（2017）苏06民终573号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-05-27
案件名称
李建坤与王小兵房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱淑平,李建坤,王小兵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终573号上诉人（原审第三人）：朱淑平，女，1968年2月10日生，汉族，住如东县。被上诉人（原审原告）：李建坤，男，1950年9月10日生，汉族，住如东县。被上诉人（原审被告）：王小兵，男，1983年6月12日生，汉族，住如东县。上诉人朱淑平因与被上诉人李建坤、王小兵房屋租赁合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2016）苏0623民初4606号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。朱淑平上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定李建坤锁门行为并未使得上诉人丧失对两间店面房的控制错误，上诉人没有进门钥匙，无法经营和腾空房屋；一审判决上诉人给付李建坤租金损失错误,上诉人与王小兵租赁合同到期，但没有书面合同，约定可以继续租赁；上诉人与李建坤之间没有直接房屋租赁合同关系。李建坤辩称，上诉人认为东门被我锁了，两间店面房是打通的，西门和后门都可以进出，上诉人在上诉状的陈述是不正确的，玻璃门并没有插销，我有照片可以证明。上诉人说约定可以继续承租，不知其与谁约定的。王小兵辩称，房子是否锁门我不清楚。房子到期的时候，我已经与原房东找过上诉人多次，但上诉人不予理睬，我与原房东明确告知上诉人不同意再租给她，后来是原房东与上诉人之间进行交涉的。李建坤向一审法院起诉请求：1.王小兵腾空承租房，并将连接承租房的两间房屋恢复原状交还李建坤；2.王小兵给付李建坤房租损失3500元（2016年3月至10月期间，500元/月×7个月）。诉讼过程中，李建坤变更第一项诉讼请求为：王小兵腾空承租房。一审法院认定事实：李建坤向南通通如房产有限公司租赁位于如东县马塘镇市河西路的两间店面房（面积为67.96平方米）多年，每年与南通通如房产有限公司签订租期一年的房屋租赁合同。2016年的租赁期间自2016年1月1日起至2016年12月31日止。在租赁期间，李建坤因患病治疗停止经营，故于2014年3月8日将两间店面房转租给王小兵，双方签订租房协议书一份，约定租期两年，自2014年3月8日起至2016年3月8日止，租金6000元/年，房租一年一交。此后，王小兵又于2015年1月16日将案涉两间店面房转租给朱淑平，双方口头约定租期至2016年3月8日止，年租金6000元。2015年3月10日，朱淑平向王小兵支付了2015年3月8日至2016年3月8日期间的租金6000元。朱淑平在承租期间开设红星蛋糕店。2016年3月8日房屋到期，李建坤、王小兵与朱淑平协商，要求朱淑平将店面房直接返还李建坤，三方协商未成。2016年3月13日，李建坤再次找到朱淑平要求其返还承租房屋未果，故李建坤于当日将两间店面房的东侧一间店面的门锁更换。此后，李建坤及朱淑平多次协商未果。2016年9月28日李建坤将王小兵诉至一审法院，在案件审理过程中，王小兵以案涉房屋被朱淑平实际占有为由，申请追加朱淑平作为第三人参加诉讼，经审查，一审法院予以准许，通知朱淑平作为第三人参加诉讼。2016年10月26日，朱淑平将李建坤、王小兵诉至一审法院，要求李建坤赔偿其物资损失、停业损失、装潢损失等60000元，具体以司法鉴定为准。另查明，案涉店面房为相邻两间店面，店内相通，两间店面均使用卷帘门。2016年11月4日，一审法院组织李建坤、王小兵及朱淑平在案涉店面房现场进行调解时，经查看两间店面房的卷帘门关闭，但东侧一间门锁损坏。两间店面房内存放有朱淑平生产经营所需的设备、材料等。庭审中，朱淑平陈述，李建坤将东侧卷帘门换锁后，因为西边卷帘门的钥匙其是放在东侧店面房的墙上，故其就不能进入承租店面。直到2016年9月11日，因隔壁店面房发生火灾，其从店面房北侧绕行进入店面内进行查看，发现设备原材料等均已报废。对此，李建坤述称，2013年3月13日其只锁了东面的门，西面店面的门一直是朱淑平锁着。2016年9月10日隔壁店面房发生火灾后，朱淑平将东侧店面的门锁撬开。一审法院认为，李建坤向南通通如房产有限公司租赁案涉店面房，至今仍在租赁期间内，其系案涉店面房的合法使用人。王小兵将案涉店面房转租给朱淑平，2016年3月8日转租到期后，在王小兵明确要求朱淑平向李建坤返还承租房屋时，朱淑平未履行相应义务。现朱淑平的机器设备、原材料等均在案涉店面房内，朱淑平有义务腾空房屋。至于朱淑平述称损失，其已另案起诉，与本案无涉。关于李建坤主张2016年3月至10月期间的租金损失3500元，应由店面房的实际占有人朱淑平支付，理由为：1.朱淑平在房屋租期届满且并未取得合法租赁权时，在李建坤及王小兵要求其直接向李建坤返还承租房屋时，朱淑平未履行返还义务；2.租赁合同届满后，因李建坤及朱淑平协商未果，李建坤于2016年3月13日将其中的一间店面房门锁更换，但是考虑到两间店面房中间相通，朱淑平应当持有另一间店面房的门锁钥匙，李建坤的锁门行为并未使朱淑平丧失对两间店面的控制；3.庭审中，朱淑平也陈述其在2016年9月份隔壁店面发生火灾后，已实际进入店面房进行查看。综合以上三点，一审法院认为，两间店面房的控制权仍在朱淑平，故朱淑平应当支付逾期腾房期间的占用使用费，占有使用费可以参照房屋租赁期间月租金标准500元计算，对李建坤主张的租金损失3500元一审法院予以支持。王小兵在本案中不再承担给付责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、朱淑平于本判决生效后十日内腾空如东县马塘镇市河西路的两间店面房。二、朱淑平于本判决生效后十日内给付李建坤租金损失3500元。三、驳回李建坤的其他诉讼请求。案件受理费234元，由朱淑平负担。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，虽然李建坤将东门门锁予以更换，但上诉人仍然控制案涉房屋的西门和北门进出。因此，李建坤换锁行为并不影响朱淑平对房屋的实际使用。上诉人在上诉状自认其有西门的钥匙，只不过其将钥匙挂在墙上。对此，本院认为，门锁钥匙通常并非只有一把，从社会常情来看，一般人均会将钥匙分别存放。而且，在上诉人实际控制西门进出的情况下，即使其所陈述的全部钥匙被锁房屋之内等情形属实，其亦可以寻求开锁人员将门锁打开。因此，原审认定上诉人并没有丧失对两间店铺的控制并无不当。朱淑平在房屋租赁到期之后，未能及时返还房屋，根据最高人民法院相关司法解释的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持。因此，原审参照房屋租金标准支持相应的租金损失并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费468元，由上诉人朱淑平负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 盛代理审判员 谷昔伟代理审判员 张峥嵘二〇一七年四月十四日书 记 员 施惠惠 微信公众号“”