
案件名称
杨春霞与陕西天宇实业投资有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨春霞,陕西天宇实业投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终2342号上诉人（原审原告）杨春霞，女，1978年2月28日出生，汉族，住西安市航天经济开发区。委托代理人雷永良，男，1974年8月1日出生，汉族，住西安市航天经济开发区，系杨春霞丈夫。上诉人（原审被告）陕西天宇实业投资有限公司，住所地：西安市航天基地神舟四路239号1幢1单元10301室。法定代表人黄志平，该公司总经理。委托代理人朱晨，陕西弘业律师事务所律师。上诉人杨春霞与上诉人陕西天宇实业投资有限公司（以下简称天宇公司）商品房买卖合同纠纷一案，均不服西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初4916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，杨春霞的委托代理人雷永良、天宇公司的委托代理人朱晨出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，天宇公司于2010年以出让的方式取得位于西安市航天经济技术开发区神州××号的土地使用权后开发商品房对外出售，小区命名为“天赐颐府”。杨春霞与天宇公司于2011年6月9日签订商品房买卖合同一份，约定杨春霞购买天宇公司开发的上述小区3幢1单元15层11501号单元房一套，建筑面积145.77㎡，单价3893元。双方就付款方式及期限约定为买受人于2011年6月9日支付房款计（人民币）贰拾贰万柒仟肆佰捌拾叁元整(Y227483元）作为首付款，剩余房款（人民币）叁拾肆万元整办理住房公积金个人贷款。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。嗣后，杨春霞向天宇公司支付全额房款，天宇公司实际于2013年10月9日将房屋交付给杨春霞。2016年7月21日，天宇公司在“天赐颐府”小区大门口张贴告知函一份，告知全体业主“其公司正在积极协调政府有关部门，力争把《不动产权证书》分户办理工作于2017年元月底办理完毕”。时至杨春霞起诉前，天宇公司仍未及时履行合同第十五条约定的义务，杨春霞遂诉至法院要求天宇公司立即给其办理房屋产权证书，支付迟延办证违约金5670.93元并承担本案诉讼费用。庭审中，杨春霞变更了部分诉讼请求，除要求天宇公司立即为其办理房产证并承担迟延办证的违约金外，还要求如天宇公司未能在2017年1月31日前将房产证办理完毕，自2015年1月6日起按已付房款万分之三／日向其支付违约金至房产证办理完毕之日止，天宇公司立即返还其契税17024.49元并自2013年10月9日按中国人民银行同期计收逾期贷款利率日万分之二点一承担利息至退还之日止，天宇公司立即支付其2013年10月9日至2016年10月27日间的契税利息3982.70元。杨春霞在原审中诉称，2011年6月9日其与天宇公司签订商品房买卖合同，并向天宇公司支付全额房款567093元。合同约定在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2013年9月26日天宇公司向其交付房屋，但至今未办理产权登记。天宇公司的行为已造成严重违约，故诉于法院要求：1、天宇公司立即给其办理房产证并支付迟延办证违约金5670.93元；2、如天宇公司未能在2017年1月31日前将房产证办理完毕，从2015年1月6日起按已付房款万分之三／日向其支付违约金至房产证办理完毕之日止；3、天宇公司立即返还其契税17024.49元并自2013年10月9日按中国人民银行同期计收逾期贷款利率日万分之二点一承担利息至退还之日止；4、天宇公司立即支付其2013年10月9日至2016年10月27日间的契税利息3982.70元；5、本案诉讼费由天宇公司承担。天宇公司辩称，双方签订的购房合同第十五条约定的“在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指办理房屋产权“大证”，合同中其公司未向杨春霞承诺为杨春霞办理房屋所有权证书即“小证”。其公司作为房地产开发企业对杨春霞办理产权登记等事宜仅有协助义务，杨春霞未能取得产权证不能完全归责于其公司。杨春霞系按揭购买房屋，按照合同第十五条之约定，即使赔付1％的违约金也应当以杨春霞首付房款加已还利息总额的l％计算。对于杨春霞第二项诉讼请求认为其计算标准无法律依据和事实依据，对第三项、第四项诉讼请求认为与本案并非同一法律关系，故不同意杨春霞的所有诉请。原审法院认为，杨春霞与天宇公司在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》一份，该合同中就房屋基本状况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、产权登记、违约责任及双方的权利义务等相关内容均作了明确详细的约定，该内容属双方磋商后自愿达成，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。双方应按合同约定的内容全面履行各自的义务。对依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等义务。本案杨春霞按照合同约定履行了交付房款的义务，天宇公司虽履行了交付房屋的义务，但其未按照合同第十五条即关于产权登记的约定时间将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为在事实上己构成违约，天宇公司理应在一定期限内协助杨春霞办理房屋产权登记备案手续。基于天宇公司上述违约行为，杨春霞依据合同约定要求天宇公司承担违约金5670.93元，事实清楚，证据确凿，依法予以支持；对杨春霞要求天宇公司赔偿上述房价款1％的违约金外，还应继续承担自2015年1月6日起至实际履行上述义务之日止的逾期违约金之诉请，因双方在合同中就未办证的违约责任已经予以约定，故杨春霞该项请求无事实及合同依据，依法不予支持。杨春霞要求天宇公司返还其契税并支付利息的诉讼请求，与本案不属同一民事法律关系，本案中不作处理。天宇公司辩称理由无事实及法律依据，依法不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条及相关民事法律之规定，判决如下：一、陕西天宇实业投资有限公司于2017年2月1日前协助杨春霞办理完毕位于西安市航天技术开发区神舟××小区××单元××号房屋所有权证的登记备案手续。二、陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效后十日内支付杨春霞逾期办证违约金人民币5670.93元。三、驳回杨春霞其余诉讼请求。案件受理费50元，杨春霞已预交，由天宇公司承担。宣判后，杨春霞与天宇公司均不服原审判决向本院提起上诉。杨春霞上诉称，1、天宇公司与其签订的合同是格式合同，该合同中第15条大大减轻了天宇公司的违约责任，加重了其作为购房人的负担，并且天宇公司未尽到合理提请注意义务，故该条款不产生法律效力，本案不应依据该合同条款判决，而应根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，自逾期办证之日起，天宇公司按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准向其支付逾期办证违约金，直至天宇公司履行完毕办证义务。2、其作为购房人主要的合同目的是取得不动产权属证书，按照现行法律规定，天宇公司负有办理权属证书的合同附随义务，原审法院关于天宇公司只需要履行合同备案的判决完全不符合法律的规定。故请求二审法院：1、撤销原审判决。2、按照最高法院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，天宇公司自逾期办证之日起，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金，直至天宇公司履行完毕办证义务。3、一、二审案件受理费由天宇公司承担。天宇公司辩称，1、根据《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》的规定，其公司作为房屋的出卖人并不负有为杨春霞办理产权证的义务，只负有协助义务，双方《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第五条关于办理产权登记的补充约定违反了国家法律、行政法规的强制性规定，因此属于无效条款，故二审法院不应采纳。2、杨春霞所引用的《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定，并不适用于本案，因为双方在签订《商品房买卖合同》时对由于出卖人的原因导致买受人迟延取得房地产权属证书的情况已经约定了违约责任的具体承担方式，故杨春霞仅有权要求其公司按照合同约定承担已付房价款1%的违约金，无权要求其公司再支付其他任何费用。故请求驳回杨春霞的上诉请求。天宇公司上诉称，原审判决对案件事实认定基本清楚，但适用法律错误。一、双方在《商品房买卖合同》中未就何时办理房产证进行具体约定。双方仅在合同中约定其公司在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，也就是办理房屋的初始登记，即俗称的大证。其公司从未向杨春霞承诺为其办理房屋所有权证书，即俗称的小证。因此，杨春霞起诉要求其公司为其办理房屋产权证无事实依据。庭审中，杨春霞也提交证据证明其公司有为其办理房产证的义务，未提交其公司延期办理房产证的证据。且根据相关法律规定，其公司作为房屋出卖人没有为杨春霞办理房产证的义务，只负有协助义务，且合同并未约定办理房产证的具体时间，因此不存在迟延办证的问题。二、双方在《商品房买卖合同》中对逾期办理大证的违约责任已进行了明确约定，原审判决不应在合同约定之外要求其公司自2017年2月1日起以房价款万分之零点五的标准按日赔偿杨春霞违约金，直至其公司将涉案房产证办理完毕之日止。三、如杨春霞要追究其公司逾期办理大证的违约责任，应另行起诉。同时，因杨春霞是通过按揭方式购买涉案房屋的，这里的“已付房价款”应理解为杨春霞支付的首付款与实际履行过程中的月供之和，不包括银行已经向其公司支付的价款。因为杨春霞与银行之间没有形成真正抵押关系，银行的付款是以其公司的担保为前提的。杨春霞不应以总房价款的1%来计算逾期办证违约金。上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回杨春霞的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由杨春霞承担。杨春霞辩称，不同意天宇公司的诉请，销售不动产统一发票上面写的是全款的总额，天宇公司的代表人说其收到的是首付款，明显是假话。双方签订的《商品房买卖合同》是格式合同，天宇公司只要求其签字，没有给其商量及修改的权利，根据相关法律，此合同有失公平，应该是由天宇公司承担责任，特别是合同约定产权证书的办理，应由天宇公司承担。综上，天宇公司上诉的说法与事实不符，应予驳回。二审经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，吴伟红与天宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，杨春霞用支付首付购房款，其余购房款办理银行按揭贷款的付款方式向天宇公司支付全部购房款，天宇公司也实际收取了全部购房款。天宇公司也向杨春霞交付了涉案房屋。现杨春霞以房屋至今未办房产证为由起诉要求天宇公司办理房产证并支付逾期办证违约金。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“…如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”天宇公司至今未在上述合同约定的期限内办理涉案房屋的产权手续，该行为构成违约，应按合同约定承担已付购房款1%的违约金。杨春霞已经向天宇公司支付了全部购房款567093元，现原审判决天宇公司按照已付房价款的1%，即5670.93元承担逾期办证违约金正确，予以确认。天宇公司上诉要求驳回杨春霞的诉讼请求的请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。对于杨春霞上诉要求天宇公司自逾期办证之日起，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金，直至天宇公司履行完毕办证义务的请求，因双方在合同中明确对逾期办证违约金进行了约定，双方也选择了一次性的违约金支付方式，且双方在履行过程中未就逾期办证违约金的计算方式进行协商变更，故杨春霞的该上诉请求无合同约定的依据，也无法律依据，对该请求本院依法不予支持。天宇公司未按照合同的约定在约定的期限内将办理权属登记需要由陕西天宇实业投资有限公司提供的资料报产权登记机关备案，导致杨春霞不能在规定期限内取得涉案房屋的权属证书，应承担继续履行合同，原审法院判决天宇公司协助杨春霞办理涉案房屋权属证书是正确的，但该判项确定的履行期限不妥，本院变更为天宇公司于本判决生效之日起三十日内协助杨春霞办理西安市航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府第3幢1单元15层11501号房屋所有权登记手续。综上，原审判决第一项表述有误，应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初4916号民事判决第二项、第三项。二、变更西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初4916号民事判决第一项为：陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助杨春霞办理西安市航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府第3幢1单元15层11501号房屋所有权登记手续。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，杨春霞已预交，由陕西天宇实业投资有限公司承担。二审诉讼费，杨春霞预交50元，由杨春霞承担；陕西天宇实业投资有限公司预交50元，由陕西天宇实业投资有限公司承担。陕西天宇实业投资有限公司连同判决款项一并向杨春霞支付。本判决为终审判决。审 判 长 王宏审 判 员 董凡代理审判员 张伟二○二○一七年四月十四日书 记 员 高柱 更多数据：搜索“”来源：