（2017）晋03民终111号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-04-28
案件名称
赵嵘桦与阳泉标准信合物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省阳泉市中级人民法院
所属地区
山西省阳泉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵嵘桦,阳泉标准信合物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省阳泉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋03民终111号上诉人（一审被告）：赵嵘桦，男，1986年6月24日生，汉族，山西省阳泉市城区人。委托诉讼代理人：赵虎如，男，1949年2月26日生，汉族，系上诉人赵嵘桦之父。被上诉人（一审原告）：阳泉标准信合物业服务有限公司。住所地山西省阳泉市城区。法定代表人：王瑞峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：侯云东，该公司物业经理。上诉人赵嵘桦因与被上诉人阳泉标准信合物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山西省阳泉市城区人民法院（2016）晋0302民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵嵘桦的委托诉讼代理人赵虎如，被上诉人阳泉标准信合物业服务有限公司的委托诉讼代理人侯云东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审判决后，赵嵘桦向本院提起上诉，请求阳泉市中级人民法院依法撤销山西省城区人民法院（2016）晋0302民初1465号民事判决，依法改判或驳回被上诉人的诉求。事实与理由:被上诉人阳泉标准信合物业服务有限公司应承担举证责任，以证明其与上诉人签订物业服务合同，但事实上，上诉人并未与被上诉人签订上述合同，本案的《前期物业服务协议》应认定为虚假合同；从2011年3月至2013年9月，阳泉标准信合物业服务有限公司在上述期间没有对小区提供物业服务，从2013年9月10日至2016年3月阳泉标准信合物业服务有限公司全部撤离小区，阳泉标准信合物业服务有限公司在上述期间提供的物业服务，上诉人不予认可，因此，上诉人不应交纳物业费。故一审法院判决上诉人承担2013年6月20日至2016年6月20日的物业费，在认定事实与适用法律方面均存在错误。被上诉人阳泉标准信合物业服务有限公司诉物业辩称，双方签订的前期物业合同第十四条证明本公司的服务期限，上诉人提供的照片，不能否定本公司对小区公共区域清扫的事实。事实上，本公司一直在小区提供物业服务。原告阳泉标准信合物业服务有限公司在一审的诉讼请求为：要求被告赵嵘桦支付物业服务费6533.7元。一审法院经审理查明，2010年6月23日，原告阳泉标准信合物业服务有限公司作为乙方与被告赵嵘桦作为甲方签订了一份《前期物业管理服务协议》，主要约定：“甲方对阳泉新天地住宅楼提供前期物业管理服务，负责本小区房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理；公共设施和附属建筑物构筑物的日常维护、养护和管理；公共区域的绿化养护与管理等。物业管理服务费用标准1元/建筑平方米/月，首期物业管理费按年度缴纳，首期交费期满第一个月内，预交下一年度物业管理费，以此类推。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补缴从逾期之日起按每天3%的违约金至实际支付日止”。从2013年6月20日起至2016年6月20日被告拖欠原告物业管理费6533.7元，（181.49平方米×1元/建筑平方米/月×36个月）。庭审中，原告提供以下证据：1、《前期物业管理服务协议》2份，证明被告赵嵘桦与原告阳泉标准信合物业服务有限公司签订了前期物业管理服务合同，并对物业费的收取进行了明确规定；2、城区法院判决书1份、阳泉中级法院判决书1份，判决结果为：确认了双方的物业合同关系，判令被告支付物业费；3、欠费明细，共计欠费6533.7元。被告住宅面积为181.49平方米，收费1元每月每平方米，自2013年6月20日至2016年6月20日止。对此被告的质证意见如下：1、对两份合同有异议，对2008年金联公司和物业公司签订的前期物业合同，是符合法律规定的，但是这个五年的合同期限没有法律依据，这是因为起诉后原告后补的合同。合同签字人肖健的签字不是本人签的。对于2015年的合同，签字不是被告本人签字。2、对于两份判决书的真实性无异议，一审判决，赵嵘桦上诉后，中院发回重审，现在已经申请再审，对判决内容不服。3、真实性有异议，原告自己出具的与客观实际不符。被告提供以下证据：1、物业管理条例1份，证明合同的签订不符合法律规定；2、自治管理工资表。证明原告撤走后，是我们自己聘用人员为业主服务；3、电梯损坏，维修票据1份、收条2份，销售协议1份、维修单1份；4、照片14页，证明原告没有尽到服务义务；5、协议书一份，收据5份，自己投资建设的门房、活动室花费；6、6号楼全体业主签字的证明1份；7、原告多收暖气费的明细一份；8、照片1份，原告将职工食堂在6号楼的安全通道内，妨害安全。9、租赁合同1份，证明将我们楼顶租赁出去一年7.5万元。10、巡防队证明1份，原告没有尽到安全保障义务，派出所派出人员与我们的人员进行巡防。11、工程队干活的协议书1份。12、9位业主代表的身份证复印件及授权委托书1份。原告对此质证意见如下：对于1，不属于证据合法形式。对于2，是被告自己制作的，没有证明效力。对于3，电梯的相应票据都是白条，发票没有原件，开具的对象名称是桃花源物业公司，与本案是否有关联无法确定。对于4，拍摄时间、地点均不能证明是在6号楼小区内，拍摄时间是否属于原告服务期间，该证据拍摄的都是6号楼小区之外的情况，与本案无关。对于5,6号楼业主委员会筹备组，该主体未经合法程序批准设立，对方提供的收据大部分是普通收据，即便该证据属实也与原告提供的物业服务无关，被告证明的内容与本案无关。对于6，真实性有异议，证明内容中没有提到多收物业费、取暖费的内容。对于7，证据没有标注制作单位，对其真实性有异议。对于8，照片不能反映出被告主张证明的事实。对于9，与本案无关。对于10，巡防队证明属于证人证言，证人是否是派出所人员需要核实。对于11，协议书与本案无关，真实性有待确认。对于12，与本案无关。一审法院认为，阳泉金联置业建设有限责任公司作为开发商与原告阳泉标准信合物业服务有限公司签订的《阳泉新天地前期物业服务合同》及原告阳泉标准信合物业服务有限公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》，该合同不违反法律、行政法规的强制险规定，合法有效，赵嵘桦作为业主之一，其是否在《前期物业管理服务协议》签字，均应当按照合同约定向原告交纳物业管理费，对于被告的辩称理由于法无据，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告赵嵘桦于判决生效之日起十日内给付原告阳泉标准信合物业服务有限公司欠交的2013年6月20日至2016年6月20日期间的物业管理费6533.7元。案件受理费50元由被告赵嵘桦负担，于判决生效后七日内向一审法院交纳。二审审理期间，双方当事人没有提供新证据。二审另查明，阳泉标准信合物业服务有限公司于2016年3月撤离小区，撤离小区的物业费应相应核减。二审法院审理查明的其它事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，关于被上诉人阳泉标准信合物业服务有限公司是否能够向上诉人收取物业费用，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中阳泉新天地住宅小区2-6号楼建设单位阳泉金联置业建设有限责任公司与阳泉标准信合物业服务有限公司签订了《阳泉新天地前期物业服务合同》，选聘阳泉标准信合物业服务有限公司提供前期物业管理服务，依据上述司法解释，该合同对作为小区的业主赵嵘桦具有约束力,赵嵘桦应当履行该合同收费标准、缴费方式等内容的义务。对上诉人辩称其并未与被上诉人签订物业服务合同，本案的《前期物业服务协议》应认定为虚假合同，本院不能支持；阳泉标准信合物业服务有限公司提供了物业服务，赵嵘桦应履行按时缴纳物业费的义务。赵嵘桦认为2011年3月至2013年9月阳泉标准信合物业服务有限公司没有提供物业服务，其还不认可被上诉人2013年9月之后提供的物业服务，但不能提供足够证据证明其主张，事实上，在已生效的（2016）晋03民终160号民事判决中，山西省阳泉市中级人民法院认定，从2011年6月21日至2013年6月20日赵嵘桦拖欠阳泉标准信合物业服务有限公司物业费4355.76元。因此，对上诉人不应缴纳物业费的上诉理由，本院不予支持。被上诉人阳泉标准信合物业服务有限公司在二审庭审过程中，认可其2016年3月已经撤离其所提供物业服务的小区，故应酌情核减物业服务费，即核减2016年3月1日至6月20日，物业费544.47元+121元=665.47元（181.49平方米×1元/建筑平方米/月×3个月+181.49平方米×1元/建筑平方米/月×2/3月）。因一审法院认定2013年6月20日至2016年6月20日赵嵘桦欠交阳泉标准信合物业服务有限公司物业费6533.7元，故赵嵘桦给付阳泉标准信合物业服务有限公司欠交的2013年6月20日至2016年2月29日期间的物业管理费为6533.7元-665.47元=5868.23元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山西省阳泉市城区人民法院（2016）晋0302民初1465号民事判决；二、上诉人赵嵘桦给付被上诉人阳泉标准信合物业服务有限公司欠交的2013年6月20日至2016年2月29日期间的物业管理费5868.23元；三、驳回阳泉标准信合物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回赵嵘桦的其他上诉请求。上述款项及履行义务，应在本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各50元，由上诉人赵嵘桦负担。本判决为终审判决。审判长 吴怡东审判员 郝丽琴审判员 王保才二〇一七年四月十四日书记员 王俊英 百度搜索“”