（2017）粤18民终215号

裁判日期: 2017-04-14

公开日期: 2018-07-12

案件名称

周瑞萍、恒大盛宇（清新）置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省清远市中级人民法院

所属地区

广东省清远市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周瑞萍,恒大盛宇（清新）置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终215号上诉人（原审原告）：周瑞萍，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：王广华，广东三环汇华律师事务所律师。委托代理人：王会龙，广东三环汇华律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：恒大盛宇（清新）置业有限公司。法定代表人：甘燕萍，总经理。委托代理人：陈宇杰，该公司员工。上诉人周瑞萍与被上诉人恒大盛宇（清新）置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初2222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周瑞萍上诉请求：1、请求依法撤销原审判决；2、请求解除上诉人周瑞萍与被上诉人签订的商品房买卖合同；3、判令被上诉人返还购房款人民币657493元；4、判令被上诉人向上诉人支付逾期办理房产证的违约金，按照同期银行贷款利率支付购房款的利息，利息计算期限自2009年9月25日至清偿之日止；5、判令被上诉人赔偿上诉人办证费用23172.8元；6、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人认为解除权行使期限应从上诉人取得房产证时起算。根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定，只有因被上诉人原因导致逾期办证的情况下，才可主张其承担违约责任，上诉人直至领取房产证时才确定是由于被上诉人原因，故解除权行使应从领取房产证时起算。2、即使上诉人的合同解除权超过期限，被上诉人仍应承担相应的违约责任。被上诉人没有在合同约定的时间内办理房产证构成违约，应承担违约责任，被上诉人在一审中请求解除合同，返还购房款，支付利息（违约金），是基于被上诉人违约，并不是以合同解除为前提的。恒大盛宇（清新）置业有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。一审法院认定事实：2009年9月25日，周瑞萍为买受人与恒大盛宇（清新）置业有限公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同主要内容如下：周瑞萍向恒大盛宇（清新）置业有限公司购买其开发的坐落于清远市××区龙××镇军营村××天下福山××街××号房屋（预售商品房），按套出售房屋总金额为657493元，一次性付款且2009年9月25日前支付。出卖人应于2011年1月10日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四合同补充协议处理。同日，双方签订《合同补充协议》，补充约定：双方同意以2011年1月10日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，为买受人办妥房地产权证；买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。买受人可委托出卖人代为缴纳办理该商品房房地产合同或权证缴纳的相关税费，买受人须在当地政府规定的时间前按相关部门文件规定将所有税费委托出卖人代收。最终收费项目及标准，按当地政府部门最新规定执行，多退少补。合同签订后，周瑞萍向恒大盛宇（清新）置业有限公司支付了购房款657493元，恒大盛宇（清新）置业有限公司于2009年9月25日开具了购房款发票给周瑞萍收执。2009年9月25日，周瑞萍向恒大盛宇（清新）置业有限公司交付了房屋税费22243元，恒大盛宇（清新）置业有限公司于当天开具了收款收据给周瑞萍收执。2011年7月8日，恒大盛宇（清新）置业有限公司向清远清新区地方税务局代周瑞萍缴纳房屋契税19724.79元，两者对比结余为2518.21元（22243元－19724.79元＝2518.21元）。恒大盛宇（清新）置业有限公司按合同约定的时间交付了房屋给周瑞萍使用。2015年6月30日，清远市住房和城乡建设管理局出具了讼争房屋的《房地产权证》。2016年2月29日，清远市国土资源局出具了讼争房屋的《国有土地使用证》。2015年9月2日，恒大盛宇（清新）置业有限公司出具通知，通知周瑞萍于2015年10月30日前持有效证件前往销售中心办理领取《房地产权证》手续。后双方就解除合同事宜协商未果，周瑞萍遂向原审法院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部份所述。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。周瑞萍与恒大盛宇（清新）置业有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应履行合同义务。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。双方签订的合同约定2011年1月10日前交付房屋，如房屋交付使用三年后未办妥房地产权证的，买受人有权退房,这是双方约定解除合同退房的条件。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按上述约定，在房屋交付使用三年后若恒大盛宇（清新）置业有限公司未能办妥房地产权证，周瑞萍可以有权解除合同退房，即周瑞萍于2014年1月10日取得合同解除权。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”；同时参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第1条的规定：“人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时，对于当事人请求解除合同的，均应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。前款所引述的合同解除权的行使期限属于除斥期间，不存在期间的中止、中断和延长的情形。对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告的，解除权的行使期限自催告之日起计算三个月。”根据上述规定，周瑞萍行使合同解除权的期限为2014年1月10日至2015年1月9日，而周瑞萍于2016年8月11日才向原审法院提起民事诉讼要求解除本合同，超过了一年期限，解除权消灭。故周瑞萍要求解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》的诉讼请求，超过了解除权的行使期限,依法无据，原审法院不予支持。周瑞萍的其他诉讼请求以解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》为前提，鉴于周瑞萍主张解除商品房买卖合同的理由不成立，合同继续履行，周瑞萍的其他诉讼请求原审法院相应不予支持。另，恒大盛宇（清新）置业有限公司收取周瑞萍的房屋税费是代收代缴的性质，结余款2518.21元应予退回。综合上述，周瑞萍的合同解除权消灭，其诉求缺乏法律依据，理由不充分，原审法院不予支持。判决：一、恒大盛宇（清新）置业有限公司于判决发生法律效力之日起十天内退回周瑞萍代收代缴的税费余额2518.21元。二、驳回周瑞萍的其他诉讼请求。案件受理费5303元，由周瑞萍负担。本院二审期间，当事人无新证据提交。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人周瑞萍上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点为：上诉人关于逾期办证的合同解除权是否经过除斥期间而消灭。按照双方在合同补充协议的约定，出卖人在房屋交付使用后三年内未能办妥房地产权证的，买受人可以解除合同。双方同时约定从2011年1月10日的次日起计算办证期限，也就是说，如出卖人在2014年1月10日前未能办妥房地产权证，买受人可以选择解除合同。合同解除权是一种形成权，合同解除后，合同权利义务终止。为保障交易的稳定性，在法律没有规定及当事人没有约定解除权行使期限的情况下，当事人也应当在合理期限内行使解除权，除非对方当事人确实无法履行合同主要义务。本案中，被上诉人已为上诉人周瑞萍办妥了房屋产权证和国有土地使用证，并不存在当事人无法履行合同主要义务的情形。对于本案解除权行使的期间，因本案为系列案，本院在案情相似的（2016）粤18民终635号生效判决中，已参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定确定买受人行使解除权的合理期间为一年。根据生效判决的既定力及同案同判的原则，鉴于上诉人确是在解除权发生一年后才起诉要求解除合同，本院对上诉人周瑞萍提出的解除权未消灭的理由不予采纳。关于上诉人在二审中提出请求被上诉人支付逾期办证违约金问题。上诉人在一审中未向一审法院主张逾期办证违约金，其在二审中提出该项请求属于新增的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，鉴于被上诉人并不同意本院就逾期办证违约金的问题一并审理，双方对该问题也无法达成调解，故对上诉人的该项请求本院不作审查，上诉人可另行起诉。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10606元，由上诉人周瑞萍负担。本判决为终审判决。审判长　　苏永术审判员　　何　燕审判员　　郑家驹二〇一七年四月十四日书记员　　钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 来源：百度搜索“”