（2017）冀10民终807号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-04-25
案件名称
胡梅、三河市义达永兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡梅,三河市义达永兴房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终807号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡梅，女，1984年6月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：白生骞，男，1987年6月13日出生，汉族，住址同上。系胡梅之夫。上诉人（原审被告、反诉原告）：三河市义达永兴房地产开发有限公司，住所地三河市燕郊开发区中燕小区金燕大街8号。统一社会信用代码91131082684322982G。法定代表人：汪永义，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪露，该公司员工。委托诉讼代理人：张凯，河北听韬律师事务所律师。上诉人胡梅与上诉人三河市义达永兴房地产开发有限公司（以下简称义达永兴公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初4238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月6日对本案当事人进行了询问。上诉人胡梅及委托诉讼代理人白生骞、上诉人义达永兴公司委托诉讼代理人汪露、张凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡梅上诉请求：1、请求更改三河市人民法院作出的(2016)冀1082民初4238号民事判决第二项，改判被上诉人向上诉人在法院判决之日起7日内履行合同约定的符合规定的交房义务，并支付延期交房违约金。2、责令被上诉人在7日内为上诉人办理房产证，且支付合同第十五条约定的逾期办理房地产权属证书的违约金。3、请求法院判令被告承担本案上诉人误工费和交通费人民币11246.51元。4、一、二审案件诉讼所有费用均由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。涉案工程仍在施工，义达永兴公司的竣工备案不符合规定，且至今未依据《商品房买卖合同》及《精装修委托协议》约定交付房屋。2、一审法院适用法律错误。3、被上诉人捏造证据事实清楚，浪费上诉人的宝贵时间，浪费司法资源，被上诉人应承担上诉人误工费。4、对被上诉人未如期履行办理房产证的违约无任何裁决。5、被上诉方不履行合同义务，属于违约方，应全额承担诉讼费。义达永兴公司辩称，涉案项目因APEC会议、抗战70周年阅兵、重污染天气预警及市政管网改造导致工程停工170，符合合同约定的顺延条件，不构成违约；合同未约定由义达永兴公司代办房产证；义达永兴公司不构成违约，不应支付误工费和交通费。义达永兴公司上诉请求：l、撤销河北省三河市人民法院(2016)冀1082民初4238号民事判决书，并依法改判或发回重审。2、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定事实不清，上诉人有顺延交房的约定事由，并不存在延期交房的违约行为；2、上诉人有证据证明上诉人可以据实顺延交房。上诉人认真、积极落实政府的指示及停工通知的行为，应予以肯定，不应在诉讼中作出否定性评价；3、上诉人可以随时为被上诉人提供发票；4、上诉人仅负有提交己方确权资料的义务，无法定或约定为被上诉人办理房产证的义务，原审判令上诉人为其办理房产证，属于法律关系认定错误。胡梅辩称，义达永兴公司所提延期交房的理由不成立，因该公司私自改建住宅结构导致延期。胡梅向一审法院起诉请求：1.被告立即为原告开购房发票;2.被告履行合同约定的符合规定的交房义务，并在交房时支付相应的违约金,即违约天数×房价总额（625807元）×万分之一；3.被告于2016年12月31日前办理好原告房屋的房屋产权证；4.被告承担本案诉讼费用及误工费。义达永兴公司向一审法院反诉请求：1.撤销反诉原告与反诉被告于2014年2月10日签订的《商品房买卖合同》；2.反诉诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2014年2月10日，原告胡梅与被告义达永兴公司签订《商品房买卖合同》，约定胡梅以625807元的价格购买义达永兴公司开发的位于三河市燕郊开发区金燕大街南侧、华北科技学院东侧中燕小区翰林苑****房屋。原告于2014年1月13日支付首期房价款255807元（含定金5万元），剩余房款37万元由原告通过银行按揭贷款方式支付。合同第八条还约定被告应于2015年8月31日前将经验收合格的商品房交付原告；如出现严重影响施工的气候及政府管理部门的原因或为遵守国家及当地政府颁布的各种法律、法规、规章、规定或通知导致被告延迟交房的，被告可以据实予以延期。合同签订后,原告按约支付首付款,余款也以银行按揭贷款方式支付给被告。涉案房屋所在住宅商业楼于2015年8月6日竣工验收合格，同年10月10日按规定备案。被告通知交房时间为2015年11月29日。一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，于法不悖，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依诚实信用原则按约全面履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，原告按约履行了支付首付款义务，并提供相关材料办理银行按揭贷款且成功获批，被告在收到全部房屋款项后未向原告开具购房发票、办理产权证书及按合同约定时间交付房屋，应认定被告违约，被告应承担相应的违约责任。原告要求被告开具购房发票、办理房屋产权证及支付违约金的诉求合理，应予支持。合同并未约定被告义达永兴公司有向原告出示竣工验收相关文件的义务，故违约金应按合同约定的房屋交付日期即2015年8月31日起至双方认可的被告实际通知交房之日即2015年11月29日止，共90天，按日万分之一计算，共计5632.26元。被告虽提供了相关通知及天气公告，但不能证实天气原因致使施工无法进行且相关通知不符合合同第八条约定的出卖人延迟交房的免责事由，被告该抗辩观点不符合合同约定及法律规定，不予采信。被告辩称原告在不具燕郊购房资格情况下使用欺骗手段使其签订合同，合同应予撤销，而其提供的原告个人收入及纳税证明并不能否认该材料的真实性及使被告作出错误意思表示，不符合《合同法》规定的可撤销情形，且该材料已提供给银行并经银行审核后批贷，因此，被告所举证据无法证明其主张，无法采信。原告主张其本人及代理人的误工费，未提供证据，无法维护。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、被告三河市义达永兴房地产开发有限公司为原告胡梅开具位于三河市燕郊开发区金燕大街南侧、华北科技学院东侧中燕小区翰林苑第1幢1单元17层1702号房屋的购房发票。二、被告三河市义达永兴房地产开发有限公司向原告胡梅交付涉案房屋并支付自2015年8月31日起至2015年11月29日止房屋总价款625807元日万分之一的违约金共计5632.26元。三、被告三河市义达永兴房地产开发有限公司为原告胡梅办理涉案房屋产权证书。四、驳回原告胡梅其他诉讼请求。五、驳回反诉原告三河市义达永兴房地产开发有限公司全部反诉请求。本院二审期间，胡梅提交如下证据：1、2015年11月25日至28日涉案项目顶层仍在施工的现场照片六张，拟证明2015年11月29日交房时涉案项目未完工；2、胡梅、白生骞由北京至廊坊高铁票六张、出租车票两张，拟证明二人为参加诉讼产生的交通费用；3、胡梅收入证明一份、误工证明一份，白生骞完税证明一份，拟证明二人为参加诉讼产生的误工费。针对上述证据义达永兴公司质证意见如下：对证据1的真实性认可，但相关施工系对涉案工程进行维修，涉案工程已经验收合格；对证据2的真实性认可，证据3胡梅收入证明真实性不认可，义达永兴公司未违约，不承担相应责任。对于证据1，照片虽显示涉案工程楼层顶部于2015年11月底处于施工过程中，但与涉案房屋是否达到合同约定的交房条件没有直接关联，不能达成证明目的，本院不予采信。证据2及证据3中白生骞完税证明属实，本院予以采信。证据3中胡梅的收入证明及误工证明缺乏相应的工资完税证明佐证，义达永兴公司对该证据真实性亦存在异议，故本院不予采信。义达永兴公司提交如下证据：1、燕郊高新区城市管理综合执法局出具的证明三份，内容分别为涉案工程因APEC会议自2014年11月3日至11月13日停工、因抗战胜利70周年纪念活动自2015年8月20日至9月4日停工16天、因重污染天气自2014年1月至2015年11月停工71天；2、燕郊高新区市政管理局出具因热力交换站及供热管网建设造成涉案项目自2015年9月5日至2015年11月15日停工的证明一份，拟证明涉案工程因政府指令停工。胡梅质证认为上述证据均不是新证据且不能达成证明目的。对于证据1中APEC会议停工证明因缺乏证据佐证，不能达成证明目的，本院不予采信；抗战胜利70周年停工证明及重污染天气停工证明，与义达永兴公司在一审提交的燕郊高新区住房和规划建设局《关于做好抗战胜利70周年纪念活动期间相关工作的紧急通知》及经本院向廊坊市环保局核实属实的2014年1月至2015年11月廊坊市重污染天气应急响应通告相互印证，证明内容属实，本院予以采信。对于证据2所涉市政工程建设是否导致涉案项目停工并无相关证据佐证，该证据不能达到证明目的，本院不予采信。一审经审理查明的事实属实，本院予以确认。另在二审审理过程中，义达永兴公司向胡梅开具了购房发票。本院认为，上诉人胡梅与上诉人义达永兴公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，胡梅已经依照约定履行付款义务，义达永兴公司未在合同约定的交房日期2015年8月31日前交付房屋，构成违约。涉案房屋取得建设工程竣工验收备案证明达到双方约定的交房条件后，义达永兴公司于2015年11月29日通知交房，共计违约89天。但案涉工程施工过程中，因雾霾天气、国家重大政治活动等原因，施工单位根据政府及相关部门的指令停止施工的事实客观存在，虽不属于约定和法定的不可抗力范畴，但确为合理顺延工期的情形，义达永兴公司不应承担此期间的违约责任。即实际逾期天数为89天-71天-16天=2天。义达永兴公司应向胡梅支付延期交房违约金625807×0.1‰×2=125.16元。至于胡梅主张涉案工程仍在施工，竣工备案不符合规定，因建设工程竣工验收备案及相关施工是否符合规划要求，属于行政机关的职权范围，应向相关行政机关主张权利；且涉案项目施工可能对当事人权益造成的侵害，不属于本案诉讼范围，应另行主张。另双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并未约定由出卖人代办房屋产权证书，一审判决义达永兴公司为胡梅办理房屋产权证书不当。胡梅要求义达永兴公司支付其与委托代理人因参加诉讼产生的误工费、交通费及将一审判决确定的30日履行期限改为7日的理据不足，本院不予支持。胡梅要求义达永兴公司赔付逾期办理房地产权属证书的违约金及按《精装修委托协议》约定交付房屋属二审增加的诉讼请求，因义达永兴公司不同意调解解决及一并审理，应另行主张。综上，上诉人胡梅的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人义达永兴公司部分上诉请求成立，相应的主张应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初4238号民事判决第五项；二、撤销河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初4238号民事判决第二、三、四项；三、三河市义达永兴房地产开发有限公司向胡梅支付逾期交房违约金125.16元；四、驳回胡梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费160元，由胡梅负担80元，三河市义达永兴房地产开发有限公司负担80元；反诉案件受理费80元，由三河市义达永兴房地产开发有限公司负担。二审案件受理费160元，由胡梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 任 浩审 判 员 丁德松代理审判员 郑培明二〇一七年四月十四日书 记 员 张 曦 关注微信公众号“”