（2017）桂0902民初297号

裁判日期: 2017-04-14

公开日期: 2017-11-16

案件名称

玉林市？投资有限公司与陈启新租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

玉林市玉州区人民法院

所属地区

玉林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

玉林市？投资有限公司,陈启新

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款

全文

广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民事判决书（2017）桂0902民初297号原告：玉林市?投资有限公司委托代理人：周滕勋，广西桂南律师事务所律师。（特别授权）被告：陈启新，男，1976年10月10日出生，汉族，住玉林市玉州区，原告玉林市?投资有限公司（以下简称?公司）与被告陈启新租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告?公司的委托代理人周滕勋，被告陈启新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告?公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2015年2月6日签订的《市场铺面租赁合同》于2017年1月10日起正式解除；2、判令被告将承租的?海鲜农贸市场1区22、23号铺面交还给原告��并自2017年1月11日起直至被告搬离将铺面交还原告之日止，按月租金5700元标准计算占用费给原告；3、判令被告支付截止2017年1月11日的铺面租金、管理费、卫生费用43160元及逾期违约金12048元给原告。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：玉林市?海鲜农贸市场是原告投资开发建设，被告陈启新于2015年2月6日与原告签订《市场铺面租赁合同》，租赁?海鲜农贸市场1区22、23号两间铺面共95㎡，约定租金60元∕㎡，被告应按季度并在季度前5天交付租金及向费用给原告，2016年2月1日至2017年1月31日铺面约租金合计为5700元，铺面管理费、卫生费每月130元∕间。合同签订后，被告对铺面进行使用并开展经商活动。但被告自2016年2月1日起开始拖欠租金、卫生管理费，甚至原告代垫付的水电费被告也为交清。依合同计算自2016年2月1日起至2017年1月10日止被告应支付的租金、管理费��卫生费54160元，期间被告分别于2016年4月10日、9月23日、12月7日支付租金3000元、5000元、3000元，合计11000元，尚欠租金、卫生费、管理费43160元未交付。原告方于2016年12月28日发送《律师函》通知被告解除“市场铺面租赁合同”并催收租金、管理费、卫生费等费用，函件已经通过邮件送达被告，明确告知解除合同。被告拖欠铺面租金达十个月以上，已经违反《市场铺面租赁合同》第三条：“租金、履行保证金、管理费、卫生费、交纳时间及规定4、租金、管理费、卫生费按季度交付，每期租金须提前5天交付，如乙方逾期交付租金，每逾期一天，甲方按应收租金5%向乙方加收滞纳金，逾期一个月，视同乙方违约，甲方有权解除合同，并不退还保证金额。”之规定，被告未依约支付租金，逾期一个月以上并经多次催促均拒交，被告应支付逾期违约金给原告，按照合同约定每日按5%计算偏高，现依法要求按照未付租金43160元的30%计算为12048元。原、被告双方签订的《市场铺面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。原告已经依合同将铺面及房屋交付给原告使用，被告应依约支付租金及相关费用，付清其应承担的水电费，但被告一直拖欠而未交清。依《合同法》之规定，被告应支付租金、卫生、管理费给原告，并按照法律规定支付违约金。水电费是被告经营过程中产生，应承担付款义务，由于原告已经全部代为支付，则被告应将水电费支付给原告。为维护原告的合法权益，原告特此提起诉讼，请求人民法院依法裁决。被告陈启新辩称，1、海鲜市场从2015年4月26日成立到签合同，原告单方解除原、被告签订的《市场铺面租赁合同》其有异议；2、市场里面，原告建立屠宰场，造成恶劣的环境，并提高装修费没有跟我们租户商量，租金跟原来不符，租金增加一倍，像被告这种情况的很多，原告只对被告这样，有失公平；3、原告让保安到被告店铺强行关闭被告店铺的卷闸门。最好协商解决这件事情。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据——营业执照、市场铺面租赁合同、居民身份证，本院予以确认并在卷佐证。由原告提供而被告表示异议的证据，本院认定如下：1、陈启新铺面租金计算表，被告虽辩称原告方的老总答应租金按照市场经营情况做调整，但未能提供证据予以反驳，故该证据可作为本案的参考依据；2、律师事务所函，是真实的，并且被告承认确实收到该律师函，故该证据可作为本案的定案依据。由被告提供而原告表示异议的证据，本院认定如下：照片，因被告承认是按合同约定采取强制措施，故该证据可作为本案的参考依据。本院经审理认定事实如下：玉林市?海鲜农贸市场系原告?公司投资开发建设。2015年2月6日，原告作为甲方、被告陈启新作为乙方，签订《市场铺面租赁合同》，其中约定：一、乙方租赁?海鲜农贸市场1区22、23号两间铺面，共95㎡；二、租赁期限为2015年1月30日至2018年1月31日止；三、租金、履约保证金、管理费、卫生费、交纳时间及规定。1、第一、二年的租金为60元∕㎡∕月，其中2015年2月1日至2015年4月30日为免租期；2、管理费每月100元∕间、卫生费每月30元∕间；…4、租金、管理费、卫生费按季度交付，每期租金须提前5天交付，如乙方逾期交付租金，每逾期一天，由甲方按应收租金5%向乙方加收滞纳金，逾期一个月，视同乙方违约，甲方有��解除合同，并不退还保证金额。5、乙方在签订合同时先预交一个季度的租金、管理费、卫生费，必须同时交纳履行保证金额（从2015年5月1号起计收租金）…八、租赁期间乙方违约，乙方除按本合同总租金30%的金额作为违约金赔偿给甲方外，甲方还有权随时采取停水停电等强制措施收回铺面，并就自己或第三方的损失向乙方索赔。合同履行期间，被告分别于2016年4月10日、9月23日、12月7日支付租金3000元、5000元、3000元，合计11000元给原告。原告认为，被告未按时交付租金、卫生费、管理费，自2016年2月1日起至2017年1月10日止尚欠上述费用43160元，依据合同约定有权解除合同。2017年1月3日，原告邮寄《律师函》给被告，声明自被告收到律师函之日起解除《市场铺面租赁合同》，并催收租金、管理费、卫生费等费用。被告庭审时自认已收到该《律师函》，但不认同原告��方解除合同的做法。原告遂于2017年1月18日起诉至本院要求解决。另查明，截至2017年3月22日庭审时，玉林市?海鲜农贸市场1区22、23号铺面仍由被告占有使用。本院认为，原、被告签订《市场铺面租赁合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，也没有损害第三人的利益，是合法有效的，应受法律保护。原告已经依约交付铺面给被告使用，被告应按时交付租金、管理费、卫生费给原告。但被告未依约付清费用，逾期达一个月以上。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定以及上述合同第三款第4点的约定，被告拖欠租金的行为已构成违约，原告有权解除合同。原告于2017年1月3日邮寄《律师函》给被告，声明自被告收到律师函之日起解除合同。被告在庭审时自认已收到该律师函。现原告诉请本院确认上述合同于2017年1月10日起解除，理由正当，证据充分，本院依法予以支持。原告主张2016年2月1日至4月30日，免租一个月；2016年5月1日至12月31日的租金由约定的60元∕㎡∕月变更为50元∕㎡∕月，均系原告对自身民事权利的处分，本院予以认可。自2016年2月1日起至2017年1月10日止，被告应支付租金51300元（计算方式：2016年2月1日至4月30日，95㎡×60元∕㎡∕月×2个月=11400元；2016年5月1日至12月31日，95㎡×50元∕㎡∕月×8个月=38000元；2017年1月1日至2017年1月10日，95㎡×60元∕㎡∕月×10天≈1900；11400+3800+1900=51300）、管理费2200元（100元∕间∕月×2间×11个月=2200元）、卫生费660元（30元∕间∕月×2间×11个月=660元），合计为54160元。但被告仅支付租金11000元，尚欠43160元（54160-11000=43160）。故原告诉请被告支付租金、管理费、卫生费43160元，理由正当，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”以及上述合同第三款第4点、第八款的约定，原告主张的逾期付款违约金为12048元��低于尚欠租金、管理费、卫生费的百分之三十（43160×30%=12948），合法合理，本院予以支持。另外，截至2017年3月22日庭审时，玉林市?海鲜农贸市场1区22、23号铺面仍由被告占有使用。故被告应自2017年1月10日起返还上述铺面给原告，并支付自合同解除之日起的占有使用费给原告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。现原告诉请以60元∕㎡∕月的标准计算占有使用费，本院予以支持。据此，自2017年1月11日至2017年3月22日被告应支付占有使用费为13300元【95㎡×60元∕㎡∕月×（2个月+11天）≈13300元】。原告诉请占用费计算至涉案铺面实际返还之日止，由于涉案铺面尚未实际返还，何时返还亦不能确定，故本院仅支持占有使用费计算至本案庭审时即2017年3月22日止。待涉案铺面实际返还后，对于2017年3月23日起至实际返还涉案铺面之日止的占有使用费可由原告另择途径解决。被告虽辩称原告方曾同意根据市场经营情况调整租金，但未能提供证据佐证双方协商调整租金及调整比例，依法应承担举证不能的法律后果。据此，被告的辩称意见缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、原告玉林市?投资有限公司与被告陈启新于2015年2月6日签订的《市场铺面租赁合同》于2017年1月10日起解除；二、被告陈启新自2017年1月10日起返还玉林市?海鲜农贸市场1区22、23号铺面给原告玉林市?投资有限公司；三、被告陈启新支付自2016年2月1日起至2017年1月10日止的租金、管理费、卫生费43160元，逾期付款违约金12048元，2017年1月11日起至2017年3月22日止的铺面占有使用费13300元，合计为68508元，给原告玉林市?投资有限公司。上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如义务人逾期不履行判决内容的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费1323元，减半收取为662元，由被告陈启新负担。��不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。审判员　　黄双二〇一七年四月十四日书记员　　梁爽