（2017）粤01民终1246号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2018-07-12
案件名称
广州市越秀区第三房屋管理所与广州市福鹰有限公司租赁合同纠纷2017民终1246二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市福鹰有限公司,广州市越秀区第三房屋管理所
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终1246号上诉人（原审被告）：广州市福鹰有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：郭达才，董事长。委托代理人：欧阳强，广东金羊律师事务所律师。委托代理人：余健鹰，广东金羊律师事务所职员。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三房屋管理所，住所地广州市越秀区。法定代表人：梁青，所长。委托代理人：赖晓凤、劳绮玲，该所工作人员。上诉人广州市福鹰有限公司（以下简称福鹰公司）因与被上诉人广州市越秀区第三房屋管理所（以下简称越秀区第三房管所）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初2376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人福鹰公司上诉请求：撤销原审判决第一项。事实和理由：福鹰公司是2016年2月29日就确定移交租赁房屋给越��区第三房管所，该租赁房屋的使用者“妈子靓汤”亦已停业，已经具备移交租赁房屋的条件。由于越秀区第三房管所要求福鹰公司将租赁房屋的固定的设备拆除，才延至2016年3月18日。当时就2016年2月份租金和拆除固定设备(主要是电房供配电设备)的时间(18天)的租金问题，越秀区第三房管所的负责人同意：2016年2月份租金按原租金标准计收；而因拆除固定设备而延迟的18天的租金承诺予以免租。事实上，福鹰公司填写《申请退租房屋表》的时候，就是交还租赁房屋给越秀区第三房管所的时间，福鹰公司是因为答应越秀区第三房管所拆除固定设备而迟延。然而越秀区第三房管所出尔反尔，原审法院对福鹰公司强调的2月底已交回租赁房屋的事实不理，是审查事实不清，判决不公的表现。被上诉人越秀区第三房管所答辩称：二月底的时候福鹰公司是来与越秀区第��房管所协商，福鹰公司提出说因为是做饮食有很多设备要撤场，越秀区第三房管所当时是同意给8-10天的合理时间，双方是在18日到现场进行交接。福鹰公司的上诉请求不能成立，应以实际交接场地的时间作为计算租金的截止日期。如果福鹰公司在10日之前搬走可以不算租金，但如果超过10日才搬走就要从1日起算租金。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回福鹰公司的上诉。越秀区第三房管所向原审法院起诉请求：1、福鹰公司向越秀区第三房管所支付2015年7月1日至2016年1月31日期间的租金差额134348.20元（按照《2014年广州市房屋租金参考价》商业用房标准计算，差价为每月19192.60元）；2、福鹰公司向越秀区第三房管所支付2016年2月1日起至2016年3月18日止的房屋使用费（按照《2014年广州市房屋租金参考价》商业用房标准计算，每月为41051元）。原审法院认定事实：2013年11月11日，越秀区第三房管所（出租人、甲方）与福鹰公司（承租人、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方同意将坐落在越秀区沿江中路345号102、二楼02、三楼302部分、四楼全层的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积848.16平方米，租赁期限为2013年7月1日至2015年6月30日，月租金额21858.40元等。2015年7月2日，越秀区第三房管所向福鹰公司发出两份《通知》，称原福鹰公司签订的租赁合同将于2015年6月30日到期，自2015年7月1日起，双方属不定期租赁关系，越秀区第三房管所有权随时解除与福鹰公司的不定期租赁；根据市国土房管局关于非住宅直管房的租赁管理规定，越秀区第三房管所将按市国土房管局最新公布的房屋租金参考价或经第三方评估的租金价格，对涉案房屋进行公开招��，请福鹰公司留意广州市越秀区房屋管理局信息网站积极参与竞标；如福鹰公司未能中标或不参与投标的，越秀区第三房管所、福鹰公司双方的不定期租赁关系自越秀区第三房管所书面通知解除不定期租赁关系之日起正式解除，请福鹰公司于正式解除租赁关系之日起30日内，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空交回越秀区第三房管所等。同年8月6日，福鹰公司向越秀区第三房管所书面回复称收悉上述《通知》并决定参与投标。因福鹰公司最终未实际参与租赁投标，越秀区第三房管所于2015年11月12日以全球邮政特快专递（EMS）方式向福鹰公司寄出《关于终止房屋租赁关系并收回房屋的通知》（收件地址为越秀区沿江中路345号102），称因福鹰公司没有参加投标，越秀区第三房管所决定与福鹰公司终止租赁关系，自该通知送达之日起双方的租赁���系解除，请福鹰公司于2015年11月20日前将涉案房屋腾空交回越秀区第三房管所，并缴清使用房屋期间产生的相关费用；自2015年7月1日起至实际腾空交回房屋之日止，按《2014年广州市房屋租金参考价》的标准收取房屋使用费（41051元/月）等。同日，越秀区第三房管所还将该通知张贴在涉案房屋首层现场。之后，福鹰公司仍按照总计21858.40元/月的标准向越秀区第三房管所支付租金至2016年1月30日，此后的租金（使用费）未支付。2016年1月18日，广州市越秀区房屋管理局向福鹰公司开具租金发票两张，分别载明：租户名称广州市福鹰有限公司，房屋地址沿江中路345-347号[102、二楼02、三楼302部分]，经租产，性质非住宅商业，月租金15725.80元，租金所属时期为2016年1月共1个月，合计15725.80元；房屋地址沿江中路345-347号[三楼302部分、四楼全层]，公产，性质非住宅办公���月租金6132.60元，租金所属时期为2016年1月共1个月，合计6132.60元。2016年2月29日，福鹰公司填写《申请退租房屋表》，称因无法承受新的租金价格申请退租。该表右上角注明了水电表读数及“2016年3月18日交场地”，并由福鹰公司工作人员钟某在该位置签名。2016年3月1日，原审法院立案受理本案诉讼。本案审理过程中，福鹰公司称越秀区第三房管所发出的《关于终止房屋租赁关系并收回房屋的通知》福鹰公司没有正式收到，当时福鹰公司将涉案房屋转租给“妈子靓汤”经营，经营者没有通知福鹰公司；但对于终止通知中关于解除合同的问题福鹰公司是知道的，双方一直就租赁价格进行协商，福鹰公司是不同意按照越秀区第三房管所提出的41051元/月的标准计付租金，因此在2016年2月底将场地交还越秀区第三房管所；场地是由实际使用人“��子靓汤”直接与越秀区第三房管所交接，《申请退租房屋表》上签名的“钟某”是福鹰公司的工作人员。关于越秀区第三房管所诉请主张的房屋使用费41051元/月的计算方法，越秀区第三房管所向原审法院提交《沿江中345号房屋使用费明细（2014年广州市越秀区房屋租金参考价）》予以说明，越秀区第三房管所将使用费分为五个部分进行计算：1.部位102，面积161.35平方米，市场参考价单价90元/月/平方米，使用费金额14521.50元；2.部位二楼，面积150.80平方米，市场参考价单价58.50元/月/平方米，使用费金额8821.80元；3.部位三楼302，面积66.26平方米，市场参考价单价38元/月/平方米，使用费金额2517.90元；4.部位三楼，面积286.46平方米，市场参考价单价38元/月/平方米，使用费金额10885.50元；5.部位四楼，面积174.29平方米，市场参考价单价24.70元/月/平方米，使用费金额4305元；全部共计41051元/月。为进一步证明每一部分的租赁面积，越秀区第三房管所向原审法院补充提交了如下证据：1.盖有福鹰公司公章的2009年5月1日《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》两张，分别列明沿江中路首层102、二楼02建筑面积321.15平方米，三楼302部分建筑面积66.26平方米，三楼部分、四楼全层建筑面积460.75平方米。2.2003年10月8日沿江中路345号首层《房地产分户图》，载明单元总建筑面积370.7600平方米，手写注明“析产后私房209.484平方米、直管房161.276平方米”。3.2003年10月8日沿江中路345号首层夹层《房地产分户图》，载明单元总建筑面积346.8256平方米，手写注明“析产后私房196.1296平方米、直管房150.691平方米”。4.2003年10月8日沿江中路345号二层《房地产分户图》，载明单元总建筑面积440.20平方米，手写注明“析产后私房86.67平方米、直管房353.53平方米”��5.2003年10月8日沿江中路345号三层《房地产分户图》，载明单元总建筑面积174.2880平方米。越秀区第三房管所称，上述《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》中“沿江中路首层102、二楼02建筑面积321.15平方米”是笔误，应为312.15平方米，故越秀区第三房管所起诉时按更正后总租赁面积839.16平方米计算房屋使用费；此外上述房地产分户图中“夹层”实际上就是二楼，分户图中的“二层”为实际上的三楼，分户图中的“三层”为实际上的四楼。福鹰公司对越秀区第三房管所补充提交的上述证据均无异议，对上述证据中列明的各层面积数亦无异议。原审法院认为：越秀区第三房管所、福鹰公司双方签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》租赁期限届满后，越秀区第三房管所继续将涉案房屋出租给福鹰公司使用，福鹰公司向越秀区第三房管所支付租金，但双方未签订书面租赁合同，属不定期租赁。对于不定期租赁期间的租金标准，双方未有明确约定，但从实际履行方面来看，福鹰公司已按原租金标准向越秀区第三房管所支付了2015年7月1日至2016年1月31日的租金，越秀区第三房管所亦予收取，且租金发票亦显示月租金额为原租金标准，可视为双方就该期间租金达成一致并已实际履行完毕。现越秀区第三房管所主张按2014年广州市房屋租金参考价补交差额依据不足，不予支持。对于2016年2月1日以后的房屋使用费，越秀区第三房管所已于2015年11月12日向福鹰公司寄出并张贴《关于终止房屋租赁关系并收回房屋的通知》，福鹰公司虽称未收到该份通知，但同时称知道通知中关于解除合同的内容，证明越秀区第三房管所关于解除双方不定期租赁关系的意思表示已到达福鹰公司，双方不定期租赁关系已解除。福鹰公司辩称���支付2016年2月的租金（使用费）及于2月底移交场地，但未提交相关证据予以证明，且福鹰公司工作人员在《申请退租房屋表》上签名确认“2016年3月18日交场地”，因此越秀区第三房管所要求福鹰公司支付2016年2月1日至同年3月18日期间的房屋使用费依据充分。关于该时段房屋使用费的标准，双方没有约定亦未实际履行，越秀区第三房管所要求参照适用的房屋租金参考价是房管部门根据房屋的用途、地段、结构等标准，对市场交易数据统计分析后评估的某一时段的平均租金，一定程度上反映了该时期同地段同类房屋的市场租赁情况。因此，在双方对该期间使用费标准没有约定且无法自愿协商一致的情况下，参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付使用费符合公平合理、等价有偿原则，予以采纳。此外，根据越秀区第三房管所提交的《广州市非住宅房屋���金计算（评估）表》及涉案房屋各层《房地产分户图》，计得福鹰公司承租的涉案沿江中路345号首层建筑面积为161.276平方米、二楼建筑面积为150.691平方米、三楼建筑面积为352.722平方米、四楼建筑面积为174.2880平方米，越秀区第三房管所提交的《沿江中345号房屋使用费明细（2014年广州市越秀区房屋租金参考价）》中部分面积数字有误，予以纠正。房屋使用费以原审法院计得的上述面积数计算，并且总额以不超越秀区第三房管所诉讼请求主张的41051元/月为限。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，于2016年7月27日作出判决：一、广州市福鹰有限公司在判决发生法律效力之日起十日内，一次性向广州市越秀区第三房屋管理所支付广州市越秀区沿江中路345号102、二楼02、三楼302部分、四楼全层2016年2月1日起至2016年3月18日止的房屋使用费（参照房管部门公布的广州市房屋租金参考价中同期同地段商业用房租金标准计付，并以不超过41051元/月为限）。二、驳回广州市越秀区第三房屋管理所的其他诉讼请求。案件受理费2987元，由广州市越秀区第三房屋管理所负担1618元、广州市福鹰有限公司负担1369元。本院二审认定事实：福鹰公司、越秀区第三房管所对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院针对福��公司的上诉请求进行审理。上诉人福鹰公司主张越秀区第三房管所同意2016年2月的房屋使用费按照原租金标准计收，未能提交越秀区第三房管所书面确认的依据，越秀区第三房管所在本案诉讼中也不予确认，故对于福鹰公司的该主张，本院不予采信。关于2016年3月1日至3月18日期间的房屋使用费应否交纳的问题。2016年2月29日，福鹰公司提交《申请退租房屋表》，申请退租，并表明于2016年3月18日交还场地。福鹰公司与越秀区第三房管所为房屋租赁合同关系，在其退出承租时，理应按照房屋原状交还给越秀区第三房管所。因涉案房屋用于经营餐饮，故遗留相关设备尚未处理，对于如何处理设备及此期间应否计付房屋使用费双方没有书面的协议约定，根据双方当事人在本案中的陈述，福鹰公司主张越秀区第三房管所承诺此期间不计收房屋使用费，而越秀区第三房管所只确��如福鹰公司在2016年3月10日前能处理完相关设备并交付场地可以免除此期间的房屋使用费，如果超过3月10日，则需支付全部的房屋使用费。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，福鹰公司的主张缺乏证据，本院不予采信。上诉人福鹰公司的上诉请求，本院予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1369元，由上诉人广州市福鹰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡粤海审判员 曹佑平审判员 闫 娜二〇一七年四月十四日书记员 徐毅敏 来源：百度搜索“”