（2017）川01民终930号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-11-22
案件名称
成都蜀都乳腺医院有限责任公司、重庆上方物业发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都蜀都乳腺医院有限责任公司,重庆上方物业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终930号上诉人（一审被告）：成都蜀都乳腺医院有限责任公司。住所地：四川省成都市青羊区八宝街***号。法定代表人：卓朝晖，董事长。委托诉讼代理人：刘莉，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：重庆上方物业发展有限公司。住所地：重庆市九龙坡区奥体路*号附******号。法定代表人：李芳芳，董事长。委托诉讼代理人：李方春，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭俊伟，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人成都蜀都乳腺医院有限责任公司（以下简称蜀都医院）因与被上诉人重庆上方物业发展有限公司（以下简称上方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初5818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人蜀都医院的委托诉讼代理人刘莉，被上诉人上方公司的委托诉讼代理人李方春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蜀都医院上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回上方公司的全部诉讼请求。事实和理由：1、润泰公司、博爱公司应追加作为第三人参加本案诉讼，一审未予追加，审理程序错误。案涉房屋中的1号楼，其租赁的权利义务究竟应以润泰公司、博爱公司于2009年2月签订的《房屋租赁合同》为依据，还是以上方公司、蜀都医院于2016年3月31日签订的《房屋租赁合同》为依据，是本案双方争议的焦点。只有追加润泰公司、博爱公司，才能查清基本事实，进而正确认定1号楼的租赁合同主体，实际上，蜀都医院使用1号楼是基于博爱公司承租后的按约定使用，而非蜀都医院独立签署合同后的自主使用。2、一审未查清事实。蜀都医院作为博爱公司的子公司，因博爱公司基于投资关系使用1号楼，并向上方公司缴纳租金，一审法院仅凭实际交纳租金的主体来判断合同效力是错误的。蜀都医院与上方公司签订《房屋租赁合同》，并未取得博爱公司的授权，该合同因不具备主体权利义务承接的任何证据，且损害第三人利益，应属无效。据此，上方公司无权向蜀都医院主张1号楼的租金以及腾退房屋。庭审中，蜀都医院针对王鸿海在案涉租赁合同纠纷中的身份情况，提交书面补充上诉意见如下：王鸿海于2009年2月14日作为博爱公司的实际经办人，与润泰公司签署了1号楼的租房协议，作为开办蜀都医院的经营场所；当时王鸿海的身份是博爱公司的经办人，代表博爱公司办理协议签订等事宜。蜀都医院成立后，委托王鸿海作为职业经理人对医院进行全面管理并承担目标管理责任。后，王鸿海个人有意开办甲状腺医院，并于2012年3月25日以其投资成立的鼎亚公司的名义与上方公司签订2号楼的租房协议。但因2号楼租金太高，王鸿海发现其承担租金可能导致甲状腺医院盈利困难，遂于2016年3月31日亲自经办，将1、2号楼全部以蜀都医院的名义重新与上方公司签订了租房合同，但王鸿海并未将该情况告知博爱公司。2016年8月，因上方公司对蜀都医院以拖欠租金为由提起诉讼要求解除合同，而合同一旦解除，蜀都医院将面临停业的巨大风险，王鸿海遂以个人原因为由离开蜀都医院，博爱公司另行安排人员对医院进行管理。综上，王鸿海虽然三次在三份租房协议上签字，但其代表的身份完全不同：第一次是作为博爱公司的经办人，具有博爱公司的授权；第二次是鼎亚公司法定代表人的身份；第三次是超越权限、擅自签订合同的侵权行为。后两次签订合同的行为，博爱公司毫不知情。因此，一审法院认定博爱公司认可2016年的合同重新签订、合同可以解除的意见，是错误的。上方公司辩称，1、案涉一、2号楼自出租给蜀都医院以来，一直都是其在实际占有使用，蜀都医院对房屋的使用范围很清楚，博爱公司作为蜀都医院的股东，对蜀都医院使用房屋、支付租金的事实一直是明知的。2、在案涉三份租赁合同中，王鸿海均是作为有权代表人员在合同上签名，同时，王鸿海自蜀都医院开办以来担任总经理，全面负责医院的经营管理；至于蜀都医院内部股东之间是否有分歧，不属于本案审理的范围。3、上方公司认为本案不存在遗漏必要诉讼当事人的问题。理由是：博爱公司并非与上方公司签订租赁合同的相对方，且在2016年上方公司与蜀都医院签订合同时，润泰公司出具了终止其与博爱公司租赁合同的确认书，如果博爱公司认为其合法权益受到侵害，可另行主张权利；更何况，润泰公司与博爱公司签订的租赁合同项下的房屋自始交付由蜀都医院使用，且由蜀都医院直接向上方公司支付租金，因此2016年上方公司与蜀都医院签订的合同，并不损害博爱公司任何合法权益。请求驳回上诉，维持原判。上方公司向一审法院起诉请求：1、蜀都医院腾退位于成都市八宝街130号2栋楼房屋并交还上方公司；2、蜀都医院向上方公司支付2016年1月10日至2016年6月14日期间拖欠的租金3060072元并以1500000元为基数按日万分之五的标准支付从2016年1月10日至2016年4月9日的违约金，以3060072元为基数按日万分之五的标准支付从2016年4月10日至付清之日的违约金；3、蜀都医院按年租金8775410元向上方公司支付自2016年6月15日起至房屋实际腾退之日的房屋占用费；4、蜀都医院付清因占用房屋所发生的水电费；5、本案诉讼费由蜀都医院承担。一审审理中，上方公司增加一项诉讼请求：请求确认上方公司、蜀都医院于2016年3月31日签署的《房屋租赁合同书》于2016年6月14日解除，并变更诉请租金金额为3058736元，租金计算方式为：双方于2016年3月31日结算确认的1500000元+2016年4月10日至6月13日租金1558736元=3058736元。一审法院认定事实：重庆市市级机关事务管理局房屋管理处（以下简称管理处）系成都市八宝街130号房屋所有权人。2009年2月14日，重庆市润泰建材有限公司（以下简称润泰公司）与成都博爱医疗投资管理有限公司（以下简称博爱公司）签订合同书，约定润泰公司将其享有使用权和经营权的位于成都市八宝街130号的重庆市政府驻成都办事处综合服务楼（即1号楼）出租给博爱公司，租赁期限自2009年2月16日至2024年8月15日，合同中博爱公司法人代表签名为“王鸿海”。博爱公司承租后将房屋提供给蜀都医院经营“成都蜀都乳腺医院”。2010年6月7日，管理处、润泰公司、重庆市人民政府驻成都办事处（以下简称办事处）和上方公司四方签订《协议书》，润泰公司将其从管理处和办事处处取得的位于成都市八宝街130号的综合楼（即1号楼）和后勤生活服务楼（即2号楼）使用管理权转让给上方公司，管理处和办事处对此同意。2012年3月25日，上方公司与成都鼎亚投资管理有限公司（以下简称鼎亚公司）签订《房屋租赁合同》，将2号楼出租给鼎亚公司经营医疗业务，鼎亚公司授权代表处签名为“王鸿海”。管理处于2016年8月8日出具《证明》载明，根据管理处与上方公司签订的协议，上方公司享有成都市八宝街130号2栋楼的经营管理权，期限为2004年1月17日至2024年1月16日，上方公司在经营期间可自行招租。2016年3月31日，上方公司与蜀都医院签订《房屋租赁合同书》，约定：上方公司将其享有使用权和经营权的位于成都市八宝街130号的2栋楼房屋出租给蜀都医院，租赁期限6年，自2016年1月10日起至2022年1月9日止；第一租赁年度租金总额8775410元；合同生效起3日内，蜀都医院支付上方公司第一季度租金2193852元，以后每季度租金均于提前30日支付；蜀都医院未按时足额支付租金逾期10日以上的，上方公司有权单方解除合同；蜀都医院逾期支付租金，应自逾期之日起，按日万分之五向上方公司支付违约金；本合同签订之日起，以前2份合同自动失效。合同中博爱公司法人代表签名为“王鸿海”。同日，双方形成《重庆上方房租支付结算情况说明》一份，载明由于1、2号楼房屋租赁合同租金合并，对合并前后租金支付情况说明：1、1号楼2015年11月15日至2016年1月9日多支付租金17682元；2、1、2号楼2016年1月10日至2016年4月9日应付租金扣除1号楼多支付租金，共应付1444886元；3、2号楼2015年10月11日至2016年1月9日应付租金1232104元；4、截止2016年4月9日应付上方公司租金2676990元，于2016年3月31日支付800000元，剩余1876990元尚未支付，经双方协商一致后于2016年4月10日之前再次支付376990元，剩余1500000元于2016年10月1日之前分期支付；5、2016年4月10日之后租金按月正常支付。上方公司法定代表人李芳芳与“王鸿海”在情况说明上签名。之后，蜀都医院于2016年3月31日支付上方公司800000元，于2016年4月9日支付上方公司376990元。2016年5月30日，上方公司向蜀都医院发出《对账函》，载明经2016年3月31日对账，确认蜀都医院欠付上方公司租金1500000元，截止2016年6月10日，蜀都医院又已欠付上方公司租金1462568元，共计欠付2962568元。蜀都医院在《对账函》确认方处盖章，“王鸿海”在印章下方签名。之后，双方就租金标准问题多次协商未果，上方公司就拖欠租金支付问题向蜀都医院发出催告函。2016年6月14日，蜀都医院收到上方公司邮寄的《关于解除租赁合同的通知函》，通知双方签订的《房屋租赁合同书》自蜀都医院收到通知函之日起解除。一审法院认定上述事实采信了如下证据：房屋所有权证、国有土地使用证、《协议书》、《证明》、《房屋租赁合同书》、《重庆上方房租支付结算情况说明》、《对账函》、《合同书》、成卫行审（2009）15号文件、催告函、通知函、函件、邮寄单、网上银行交易详细清单、庭审笔录以及双方当事人的陈述。一审审理中，针对《房屋租赁合同书》关于“本合同签订之日起，以前2份合同自动失效”约定中的“以前2份合同”所指，上方公司主张为博爱公司与润泰公司所签《合同书》及鼎亚公司与上方公司所签《房屋租赁合同》，为此上方公司提交了其与润泰公司于2016年3月31日形成的《租赁合同终止确认书》，双方在确认书中确认博爱公司与润泰公司所签《合同书》及鼎亚公司与上方公司所签《房屋租赁合同》自2016年3月31日失效；蜀都医院主张为上方公司与蜀都医院于2015年12月31日所签《房屋租赁合同书》及鼎亚公司与上方公司所签《房屋租赁合同》，为此蜀都医院提交了其与上方公司于2015年12月31日签订的《房屋租赁合同书》一份。一审法院认为，（一）关于《房屋租赁合同书》效力。蜀都医院系博爱公司投资设立，并经博爱公司授权占用使用案涉1号楼房屋，用于经营“成都蜀都乳腺医院”，蜀都医院主张其向上方公司支付租金是基于博爱公司的授权委托，但未就此提交证据，而在2016年3月31日上方公司与蜀都医院签订《房屋租赁合同书》的前后，蜀都医院均是案涉房屋的实际承租和占有使用人，博爱公司应该知晓蜀都医院在此期间直接向上方公司支付租金及履行承租方义务的事实。另，2009年2月14日博爱公司与润泰公司签订合同书的签约代表、2012年3月25日鼎亚公司与上方公司签订《房屋租赁合同》的签约代表、2016年3月31日蜀都医院与上方公司签订《房屋租赁合同书》的签约代表均为“王鸿海”，即博爱公司对上方公司与蜀都医院签订《房屋租赁合同书》的事实应当知晓，且对蜀都医院在占有使用1号楼期间直接与上方公司签订《房屋租赁合同书》并支付租金的行为并未提出异议，上方公司在向蜀都医院收取租金的同时，也并未向博爱公司主张租金。综上，蜀都医院关于上方公司重复出租1号楼，损害第三人博爱公司利益的主张无事实依据，一审法院不予支持。蜀都医院主张《房屋租赁合同书》并非其真实意思表示，而是应上方公司要求配合上方公司管理而签订，但蜀都医院未就其主张提交证据，上方公司对此也未认可，且从审理查明的《房屋租赁合同书》签订及履行情况看，均系蜀都医院真实意思表示，故对蜀都医院的上述主张，一审法院不予支持。基于上述认定，上方公司与蜀都医院于2016年3月31日签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。（二）关于合同解除。上方公司与蜀都医院签订合同后于同日形成了《重庆上方房租支付结算情况说明》，将租金支付方式变更为“2016年4月10号之后租金按月正常支付”。之后，蜀都医院对2016年4月10日之后的租金一直未支付，根据《房屋租赁合同书》关于蜀都医院未按时足额支付租金逾期10日以上的，上方公司有权单方解除合同的约定，上方公司向蜀都医院送达了《关于解除租赁合同的通知函》，通知函于2016年6月14日到达蜀都医院。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，双方于2016年3月31日签订的《房屋租赁合同书》已于2016年6月14日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，上方公司可以要求蜀都医院腾退房屋。故对上方公司关于确认合同解除并要求蜀都医院腾退房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。（三）关于欠付租金金额及违约金。上方公司与蜀都医院在《重庆上方房租支付结算情况说明》中约定变更租金支付方式为“2016年4月10号之后租金按月正常支付”，根据《房屋租赁合同书》关于租赁期限“自2016年1月10日起至2022年1月9日止”的约定，蜀都医院在2016年4月10日后的每月租金交纳时间应为每月9日前，即蜀都医院应于2016年5月9日前支付4月租金731284元，于2016年6月9日前支付5月租金731284元，于2016年7月9日前支付6月10日至6月13日的租金96168元。同时根据《重庆上方房租支付结算情况说明》约定，蜀都医院应于2016年10月1日前支付上方公司租金1500000元。综上，蜀都医院应付上方公司租金共计731284元+731284元+96168元+1500000元=3058736元，对上方公司要求蜀都医院支付拖欠租金3058736元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金，根据双方《房屋租赁合同书》关于蜀都医院逾期支付租金，应自逾期之日起，按日万分之五向上方公司支付违约金的约定，蜀都医院应按合同约定自上述各期租金逾期支付之日起支付违约金。上方公司要求蜀都医院以1500000元为基数支付从2016年1月10日至2016年4月9日及从2016年4月10日至付清之日的违约金，但双方《重庆上方房租支付结算情况说明》已明确约定“1500000元于2016.10.1之前分期支付”，就该笔租金蜀都医院仅应支付从2016年10月2日起至付清之日止的违约金。对上方公司要求蜀都医院支付其余各笔违约金的诉讼请求，一审法院部分支持为按日万分之五的标准，以731284元为本金，从2016年5月10日起计算至付清之日；以731284元为本金，从2016年6月10日起计算至付清之日；以96168元为本金，从2016年7月10日起计算至付清之日。（四）关于房屋占用费。双方于2016年3月31日签订的《房屋租赁合同书》已于2016年6月14日解除，但因蜀都医院在此之后仍占有使用案涉房屋，上方公司可以参照《房屋租赁合同书》约定的租金标准向其主张房屋占有使用费。对上方公司要求蜀都医院按年租金8775410元支付自2016年6月15日起至房屋实际腾退之日的房屋占用费的诉讼请求，一审法院予以支持。（五）关于水电费。上方公司诉请蜀都医院付清因占用房屋所发生的水电费，但上方公司并未就该部分水电费进行垫付，也未举证证明该部分水电费具体金额，故其诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，上方公司的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认上方公司与蜀都医院于2016年3月31日签订的《房屋租赁合同书》已于2016年6月14日解除；二、蜀都医院于判决生效之日起十日内向上方公司支付租金3058736元及违约金（违约金计算方法为：以731284元为本金，以日万分之五为标准，从2016年5月10日起计算至判决确定的本金给付之日止；以731284元为本金，以日万分之五为标准，从2016年6月10日起计算至判决确定的本金给付之日止；以96168元为本金，以日万分之五为标准，从2016年7月10日起计算至判决确定的本金给付之日止；以1500000元为本金，以日万分之五为标准，从2016年10月2日起计算至判决确定的本金给付之日止；若未按判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止）；三、蜀都医院于判决生效之日起三十日内腾退位于成都市八宝街130号房屋并交还上方公司；四、蜀都医院于判决生效之日起十日内向上方公司支付房屋占有使用费（以每年8775410元为标准，从2016年6月15日起计算至上述房屋腾退之日止）；五、驳回上方公司的其他诉讼请求。如果蜀都医院未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40934元，减半收取20467元，由上方公司负担400元，蜀都医院负担20067元。二审中，蜀都医院提交以下新证据：第一组证据：成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初9989号《受理案件通知书》、蜀都医院的民事起诉状、黄瓦街派出所于2017年1月17日出具的《情况说明》、蜀都医院2015、2016年同期收入对比表、照片两张，拟证明在上方公司与蜀都医院的租赁合同关系还未依法被确认解除时，上方公司对蜀都医院的正常经营进行了干涉和严重破坏。上方公司的质证意见是：对《受理案件通知书》、派出所出具的《情况说明》的真实性无异议，但与本案不具有关联性；其余材料均系蜀都医院自行制作，不认可真实性、合法性、关联性。经审查，本院认为，蜀都医院以上方公司影响医院正常经营秩序为由提起的侵权责任纠纷之诉，与案涉房屋租赁合同纠纷属于不同的法律关系，上方公司应否承担侵权责任并不影响本案的处理，故该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。第二组证据：《1号楼应付、实付租金数额明细表》、《请求认定上方公司涉嫌严重妨碍民事诉讼影响恶劣并予以惩处的申请》、《腾房告知函》、《上方公司房租支付结算情况说明》、银行转款凭证三十余份，拟证明：自2009年博爱公司、润泰公司签订合同起至2016年7月上方公司发函解除租赁合同之日止，蜀都医院向上方公司共计支付租金29126197元，其中，1号楼租金为10009637元，其余款项是支付的2号楼租金；双方对截止2016年3月31日之前的租金支付情况进行了结算，蜀都医院已按约付清1号楼的租金，并无拖欠情形；另，蜀都医院已于2017年3月1日对2号楼进行腾空并发函告知上方公司办理交接手续。上方公司的质证意见是：《上方公司房租支付结算情况说明》的真实性无异议，该证据已在一审中进行举证质证；银行转账凭证中，对2016年1月10日之前的凭证，因与本案无关联性，对真实性不予质证；仅对2016年3月31日、4月9日的两份凭证真实性认可，关于双方之间具体的租金支付情况，应以《上方公司房租支付结算情况说明》为准；该组证据中的其余材料，均属于蜀都医院单方制作，真实性不予认可，上方公司未收到《腾房告知函》，且案涉合同项下的租赁标的是整体出租，合同解除后，蜀都医院应整体腾退1、2号楼，其仅腾退部分房屋的安排，上方公司不认可，也不能减轻蜀都医院逾期腾退的相应责任。经审查，本院认为，《上方公司房租支付结算情况说明》已在一审中举示，依法不属于二审中的新证据；《1号楼应付、实付租金数额明细表》载明的付款共计54笔，而蜀都医院提交的银行转账凭证仅有三十余份，蜀都医院称部分租金是现金方式支付，但因时间久远已无法找到收据，故，本院对银行转账凭证与明细表中能够一一对应的付款真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述，对明细表中其余付款不予认可；《腾房告知函》系蜀都医院单方制作，其内容仅是蜀都医院的单方意思表示，即使该函件已经送达上方公司，也不能证明上方公司对函件内容予以认可，故该函件不能达到蜀都医院的证明目的，本院不予采信；《请求认定上方公司涉嫌严重妨碍民事诉讼影响恶劣并予以惩处的申请》，其性质属于蜀都医院的意见陈述，依法不属于证据，本院亦不采信。二审中，本院于2017年2月28日组织双方进行调查，并针对蜀都医院不能当庭明确的1号楼租金支付事实，在蜀都医院于3月2日、3月3日提交补充证据后，于3月7日、3月21日进行了补充调查。而蜀都医院于3月24日又提交快递单据、签收凭证、短信记录，于3月27日提交成都仲裁委受理通知书、博爱公司请求保护其合法权益的函。经审查，3月24日的材料是针对前述第二组证据中蜀都医院向上方公司发出《腾房告知函》的补强证据，前已述及，即使该函件已经送达上方公司，也不能达到蜀都医院的举证目的；而3月27日的材料，实质是蜀都医院代博爱公司提交的书面意见，该材料依法不属于证据，更何况博爱公司并非本案当事人。因法庭已给予双方当事人充分的举证期限，蜀都医院逾期提供的材料亦与案件基本事实不具有关联性，故本院不再对蜀都医院在3月24日、3月27日提交的材料进行举证、质证。本院经审理查明的其余案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。二审中，蜀都医院认为本案遗漏了必要诉讼当事人润泰公司、博爱公司，申请追加上述两公司作为第三人参加本案诉讼；蜀都医院另于2017年3月21日提交《中止审理申请书》，以成都仲裁委员会已于2017年3月17日受理博爱公司、润泰公司房屋租赁合同纠纷的仲裁申请为由，请求中止本案审理。本院认为，本案二审争议的焦点在四个方面，现分述如下：一、本案中与上方公司建立房屋租赁合同关系相对方的认定，以及《房屋租赁合同书》的效力认定。上方公司在本案中的诉讼请求，是确认其与蜀都医院签订的《房屋租赁合同书》已于2016年6月14日解除，并基于该项主张，要求蜀都医院腾退房屋、支付拖欠租金及违约金和房屋占用费、水电费等。而庭审已查明，2016年3月31日，上方公司作为出租方、蜀都医院作为承租方签订《房屋租赁合同书》，李芳芳、王鸿海分别在上方公司、蜀都医院的“法人代表签字”处签名，双方均加盖公章；蜀都医院对合同中其公章及王鸿海签名的真实性并不持异议，其虽对王鸿海的身份提出异议，但蜀都医院在合同中加盖公章的行为应视为接受合同约束的明确意思表示，而王鸿海在签订该合同时是否具有蜀都医院的相应授权，并不影响合同的效力。因此，根据《房屋租赁合同书》，能够认定蜀都医院是与上方公司就案涉房屋建立房屋租赁合同关系的相对方。2010年6月7日，管理处、润泰公司、办事处和上方公司签订《协议书》，润泰公司将其从管理处和办事处处取得的位于成都市八宝街130号的综合楼（即1号楼）和后勤生活服务楼（即2号楼）的使用管理权转让给上方公司，管理处、办事处对此同意；再结合管理处于2016年8月8日出具的《证明》中关于“上方公司享有成都市八宝街130号2栋楼的经营管理权，在2004年1月17日至2024年1月16日期间可自行招租”的内容，上述事实能够证明上方公司于2016年3月31日与蜀都医院签订《房屋租赁合同书》之时，有权对案涉房屋进行处分，且《房屋租赁合同书》的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。蜀都医院以其签订《房屋租赁合同书》未取得博爱公司授权、损害第三人利益为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于本案是否遗漏润泰公司、博爱公司作为必要诉讼当事人的问题。庭审已查明，2009年2月14日，润泰公司作为出租方、博爱公司作为承租方签订《合同书》，将案涉房屋中的1号楼出租给博爱公司使用；博爱公司承租后，将房屋提供给蜀都医院经营“成都蜀都乳腺医院”。根据上述事实，蜀都医院上诉认为本案应当追加润泰公司、博爱公司，以查清案涉房屋中关于1号楼租赁合同的权利义务应以前述《合同书》为准，还是以蜀都医院与上方公司签订的《房屋租赁合同书》为准。对此，本院认为，《合同书》中所涉房屋仅为1号楼，而《房屋租赁合同书》中所涉房屋为1、2号楼，两份协议中出租方、承租方亦不相同，因此，《合同书》与《房屋租赁合同书》属于不同主体之间建立的、相互独立的法律关系。博爱公司将1号楼实际交由蜀都医院经营使用的事实，并不影响《房屋租赁合同书》中合同相对方及合同效力的认定。而本案系上方公司依据《房屋租赁合同书》向蜀都医院主张权利，至于润泰公司与博爱公司是否按照《合同书》履行了各自的权利义务，均不构成本案中对法律关系的性质、效力以及责任承担的认定依据，故，润泰公司、博爱公司并非本案必要诉讼参加人，蜀都医院要求追加该两公司作为第三人参加诉讼的理由不成立，本院不予准许。三、关于本案应否中止审理的问题。二审诉讼中，蜀都医院向本院申请对本案中止审理，其理由是博爱公司诉润泰公司租赁合同纠纷一案已由成都仲裁委员会受理，该仲裁案件的判决结果将直接影响到本案的审理。对此，本院认为，博爱公司与润泰公司之间因《合同书》建立的关系，与蜀都医院与上方公司之间因《房屋租赁合同书》建立的关系，属于不同的两个法律关系；润泰公司应否向博爱公司承担责任，不是《房屋租赁合同书》效力认定、合同相对方认定的必要前提，因此，本案的审理并不必须以该仲裁案件的审理结果为依据，本案不符合中止审理的法定事由，对蜀都医院的该项请求，本院予以驳回。四、上方公司请求确认《房屋租赁合同书》已于2016年6月14日解除的主张能否成立，一审判决认定蜀都医院应向上方公司腾退案涉房屋、支付拖欠租金及违约金、房屋占用费是否正确。根据约定，若蜀都医院未按约足额支付租金逾期10日以上的，上方公司有权单方解除合同。实际履行中，双方通过签订《重庆上方房租支付结算情况说明》，将租金的支付方式变更为2016年4月10日之后的租金按月支付，而蜀都医院并未按此约定支付租金，且逾期付款远超过10日以上，符合《房屋租赁合同书》约定的解除条件，上方公司据此向蜀都医院发出《关于解除租赁合同的通知函》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，一审法院确认《房屋租赁合同书》于通知函送达蜀都医院之时解除正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，上方公司有权要求蜀都医院腾退案涉房屋、支付合同解除前拖欠的租金及逾期付款违约金，以及合同解除后实际腾退房屋前的占用费。一审法院据此认定蜀都医院应向上方公司腾退房屋正确；并结合约定的租金计算标准、支付时间、合同解除的时间，以及《重庆上方房租支付结算情况说明》确认的未付租金数额，认定的蜀都医院尚欠租金数额、违约金计算方式以及房屋占用费并无不当，本院予以维持。综上，蜀都医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40934元，由上诉人成都蜀都乳腺医院有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐云国审判员 赵 锋审判员 龚 耘二〇一七年四月十四日书记员 梅芳芝 关注公众号“”