（2017）粤1971民初2534号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-10-20
案件名称
钟镜波与崔汉东、崔效光行纪合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟镜波,崔汉东,崔效光,东莞市玮刚房地产中介有限公司
案由
行纪合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
���东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初2534号原告钟镜波，男，1962年9月19日出生，汉族，住广东省东莞市，委托代理人陈国威，广东尚宽律师事务所律师。委托代理人陈季陶，广东尚宽律师事务所实习律师。被告崔汉东，男，1991年9月13日出生，汉族，住广东省东莞市，被告崔效光，男，1966年9月12日出生，汉族，住广东省东莞市，两被告共同委托代理人李连明，广东智捷律师事务所律师。两被告共同委托代理人左文涛，广东智捷律师事务所实习律师。第三人东莞市玮刚房地产中介有限公司，住所地：广东省东莞市寮步镇香市路海悦香郡花园9号楼商铺103号。法定代表人钟兆刚。委托代理人刘伟东，男，1993年11月3日出生，汉族，住广东省东莞市，系第三人员工。原告钟镜波诉被告崔汉东、崔效光及第三人东莞市玮刚房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈国威及陈季陶、被告崔汉东及两被告共同委托代理人李连明、第三人法定代表人钟兆刚及委托代理人刘伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟镜波诉称，两被告是父子关系。2016年6月下旬始，原告与两被告就房屋买卖事宜进行了多次协商。2016年7月15日，原告和被告崔汉东及第三人共同签订《房地产买卖及经纪合同》，约定两被告向原告购买位于东莞市寮步镇××海××花园伯爵东路××号别墅，交易价格为750万元，付款时间为签合同的时候付20万、过户的时候付130万，其余600万通过贷款，合同第十三条约��“由签署买方银行贷款之日起，至卖方收齐全部售楼款，买方保证在两个月内完成，如超过两个月未收齐全部楼款，则买方需按总楼价即750万元向卖方支付月息20厘的损失，直至本息还清”。签署《房地产买卖及经纪合同》的第二天，即2016年7月16日双方到东莞银行签署了贷款相关资料。其后原告多次与被告崔效光电话联系，催促其配合银行要求，尽快付款及重申逾期付款的后果。但直到2016年10月27日原告才收到300万元银行贷款，比约定最后付款期限超过41天。此后原告要求被告支付相应违约金，但被告拒绝。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、两被告向原告支付违约金（以750万元为基数，按每月2%自2016年9月16日起计算至本息付清之日）；2、两被告承担本案诉讼费。被告崔汉东、崔效光辩称，原告的起诉没有依据，被告完全按照合同约定履行合同��没有违约行为。原告起诉将付款条件变成从签订合同两个月起计算利息是错误的，应该是签署贷款合同后两个月起计算利息。实际是2016年9月2日签署贷款合同，被告于2016年10月27日就付清款项，所以不存在违约。被告最后一笔付款是300万，按照本金750万，月息2%来计算利息显然过高，应该调整，请求驳回原告诉请。第三人称，确认合同第十三条意思是签署贷款合同后两个月起计算利息。经审理查明，2016年7月15日原告与被告崔汉东及第三人签订《房地产买卖及经纪合同》，约定：原告将位于东莞市寮步镇××海××花园伯爵东路××号别墅出售给被告崔汉东，该别墅建筑面积为357.44平方米，转让总价为7500000元；第三条“转让价格、付款方式”约定，买方应于2016年7月15日前支付200000元定金，到寮步不动产交易管理所签署过户合同当天支付第一笔楼款1300000元，通过按揭付款的方式支付第二笔楼款6000000元，通过银行贷款，办理完过户手续及抵押登记后由银行一次性划入卖方在买方贷款银行开设的账户内，到账视为卖方已收取；由于有关法律、法规、按揭银行等原因导致贷款不能通过银行审批银行不能放款的，买方应立即改为其它银行贷款或是采用其它付款方式，贷款不足部分买方应以现金形式一次性支付给卖方；第八条“违约责任”约定，因买方或卖方违反本合约约定，拒不配合提供交易所需资料、提供虚假资料、无正当理由逾期办理交易/按揭等相关手续、无正当理由逾期交付房产/逾期支付房款等义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的，则：1、守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任支付等额于总楼价20%的违约金；2、买方已支付��分楼款的，若卖方违约退还已付楼款并且支付等额于总楼价20%的违约金，买方违约则没收已付楼款；3、守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方按照总楼价余款的千分之一每日支付违约金，合同继续履行；4、买卖双方任何一方不按本合同条款执行则自动成为违约方，按违约责任条款追究违约责任；本合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知之日起五天内为履行期限；第十三条“备注”约定，买卖双方一致同意1、由签署买方银行贷款之日起，至卖方收齐全部售楼款，买方保证在两个月内完成，如超过两个月卖方未收齐全部楼款的，则买方需按总楼价即柒佰伍拾万向卖方支付月息20厘的损失，直至本息还清；2、卖方需全力配合买方提供该物业所产生的利息发票、贷款合同用于买方打税抵税所用；同时约定其他权利义务。签订合同当���，被告崔汉东依约向原告支付200000元定金；2016年8月8日，被告崔汉东向原告支付第一笔楼款1300000元；2016年9月24日，被告崔汉东向原告支付3000000元；2016年10月27日被告崔汉东向原告转账剩余3000000元，该3000000元于次日到达原告账户。2016年8月16日，案涉房屋过户到被告崔汉东名下。2016年10月20日，案涉房屋抵押给东莞银行股份有限公司寮步支行（以下简称东莞银行寮步支行）并办理抵押登记。原、被告、第三人确认2016年7月15日三方到东莞银行寮步支行办理了贷款申请，被告主张银行在办理房屋过户后才能办理贷款手续，当时没有签署贷款合同。2016年9月2日，被告崔汉东与东莞银行寮步支行签订《购房按揭抵押贷款合同》，约定由东莞银行向被告崔汉东发放5500000元的贷款用于购买案涉房屋。后该贷款合同作废。根据原、被告的陈述，2016年9月24日被告已经向��告支付了450万元房款，剩余房款为300万元，按照贷款550万元的话，原告应当返还250万，双方就原告返还250万元的时间没有达成一致，所以被告将贷款金额变更为300万。2016年10月20日被告与东莞银行寮步支行签署《购房按揭抵押贷款合同》约定由东莞银行寮步支行向被告崔汉东发放3000000元的贷款用于购买案涉房屋，东莞银行寮步支行后依约实际向被告崔汉东发放贷款。关于《房地产买卖及经纪合同》第十三条中“签署买方银行贷款之日”的含义。原告主张，从合同的目的来解释，“签署买方银行贷款之日”应解释为“向银行提交贷款申请资料之日”，即2016年7月15日；贷款合同要在银行审批之后才能签订，原告不可能约定一个不确定的时间作为付款时间；合同第十三条就是为了督促被告积极获得银行贷款审批，或在无法获得贷款的情况下另寻其他途径支付房款；被告于2016年9月24日向其支付3000000元是因为双方就违约进行沟通，目的是为避免违约。原告提交其与被告崔效光的电话录音，原告主张，该录音发生于2016年8月3日，录音中原告称其给对方的两个月时间差不多过去一个月了，对方没有否认，可以证明被告崔效光认可从2016年7月15日起算的事实。被告主张，“签署买方银行贷款之日”应该指签署买方银行贷款合同之日，即2016年9月2日；被告确认原告与被告崔效光的电话录音的真实性，但不确认完整性以及原告主张的录音日期，按揭贷款利息的增值税发票是2016年8月11日原告才打出来，而且录音中没有显示两个月是从签订买卖合同之日起算；由于首付款的成数要达到银行的要求，所以2016年9月24日向原告转账3000000元。第三人称，签署贷款合同和提交申请材料是不同的，申请材料可以由中介代为提交，但签署需要买卖双方本人去签署；“签署买方银行贷款之日”即2016年9月2日；即便没有第十三条，买卖合同本身也有保障双方利益的约定，第三条最后一栏显示贷款不足部分买方应以现金形式支付，第八条违约责任也保证了卖方的利益。以上事实，有原告提交的房地产买卖及经纪合同、中国工商银行自助终端凭条、东莞银行个人转账（汇款）业务凭证及客户回单（委托日期：2016.8.8）、东莞银行个人转账（汇款）业务凭证及客户回单（委托日期：2016.9.24）、银行存折、原告妻子萧慧梅身份证、结婚证及原告身份证、户口本、钟镜波与崔校光协商付款问题的电话录音，被告提交的房地产买卖及经纪合同、付款收据及转账记录、发票、房产信息查询、信息记录、两份抵押贷款合同、个人账户交易明细、存款账户回单，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告与被告崔汉东签订的《房地产买卖及经纪合同》是双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。双方应全面履行合同的约定。双方的争议焦点为《房地产买卖及经纪合同》第十三条“备注”中约定的“签署买方银行贷款之日起”的含义，原告主张“签署买方银行贷款之日”是向银行提交贷款申请资料之日，即2016年7月15日；被告主张“签署买方银行贷款之日”是签署银行贷款合同之日，即2016年9月2日。本院认为，与“申请银行贷款之日”相比，“签署银行贷款合同之日”更符合《房地产买卖及经纪合同》所使用的词句“签署买方银行贷款之日”的通常含义，原告提交的其与被告崔效光的电话录音不能充分证明原告与被告崔汉东在《房地产买卖及经纪合同》中约定两个月期限的起算时间为申请银行贷款之日，且原告未提供其他证据充分���明其主张。被告崔汉东分别于2016年9月2日和2016年10月20日与东莞银行寮步分行签署《购房按揭抵押贷款合同》，原告已于2016年10月28日收齐由被告崔汉东支付的全部售楼款7500000元，因此，对于原告主张被告崔汉东违反房地产买卖合同约定的期限支付房款，本院不予采纳，对于原告要求两被告支付违约金的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告钟镜波的全部诉讼请求。本案诉讼费3125元（原告已预交），由原告钟镜波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 员 雍 维二〇一七年四月十四日法官助理 杨婷婷书 记 员 刘 琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。��民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。