（2016）赣0802民初3240号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2018-09-25
案件名称
黄玉红与吉安创天国际投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
吉安市吉州区人民法院
所属地区
吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄玉红,吉安创天国际投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0802民初3240号原告：黄玉红，女，1970年2月8日出生，汉族，住吉安市吉州区，委托诉讼代理人：刘小云，江西赣中律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭平华，江西赣中律师事务所律师。被告：吉安创天国际投资有限公司，住所地：吉安市吉州区北门街，组织机构代码：××。法定代表人：陈镇荣，总经理。委托诉讼代理人：杨文峰，广东深大地律师事务所律师。原告黄玉红与被告吉安创天国际投资有限公司（以下简称创天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄玉红的委托诉讼代理人郭平华、被告创天公司的委托诉讼代理人杨文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房的违约金15660元；2、判令被告支付逾期办证违约金，从2016年2月1日起按总房款的每日万分之一计算至办理产权证之日止。事实和理由：2013年8月2日，原告购买被告开发的海联五星公馆2栋1单元1701房，房款总价600000元，约定2014年9月30日前交付房屋，逾期交房90日以上，每日按已付房款的万分之五支付违约金。因前期业主调整了违约金，原告主张按每日万分之一计算违约金。2015年7月底，原告收了房，按合同约定应在180天办证，但至今原告未能办证，被告应从2016年2月1日起按总房款的万分之一支付逾期办证违约金。被告辩称，原告早已收房，其起诉超过了诉讼时效，原告没有按合同约定期限办理按揭贷款手续，存在违约行为，被告享有抗辩权和保留诉权。被告不存在违约行为，原告的诉请没有事实和法律依据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2013年8月2日，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的吉州区海联五星公馆2幢1单元1701房，该房建筑面积98.86平方米，单价6069.19元/平方米，房款总价600000元。付款方式及期限为：2013年7月29日首付房款380000元，其余房款220000元办理银行按揭手续。买受人应于合同签订当日提交银行要求所需的完整相关资料，并按出卖人通知的时间与地点10日内办理完毕银行按揭手续（不能贷款的则应在以上规定时间内一次性现金交付）。有关贷款申请手续费由买受人自行负责。房屋交付期限为：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、国家或当地政府政策法规的变化调整或政府的管制及规划的变更等政府行为影响；出卖人或施工单位已经向有关部门提出竣工验收申请，但由于规划、设计、消防、质检以及其他相关部门无法及时组织验收而非出卖人原因导致的延期交付；工程在施工中出现冰雪灾害、长时间的雨水、地质灾害、供电长时间受限而足以影响工程工期的。（以政府相关部门出具的证明为准）。出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：综合验收180日内办理房地产权属初始登记，逾期出卖人自该时起承担每日万分之一逾期办证违约金。合同签订当日，原告支付了首付款380000元。2013年11月15日，原告办理了住房公积金借款手续，支付了剩余房款220000元。2013年7月，工程完工。2014年12月，被告向业主邮寄了收房通知书，但因被告未提供竣工验收证明文件，原告未收房。2015年6月18日，被告组织勘察、设计、施工、监理单位对工程进行了竣工验收，同年6月24日，吉安市建筑工程质量监督站出具了工程质量监督报告及备案建议，认可涉案工程竣工验收合格，同时也提出了一些整改建议。2015年7月底，原告办理了收房手续，但因办证资料不齐全，原告至今未能取得房产证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，意思表示真实，且不违反法律强制性规定，合法有效。合同约定被告应当在2014年9月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。2015年6月18日，被告组织了五方主体验收，房屋符合合同约定的交付条件，逾期261天，被告应当承担违约责任。合同约定原告应按被告通知的时间在10天内办理完毕银行按揭手续，被告辩称原告未按期办理按揭手续，但其并未提供相关证据证实因原告原因造成办理按揭手续逾期，故被告的抗辩本院不予采纳。关于原告主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。根据合同约定，计算逾期交房违约金的起止时间是从约定交房期限届满的次日起计算至实际交房之日止，原告自被告逾期之日起就享有向被告主张支付违约金的请求权，诉讼时效应自此时起算，但该违约金是继续性债权，是以实际违约天数按日计算相加的总和构成，原告于2016年12月13日提起诉讼，往前推算两年，2014年12月13日之前的违约金原告未提供证据证明其在此期间内向被告主张过权利，上述期间的违约金请求权因超过诉讼时效，本院不予支持，但被告应当支付原告2014年12月13日至2015年6月18日期间的违约金。关于逾期交房违约金的计算标准问题。合同约定的逾期交房违约金为日万分之五，结合当下经济形势及地方经济发展需要，兼顾社会效果与法律效果，且合同法关于违约金的约定是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，根据本案所涉小区的具体情况，本院酌定将违约金计算标准调整至日万分之一，违约金为11336元。关于逾期办证的问题。合同约定的办证期限为商品房交付使用后90日内，即在该期限内房屋必须具备办证条件。合同同时约定如逾期按第3项处理：综合验收180日内办理房地产权属初始登记，逾期出卖人自该时起承担每日万分之一逾期办证违约金。按通常理解，该第3项是对逾期办证违约责任进行的约定，综合验收180日内办理房地产权属初始登记是对办证期限进行了展期，然而综合验收时间并不确定，违约条款将确定的办证期限约定为不确定的办证期限，且无须支付违约金，因该条款系被告提供的格式条款，展期约定免除了格式条款提供方的责任、加重合同相对方责任、排除相对方权利，应属无效，故原告诉请从2016年2月1日起按总房款的万分之一支付逾期办证违约金，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告吉安创天国际投资有限公司支付原告黄玉红逾期交房违约金11280元；二、被告吉安创天国际投资有限公司支付原告黄玉红逾期办证违约金（从2016年2月1日起按已付房款600000元日万分之一计算至办证资料提交产权登记机关备案之日止）。以上（一）、（二）项，限判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费666元，减半收取计333元，由原告负担33元，被告负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员 张黎晖二〇一七年四月十四日书记员 万敏妍法律链接：《中华人民共和国合同法》第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 来源：