（2017）京0115民初3220号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-08-01
案件名称
刘胜伍与岳成强租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘胜伍,岳成强
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初3220号原告刘胜伍，男，1967年10月19日出生，汉族，住河北省邢台市巨鹿县。委托代理人王恒儒，男，1969年12月6日出生，汉族，住河北省邢台市巨鹿县。委托代理人梁国芳，女，1982年8月17日出生，汉族，住河北省邢台市巨鹿县。被告岳成强，男，1976年1月4日出生，汉族，住河北省邯郸市邱县。委托代理人岳振豹（系被告岳成强之表弟），1980年1月19日出生，汉族，住河北省邯郸市邱县。原告刘胜伍与被告岳成强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王振独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘胜伍的委托代理人王恒儒及梁国芳、被告岳成强及其委托代理人岳振豹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘胜伍诉称：原、被告于2016年4月15日签订租赁协议，双方约定被告岳成强将坐落于北京市大兴区西红门镇x村村委会南x米的约960平方米的厂房出租给原告刘胜伍使用，租赁期限为3年，自2016年4月15日至2019年4月15日，租金为每年180000元，租金为年付；合同签订后，原告刘胜伍按照约定向被告岳成强支付1年租金180000元，被告岳成强为原告刘胜伍出具了收款收据；2016年9月30日，北京市大兴区西红门镇x村村委会在原告刘胜伍承租厂房的区域内发布“致全体被腾退人的一封信”，告知原告刘胜伍等承租人所承租的厂房要进行拆除腾退，届时生活和经营将不能进行，要求各承租人提前安排搬迁事宜；2016年10月8日，该村委会又在区域内正式发布“拆除腾退公告”，要求承租人进行拆除腾退；原告刘胜伍租赁场地的合同目的已无法实现，原、被告之间签订的租赁协议应当解除；原告刘胜伍为响应政府规划和拆迁工作，自公告之日起便开始筹备腾退工作，经营受到严重影响，并且于2016年11月14日按公告期限提前完成搬迁腾退；自村委会发布公告之日起，原告刘胜伍无法进行经营并开始搬迁腾退，已不再因经营行为而占用租赁物，应当自该日起免收租赁费，并且，原告刘胜伍搬迁腾退的费用，应当由被告岳成强支付给原告刘胜伍。经协商不成，原告刘胜伍诉至法院，请求判决：1.解除原、被告于2016年4月15日签订的租赁协议；2.被告岳成强退还原告刘胜伍自2016年10月8日至2017年4月15日期间的租赁费共计94000元，并支付利息2453元；3.诉前保全费1020元、诉讼费由被告岳成强承担。被告岳成强辩称：对原告刘胜伍所述订立合同情况认可，被告岳成强是二房东，是从大房东张x处租赁的房屋；认可原告刘胜伍交纳了1年租金180000元；之前不同意解除租赁合同，因为诉前调解的时候原告刘胜伍还在租赁房屋里放了很多货，还占有房屋，但至本案开庭时，同意解除租赁合同，同意退还开庭之后的房屋租金；因系原告刘胜伍一直占有租赁房屋，造成被告岳成强不同意退还租金，所以不同意支付利息。经审理查明：2016年4月15日，被告岳成强（甲方、出租人）与原告刘胜伍（乙方、承租人）签订租赁协议，双方约定甲方将坐落于北京市大兴区西红门镇x村村委会南x米的面积约为960平方米的厂房住房出租给乙方使用，租赁期限为3年，自2016年4月15日至2019年4月15日，租金为每年为180000元，付款方式为提前1个月按年付款，乙方过期1个月支付租金，甲方有权终止合同；关于房屋加建，双方约定：“合同期内，乙方另建房屋，必须甲方同意并文字形式双方签字，不能影响房屋主体，期满后不拆除，属甲方所有”；关于合同解除，双方约定：“合同期内如遇国家政府规划占地，甲乙双方不承担责任，影响双方经营，对双方造成的经济损失，如有赔偿，按国家规定赔偿。甲方的建筑物部分赔偿归甲方，自动解除合同，房租多退少补，没有任何经济损失”；2016年4月12日，原告刘胜伍给付被告岳成强1年房屋租金180000元；2016年9月30日，北京市大兴区西红门镇x村村民委员会发布“致全体被腾退人的一封信”，告知：“按照市、区两级相关工作部署，西红门镇将于2016年10月8日正式启动西红门镇城乡结合部改造试点团河路沿线12个村‘工业大院’的拆除腾退签约工作。本次拆除腾退范围为12个村（包括寿保庄村、老三余村、新三余村、大白楼村、小白楼村、志远庄村、金星庄村、大生庄村、振亚庄村、团河南村、团河北村、建新庄村）村域范围内的非住宅房屋……拆除腾退工作开始后，陆续对签约房屋进行拆除，本项目范围内的水、电、道路将不可避免的受到影响，日常生活与经营将不能正常进行。请提前安排好搬迁事项，避免对生产、生活造成不便”；2016年10月8日，上述村委会发布“拆除腾退公告”，告知：“西红门镇城乡结合部改造试点团河路沿线12个村‘工业大院’拆除腾退签约工作，已于2016年10月8日正式启动，拆除腾退奖励期自2016年10月8日起至2017年1月15日止”。为证明在接到通知后于2016年11月14日搬离租赁房屋，原告刘胜伍提交货物运输专用协议书、装卸费收据、书面证人证言、短信息记录及录像资料；被告岳成强不认可原告刘胜伍在2016年11月14日搬离租赁房屋，并主张原告刘胜伍所提交录像资料恰恰可以证明在租赁房屋内留有2层钢结构及部分物品，所以不同意退还开庭审理前的房屋租金。本次诉讼前，经原告刘胜伍申请，本院作出（2016）京0115财保第82号民事裁定书，冻结被告岳成强的银行存款100000元；原告刘胜伍支付诉前财产保全费1020元。经询问，原告刘胜伍陈述称，不清楚针对诉争房屋是否取得建设工程规划许可证，不清楚是否经主管部门批准建设，被告岳成强则陈述称，诉争房屋所占用土地为农用地，针对诉争房屋既未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，诉争房屋系违章建筑。经本院对本案合同效力进行释明，原告刘胜伍不变更诉讼请求，要求按照有效合同进行审理。上述事实，有双方当事人的陈述笔录、租赁协议、收据、致全体被腾退人的一封信、拆除腾退公告、货物运输专用协议书、民事裁定书、诉讼收费专用票据等证据材料在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。虽然原告刘胜伍与被告岳成强所签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且双方均主张合同有效，但双方均未举证证明至本案审理时针对诉争房屋已取得建设工程规划许可证，亦未举证证明诉争房屋系经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故本案房屋租赁合同应属无效，对原告刘胜伍要求解除其与被告岳成强所签订房屋租赁合同之诉讼请求，本院不予支持；同时，因本院所认定房屋租赁合同效力与原告刘胜伍所主张合同效力并不一致，故对原告刘胜伍要求被告岳成强退还租金并给付利息的诉讼请求，应予以驳回，当事人可就合同无效后所涉及争议另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告刘胜伍与被告岳成强于二○一六年四月十五日所签订房屋租赁合同无效；二、驳回原告刘胜伍的全部诉讼请求。案件受理费一千零七十五元、诉前财产保全费一千零二十元，均由原告刘胜伍负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 王 振二〇一七年四月十四日书记员 张思竹 关注公众号“”