（2017）皖05民终187号

裁判日期: 2017-04-14

公开日期: 2017-04-25

案件名称

陈克海、陈小梅与上海浦东发展银行股份有限公司芜湖分行房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省马鞍山市中级人民法院

所属地区

安徽省马鞍山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

上海浦东发展银行股份有限公司芜湖分行,陈克海,陈小梅

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

安徽省马鞍山市中级人民法院民事判决书（2017）皖05民终187号上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司芜湖分行，住所地安徽省芜湖市瑞祥路88号皖江财富广场三楼。主要负责人：陈凌云，该单位行长。委托诉讼代理人：陈忠良，男，该行员工。委托诉讼代理人：耿宜杰，安徽正伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈克海，男，1970年10月13日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。被上诉人（原审原告）：陈小梅，女，1966年11月20日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：王少平，安徽华冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾玲，安徽华冶律师事务所律师。上诉人上海浦东发展银行股份有限公司芜湖分行（以下简称浦发银行芜湖分行）因与被上诉人陈克海、陈小梅房屋租赁合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院(2016)皖0503民初3635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人浦发银行芜湖分行的委托诉讼代理人陈忠良、耿宜杰，被上诉人陈克海及其与陈小梅的共同委托诉讼代理人贾玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浦发银行芜湖分行上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈克海、陈小梅的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈克海、陈小梅负担。事实和理由：1.一审判决认为从合同文本的内容上看双方未约定解除合同条件，与事实不符。双方在《房屋租赁合同》中约定：因承租方原因导致合同终止的，承租方应向出租方支付赔偿金875000元，承租方留下固定装修和不能移动的设施，并赔偿相应的损失。因此，其依据该条款通知陈克海、陈小梅提前终止合同并非擅自解除合同，合同也无需继续履行。2.一审判决认为陈克海、陈小梅在《皖江晚报》、《南京晨报》上刊登招租信息不能视为对其提出解除合同的认可的理由不能成立。其已在解除通知中提示陈克海、陈小梅应当在解除日来临前做好招租工作，以免资产闲置，陈克海、陈小梅发布招租广告与其通知内容能够相互印证，表示双方就合同解除事宜已初步达成一致。房屋再次出租也是以接受合同解除为条件的，否则会造成一房多租，且从陈克海、陈小梅变更前的诉请也能得出认可合同解除效力的结论。3.一审判决支持律师费用无事实依据。双方在合同中未约定违约方应向守约方支付律师费，也没有法律规定房屋租赁合同纠纷案件中应当支持律师费等实现债权的费用，一审也未核实律师费是否已实际支付，故不应予以支持。陈克海、陈小梅辩称，双方签订的《房屋租赁合同》没有约定合同解除的条件，其要求浦发银行芜湖分行继续履行合同符合法律规定和合同约定。其从未同意浦发银行芜湖分行提前解除合同的要求，其刊登招租广告不能视为其同意解除合同，其也从未与其他人就案涉房屋签订过租赁合同。其为维护自身合法权益支出了律师费，应当由浦发银行芜湖分行承担。综上，浦发银行芜湖分行的诉请没有任何法律依据，请求法院驳回浦发银行芜湖分行的上诉。陈克海、陈小梅向一审法院起诉请求:1.判令浦发银行芜湖分行赔偿违约赔偿金875000元；2.判令浦发银行芜湖分行赔偿给其造成的损失7674568元（已扣除875000元）；3.案件诉讼费用由浦发银行芜湖分行承担。后将诉讼请求变更为：1.判令浦发银行芜湖分行作出的《关于解除租赁合同的通知》无效，并判令浦发银行芜湖分行继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令浦发银行芜湖分行支付租金及物业费1223386元、逾期支付租金的利息损失（至2016年10月10日止暂为24467.72元）及律师费220000元；3.诉讼费用由浦发银行芜湖分行承担。一审法院认定事实：2009年11月3日，陈克海、陈小梅与浦发银行芜湖分行签订一份《房屋租赁合同》，一、浦发银行芜湖分行承租陈克海、陈小梅所有的位于马鞍山市湖东中路中央大厦一、二层及底层房屋，租期自2009年6月10日至2019年6月9日止，共计10年。租赁期内前五年，每年房租及物业管理费为3500000元，其中租金3000000元，物业管理费为500000元，从第六年度起每年房租按上一年度房租的1%的比例调增，即第六年度为第五年度租金的101%，依次类推直至本合同执行完毕，从第六年度起每年6月10日前浦发银行芜湖分行应一次性向陈克海、陈小梅支付一年房租；二、因承租方原因导致本合同终止的，承租方应向出租方支付赔偿金875000元，承租方留下固定装修和不能移动的设施，并赔偿相应的损失。合同签订后，陈克海、陈小梅将案涉房屋交给浦发银行芜湖分行使用。2015年12月11日，浦发银行芜湖分行向陈克海、陈小梅提出因其业务发展的需要以及该房屋停车困难对营业的影响，决定不再续约，同时决定提前终止租赁合同，希望合同到2016年12月9日结束，其可以支付提前终止合同赔偿金875000元。同月15日，陈克海、陈小梅回复浦发银行芜湖分行，对浦发银行芜湖分行提出的提前终止合同及赔偿的要求不予同意，并要求浦发银行芜湖分行按约定继续履行合同，否则将提起诉讼。2016年5月18日，浦发银行芜湖分行向陈克海、陈小梅送达了《关于解除房屋租赁合同的通知》，告知陈克海、陈小梅，双方签订的《房屋租赁合同》将于2017年1月31日解除，其将在该期限届满前腾空、搬离并交还承租房，其提前解除合同所应承担的义务和责任，按照相关法律规定办理，请陈克海、陈小梅在合同解除日来临前做好房屋交接准备及招租工作，以免资产闲置。2016年6月7日，浦发银行芜湖分行向陈克海、陈小梅支付租金及物业费2385413.17元。2016年6月10日至2017年6月9日期间的租金和物业费为3606053.5元。2016年8月24日、25日，陈克海、陈小梅分别在《皖江晚报》和《南京晨报》上刊登涉案房屋的招租信息。陈克海、陈小梅为此次诉讼委托律师作为其委托诉讼代理人，双方约定律师费为220000元。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人意思的真实表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，双方均应按约履行自己的义务。在房屋租赁合同履行期间，浦发银行芜湖分行提出解除双方签订的房屋租赁合同，陈克海、陈小梅对此未同意，且从合同文本的内容上看双方也未约定解除合同的条件。因此，浦发银行芜湖分行因其自身原因单方解除双方签订的房屋租赁合同无效，该合同应按约定继续履行，故对陈克海、陈小梅该项诉请，应予支持。浦发银行芜湖分行未在约定的期限内足额向陈克海、陈小梅支付租金及物业费，尚欠1220640.33元未付，应承担继续履行及因逾期支付租金及物业费给陈克海、陈小梅造成的利息损失的违约责任。在浦发银行芜湖分行提出解除合同的交涉过程中，陈克海、陈小梅明确告知浦发银行芜湖分行若其提出解除合同，其将通过诉讼的方式维护其权利，因此，陈克海、陈小梅为维护其权利而提起诉讼所支出的律师费，属其直接损失，浦发银行芜湖分行应予以赔偿，根据本案难易程度、涉诉标的以及《安徽省律师服务收费标准》等因素，酌情决定律师费用为40000元。至于浦发银行芜湖分行提出陈克海、陈小梅已认可解除合同效力的问题，虽然陈克海、陈小梅在接到浦发银行芜湖分行的通知后，于2016年8月24日、25日在《皖江晚报》、《南京晨报》上刊登招租信息，但并不表明陈克海、陈小梅想通过其他途径妥善化解双方纠纷的谨慎善良行为，视为对浦发银行芜湖分行提出解除合同的认可，其刊登招租信息的行为并不对双方产生法律上的约束力。故对浦发银行芜湖分行此点辩解意见，不予采纳。至于浦发银行芜湖分行提出案涉房屋对其现无使用价值问题，因是否具有使用价值问题是浦发银行芜湖分行在签订合同前需要考虑的问题，由其自我判断并承受经营的风险，该合同是双方协商一致的结果，双方均应严格、全面履行该合同的约定，对其是否具有使用价值并非双方约定或法律规定解除合同的情形，故对浦发银行芜湖分行此点辩解意见，不予采纳。至于浦发银行芜湖分行提出陈克海、陈小梅变更诉讼请求问题，前一次庭审后，一审法院根据案情审理的情况对陈克海、陈小梅进行了释明，陈克海、陈小梅在此前提下，对其诉讼请求进行变更，并不违反相关法律规定。综上所述，浦发银行芜湖分行未依法解除合同，给陈克海、陈小梅造成的损失应当予以赔偿。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2016年11月25日作出如下判决：一、浦发银行芜湖分行于2016年5月18日作出的解除双方签订的房屋租赁合同无效，浦发银行芜湖分行与陈克海、陈小梅继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；二、浦发银行芜湖分行于判决生效后五日内支付陈克海、陈小梅租金及物业费1220640.33元（2016年6月10日至2017年6月9日期间，扣除已付2385413.17元），并按中国人民银行同期同类贷款利率，支付自2016年6月11日至上述款项付清时止的利息损失；三、浦发银行芜湖分行于判决生效后五日内支付陈克海、陈小梅赔偿律师费损失40000元；四、驳回陈克海、陈小梅其它诉讼请求。一审案件受理费18010元，减半收取计9005元，由浦发银行芜湖分行负担7884元，陈克海、陈小梅负担1121元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审相同。二审另查明：浦发银行芜湖分行于2017年3月9日腾空案涉房屋并向陈克海、陈小梅交付钥匙，陈克海、陈小梅以合同应继续履行为由拒绝接收。根据双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.案涉的《房屋租赁合同》是否应当继续履行。2.一审判令浦发银行芜湖分行承担40000元律师费是否有事实和法律依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。本案中，陈克海、陈小梅与浦发银行芜湖分行签订的《房屋租赁合同》约定：因承租方原因导致本合同终止的，承租方应向出租方支付赔偿金875000元，承租方留下固定装修和不能移动的设施，并赔偿相应的损失。从该条约定来看，承租人可以因为其自身原因解除该租赁合同，但需承担违约责任。现浦发银行芜湖分行在本案提起诉讼前已提出解除租赁合同，且其于2017年3月9日已腾空案涉房屋并向陈克海、陈小梅交付该房屋，故陈克海、陈小梅再诉请要求继续履行合同，本院不予支持。因浦发银行芜湖分行应于2016年6月11日预交租金，且其使用案涉房屋至2017年3月9日，故其应当支付租金至2017年3月9日，租金共计319126.96元，并自2016年6月11日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息。至于浦发银行芜湖分行解除合同给陈克海、陈小梅造成的损失，陈克海、陈小梅可另行主张。对于陈克海、陈小梅主张的律师费用，因该费用在《房屋租赁合同》中未明确约定，也非必然发生的费用，故本院不予支持。综上，一审法院虽认定事实清楚，但适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销马鞍山市花山区人民法院（2016）皖0503民初3635号民事判决；二、上海浦东发展银行股份有限公司芜湖分行于本判决生效后五日内支付陈克海、陈小梅租金及物业费319126.96元（2016年6月10日至2017年3月9日期间，扣除已付2385413.17元），并按中国人民银行同期同类贷款利率，支付自2016年6月11日至上述款项付清时止的利息损失；三、驳回陈克海、陈小梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9005元，由上海浦东发展银行股份有限公司芜湖分行负担7884元，陈克海、陈小梅负担1121元；二审案件受理费18010元，由上海浦东发展银行股份有限公司芜湖分行负担。本判决为终审判决。审判长　　曹悝元审判员　　陈广金审判员　　周永龙二〇一七年四月十四日书记员　　易　莉附本判决所引用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。搜索“”