（2015）西民初字第764号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-04-25
案件名称
原告张振华与被告李玉平房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
牡丹江市西安区人民法院
所属地区
牡丹江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张振华,李玉平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十条
全文
黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第764号原告(反诉被告)：张振华，男，汉族。委托诉讼代理人：张豪杰。被告(反诉原告)：李玉平，女，汉族。委托诉讼代理人：邹玉梅，女，汉族。原告张振华与被告李玉平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月30日立案后，先由审判员魏起兰独任审理，后转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张振华及其委托诉讼代理人张豪杰、被告李玉平及其委托诉讼代理人邹玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张振华向本院提出诉讼请求：要求解除原、被告之间的房屋买卖协议。事实和理由：2012年7月，由介绍人邓兆国联系，将原告一处住房卖给被告，原、被告在买卖协议中明确约定于当年10月30日将尾款付清，正式交接，但被告至今未履行付款义务。诉讼中原告变更诉讼请求：要求确认原、被告签订的房屋买卖协议无效，原告返还被告的购房款50000元。被告(反诉原告)李玉平答辩并反诉称，原、被告签订房屋买卖协议时，原告保证其对房屋拥有完全的所有权，并保证没有其他产权纠纷，但原告没有按照签订合同前的口头约定去村委会开具房屋转让的相关证明材料，且所售房屋以外的院落套内土地面积也小于原告出售前所说的面积，被告因此多次找原告协商应少支付购房及土地的价款，但原告始终不同意��低价款。另外，原告将房屋卖给被告后，被告对房屋重新修缮，并在指定范围内修砌围墙、铺设水泥地面，投入近十余万元。然而原告至今没有按照出卖前的承诺去村里开具房屋转让的相关证明材料，也不给被告腾出房屋，致使被告无法使用该房屋及院落存放物品，故反诉原告要求反诉被告退还购房款50000元，并支付修建房屋围墙等费用42492元、鉴定费2000元，合计94492元。反诉被告张振华辩称，反诉原告修建大门、围墙及水泥地面并未经过反诉被告的书面同意，该1700平方米土地是牡丹江市西安区温春镇新立村的集体土地，土地性质是耕地，原、被告的交易行为已经违反了相关法律规定。反诉原告擅自改变土地使用用途，其行为已经构成犯罪。故对于反诉原告的反诉请求，应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法��交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对以下事实本院予以确认：2012年7月17日，原告张振华与被告李玉平签订房屋买卖协议书一份，约定原告将位于牡丹江市西安区温春镇三间房道南、建筑面积为35平方米的一套无照平房以100000元的价格出售给被告，被告于签订协议当天向原告交付房款50000元，余款50000元在10月30日付清。并有证明人邓兆国、郝伟东、卜文鹏在协议书中签字见证。协议签订后，被告在房屋周围修建了169.6米的砖围墙，安装了大门，并铺设了180平方米的水泥地面，但诉争房屋至今由原告占有使用。根据被告的申请，本院依法委托黑龙江资丰评估有限公司对被告所进行的施工项目进行评估，黑资评报字(2016)第078号资产评估报告的评估结果为：按照上述评估方法及评���程序，在采用成本法评估的条件下，截止评估基准日2016年9月8日，牡丹江市西安区人民法院委托资产评估价值为42492元。为鉴定，被告支付鉴定费2000元。原告对该鉴定结论没有异议，但主张被告修建围墙地基所用的砖石为原告所有，价值10000元。牡丹江市西安区温春镇新立村村民委员会于2017年3月23日出具书面证明一份，内容为：西安法院，关于张振华与李玉平房屋买卖一事，现院内使用的1700平方米土地是耕地。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提供的证据三照片4张。意在证明：被告于2012年修建围墙后，原告将被告放在院内的物品侵占，不让被告进院取走自己的物品。原告表示被告确实在院内放过物品，但最后都拉走了。���组证据不能证明被告欲证明的问题，对该组证据不应予以采信。2.被告提供的证据四平面图一张。意在证明：原、被告签订的协议中包括1800平方米的土地。原告对该证据有异议，表示当时没有约定包括土地，原告向被告出售的只是房屋。3.被告提供的证据五是证人郝伟东及卜文鹏的出庭证言。证人郝伟东当庭陈述证：证人与被告的丈夫是朋友关系，大约三年前，被告的丈夫向原告购买房屋，当时是证人与被告的丈夫测量的面积，规划局姓邓的给画的平面图，当时测量的面积是1800平方米，原告答应给开具相关的手续。被告买房后，修建了围墙。证人卜文鹏当庭陈述：证人与被告是朋友关系。被告购买原告的房屋时，证人作为证明人在协议上签名。被告购买的房屋包括周边土地。被告欲用该��证据证明：原、被告签订协议时，原告口头承诺包括周边土地共1800平方米，并承诺到大队开具房屋转让的证明材料，也能证明围墙确实是被告所修建的。原告对该组证据有异议，表示原告并没有口头承诺为被告办理相关证明手续，另外，被告修建了围墙属实，但当时原告并不同意被告修建，要求被告给付全部购房款后再修建围墙。对于被告提供的证据四、五，结合原、被告签订的房屋买卖协议中约定的出售价格，原告出售给被告的标的物中应当包括周边的部分土地。本院认为，虽然原、被告在协议中约定的只是买卖一处无照平房，但按照协议中约定的价格，原告向被告出售的也应当包括房屋周边1700平方米的耕地。无论是无照房屋所使用的土地，还是房屋周围1700平方米的耕地，均为新立村集体土地，属集体所有的财产，原、被告之间的买卖合同违反法律强制性规定，属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，因此，原、被告之间的房屋买卖合同自签订之日起就是无效的。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告有义务返还被告的购房款50000元。对于损失的问题，本案原、被告明知买卖的土地系集体土地，原告对该土地并不享有所有权，双方仍然进行买卖，对此原、被告均有过错，由此造成的损失应由原、被告各自负担50%。综上所述，对于原告要求认定原、被告之间的买卖协议无效，原告返还被告购房款50000元的诉讼请求，本院应予支持。对于反诉原告李玉平要求反诉被告赔偿其损失的反诉请求，反诉原告的投入费用42492元及鉴定费2000元，均为合理损失，反诉被告虽然主张反诉原告用其价值10000元的砖石修建了围墙，但对其该主张并未提供相应的证据予以证实，故合计44492元的损失应由反诉原告与反诉被告各自负担50%，即反诉被告应补偿反诉原告损失22246元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条五项、第五十六条及《中华人民共和国土地管理法》第十条之规定，判决如下：一、原告张振华与被告李玉平于2012年7月17日签订的房屋买卖协议无效，原告张振华将购房款50000元退还给被告李玉平，上述款项于本判决生效后二十日内履行完毕；二、反诉被告张振华补偿给反诉原告李玉平22246元，上述款项于本��决生效后二十日内履行完毕；三、驳回反诉原告李玉平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告张振华负担。反诉费1094元，由反诉原告李玉平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长 魏起兰代理审判员 于 佳人民陪审员 齐宪东二〇一七年四月十四日书 记 员 刘亚慧 微信公众号“”